在3月19日舉行的華僑城2011年度業(yè)績投資者見面會上，華僑城總裁劉平春如是表示。

　　劉平春此言是出于華僑城目前面臨較大的存貨壓力，據(jù)華僑城日前發(fā)布的2011年度業(yè)績報告顯示，截止2011年末，華僑城的存貨規(guī)模已由2010年的195.74億元猛增至317.37億元，達(dá)到歷史最高點。

　　至于今年將如何去存貨，華僑城副總裁陳劍表示，今年公司會合理定價，靈活銷售，提高開盤的銷售率，同時還將拓展?fàn)I銷渠道，施行全員營銷，以及采取網(wǎng)上營銷、團(tuán)購等新方式。

　　陳劍還提到，華僑城今年預(yù)計可以銷售的面積為153萬平方米，相比去年增長40%左右，為歷年最高，今年預(yù)計可銷售的金額是450億元左右。

　　在此次投資者見面會上，華僑城副總裁張立勇、財務(wù)總監(jiān)林育德、董事會秘書倪征等還對華僑城今年在地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的發(fā)展情況、負(fù)債率以及與日本環(huán)球影城合作的進(jìn)展等投資者較關(guān)心的問題作了詳盡解答。

　　同時，華僑城高層還特別提到了對華僑城亞洲今后的定位問題。

　　作為華僑城在香港的上市平臺，華僑城亞洲在今年初以22.3億元入股上海蘇河灣項目后，也成了關(guān)注的熱點。

　　劉平春表示，今后會將華僑城亞洲打造成以發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)為主的平臺，上海蘇河灣項目的商業(yè)部分將由其經(jīng)營，同時，不排除今后繼續(xù)向其注入優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　以下為華僑城2011年度業(yè)績投資者見面會的現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：請問華僑城2012年可售貨源的金額大致是多少？具體區(qū)域分布情況怎樣？

　　陳劍：2012年，我們預(yù)計全年可以銷售的面積為153萬平方米，比去年要增長40%左右。預(yù)計可銷售的金額是450億左右，這個預(yù)計是基于現(xiàn)在市場價格定的，現(xiàn)在新的價格計劃已經(jīng)啟動。

　　具體區(qū)域分布看，深圳大概有36萬平方米，貨值大概是200億；上海大概有20萬平方米，貨值大概80億；武漢大概26萬平方米，貨值大概有50億；其他還包括成都，西安，天津，昆明等地。

　　現(xiàn)在提問：今年華僑城的開工面積是153萬平方米，剛才也提到今年會重點去庫存，那么公司的去化率目標(biāo)是多少？今年的業(yè)績目標(biāo)又是多少？

　　張立勇：我們今年會依據(jù)市場情況積極定價，我們的目標(biāo)是更趨于提高去化率。至于目標(biāo)，我只能說是盡力而為，越多越好。同時，今年公司的定價策略中有以價來換量這樣的指導(dǎo)思想。

　　劉平春：至于今年的業(yè)績目標(biāo)，目前集團(tuán)還沒有明確的任務(wù)要求，集團(tuán)也還在商討中。

　　現(xiàn)場提問：華僑城年報中顯示目前的存貨約317億，剛才也提到今年在地產(chǎn)板塊是以加快銷售，去庫存為主，那么華僑城會具體采取什么方式去庫存？在價格上會有調(diào)整嗎？

　　管理層：317億元的存貨大致分布是，開發(fā)成本大概是280億，開發(fā)產(chǎn)品是36億左右，這是主要存貨分布。

　　陳劍：今年是我們房地產(chǎn)銷售庫存量比較大的一年，我們也將會采取一些具體措施來促進(jìn)銷售，我們主要有以下幾個方面的做法。

　　第一，我們會密切把握政策的走向，靈活應(yīng)對，抓住市場回暖的契機(jī)，對市場可能出現(xiàn)的變化及時跟進(jìn)并制定相應(yīng)方案，在合適的時機(jī)采取行動，靈活安排銷售節(jié)奏。

　　第二，我們會合理定價，靈活銷售，提高開盤的銷售率，這是公司目前最重要的措施。另外，我們公司的產(chǎn)品還是擁有很大的成本優(yōu)勢，按照目前的價格水平，調(diào)價的空間還是比較寬裕，這就使我們產(chǎn)品整體靈活定價留有很大的空間。至于降不降價，怎么降價，這個都是由項目公司按照實際情況來決定。

　　第三，我們會因地制宜，強(qiáng)化營銷的針對性。城市項目會重點加快推進(jìn)，靈活定價；城市別墅項目要進(jìn)一步加強(qiáng)全城營銷，溝通好和銀行的關(guān)系，增強(qiáng)客戶購買的誠意；遠(yuǎn)郊的住宅項目，我們要著力擴(kuò)大項目的市場覆蓋半徑，發(fā)揮項目不限購的一些優(yōu)勢。

　　第四，要拓展?fàn)I銷渠道，施行全員營銷，包括加強(qiáng)與專業(yè)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的合作，嘗試做一些創(chuàng)新，比如說在網(wǎng)上營銷、團(tuán)購等新方式，另外，我們還會加大激勵的力度以促進(jìn)銷售。

　　第五，我們會加強(qiáng)營銷區(qū)域的統(tǒng)籌，項目員工共享客戶資源，充分發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。

　　現(xiàn)場提問：根據(jù)年報顯示，2011年華僑城的凈負(fù)債率有所升高，我想了解一下華僑城在資金方面的收支安排是怎樣的，怎樣去做到平衡？

　　林育德：去年公司的負(fù)債率確實是比上一年上漲了不到2%，達(dá)到了71.17%，但這個負(fù)債率在目前的市場上來看應(yīng)該是一個較合理的水平。

　　我們?yōu)榱私档拓?fù)債率，除了投資規(guī)模，還主要考慮投資措施，盡管我們每年安排的新增投資規(guī)模都有100億左右，但如果我們能確保投資收益還是會使負(fù)債率有所降低。

　　另外，在資金成本這方面，我們跟其他公司相比，還是會有比較大的優(yōu)勢，主要體現(xiàn)在：第一，我們可以說是有三個融資平臺，一個是在香港境外上市的華僑城亞洲；第二，我們自身是A股平臺，當(dāng)然現(xiàn)在A股受調(diào)控政策影響，這個融資平臺貢獻(xiàn)不太理想；另外，我們還有華僑城集團(tuán)的支持。所以，我們在融資平臺方面也采取了一些措施，目前公司的整個資金狀況還是比較穩(wěn)妥。

　　劉平春：雖然我們的負(fù)債率已經(jīng)到了71%，同比上漲不到2%。但我們在整個工作的進(jìn)程和安排方面還是有一些計劃的。

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