SM廣場像個(gè)大倉庫
成都報(bào)道（以下簡稱“成”）：5年時(shí)間過去，成都SM廣場人氣依然沒達(dá)到預(yù)期效果，就目前的分析來看，城東這一區(qū)域的消費(fèi)能力與幾年前相比有何變化？
彭勃：從SM廣場目前的經(jīng)營狀況來說，實(shí)際上比前幾年要好許多了。開業(yè)的時(shí)候面臨的是周圍片區(qū)大規(guī)模的拆遷和建設(shè)，所以從需求這個(gè)角度來說，人口的密度和消費(fèi)力都不夠，這是他們開業(yè)初的幾年表現(xiàn)不好，也是在情理之中。
成：從項(xiàng)目本身來說，上述環(huán)節(jié)是怎樣影響到這個(gè)項(xiàng)目的？
彭勃：產(chǎn)品本身可能會(huì)有一些問題。購物中心其實(shí)有若干種結(jié)構(gòu)，有線性、環(huán)形、放射形、網(wǎng)狀等幾種結(jié)構(gòu)，SM廣場采取的是相對單一的線性結(jié)構(gòu)。SM廣場平層面積非常大，實(shí)際上他們采用了一個(gè)相對很簡單的結(jié)構(gòu)來做。按這個(gè)地塊形狀來說，做這樣的結(jié)構(gòu)可能考慮不是很充分。因?yàn)槊娣e越大，采用的動(dòng)線也會(huì)相對大一點(diǎn)。
一個(gè)購物中心結(jié)構(gòu)的好與不好，關(guān)鍵取決于通透性、可達(dá)性，還有購物者在其中的位置感。在評價(jià)購物中心結(jié)構(gòu)的時(shí)候，這幾項(xiàng)會(huì)比較重要。如果進(jìn)去之后可見度很差，看不到更多的店鋪陳列，那么別人逛購物中心的欲望就會(huì)相對減弱，如果動(dòng)線的可達(dá)性需要繞很遠(yuǎn)才能達(dá)到店鋪、通路不是很便捷，別人也就不愿意去逛。因?yàn)椴捎煤芎唵蔚膭?dòng)線結(jié)構(gòu)，會(huì)使深處的商鋪面臨逛不到的問題，死角也會(huì)比較多。前段商鋪可能很容易逛到，但后端怎么逛進(jìn)去這就是個(gè)很大的問題。
成：你如何看待SM廣場復(fù)制固有模式這個(gè)問題？
彭勃：一個(gè)產(chǎn)品到一個(gè)城市，必須得和當(dāng)?shù)丨h(huán)境、消費(fèi)者的喜好相結(jié)合。SM廣場給人的感官就像一座大倉庫，給購物者進(jìn)去購物的欲望空間較小。并不是說在某一個(gè)地方運(yùn)營很成功換一個(gè)地方就一定會(huì)成功。廈門SM廣場運(yùn)作是不錯(cuò)的，但它的地理位置和交通條件和成都完全不一樣。成都的這個(gè)項(xiàng)目所在區(qū)域，以后還是相當(dāng)不錯(cuò)的。但是具體到位置本身，它的位置沒有建設(shè)路伊藤洋華堂的好。大型購物中心周圍的交通路網(wǎng)得非常豐富，占據(jù)在十字路口一角是最好的，而且周邊四個(gè)方向道路級別高一些更好。而SM廣場往北的這條線街道相對不是很寬，如果今后這條道路的級別提高的話，也會(huì)對這個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生積極作用。
他們在成都做這個(gè)項(xiàng)目，可能前期的市場調(diào)查、消費(fèi)人群習(xí)慣調(diào)查一系列問題，做得不夠細(xì)。再次是把其他地方的模式照搬過來，比如帶萊雅百貨和沃爾瑪都是按照他們以前的模式復(fù)制，沒有去充分了解成都市場的需求。但像萬達(dá)廣場的主力店，各地都是不一樣的。
主力店對客源吸引不夠
成：在你看來，制約一座大型購物中心發(fā)展的普遍因素有哪些？
彭勃：制約發(fā)展是有多方面因素的。周邊消費(fèi)力的支撐情況、地段及周邊的交通情況、購物中心本身的規(guī)劃（定位和內(nèi)部的功能分區(qū)）、外立面等等，這些因素或多或少都對它有一定影響。
成：目前看來，項(xiàng)目定位不太清晰也是一個(gè)問題，請談?wù)勔讶胱∩碳遗c這個(gè)項(xiàng)目之間的關(guān)系。
彭勃：SM廣場整個(gè)定位不是很準(zhǔn)確，主力店對客源的吸引度不夠。以前很強(qiáng)調(diào)主力店的拉動(dòng)作用，好比采用百貨、家電、超市為主運(yùn)作，但是這幾年的方向性都在發(fā)生變化了。實(shí)際上購物中心最想取得的一個(gè)效果是拉動(dòng)人流，這些年過來會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)情況，我感覺超市卻是是拉動(dòng)人流的，另外是餐飲休閑娛樂。以前購物中心在做的二八或者三七分的比例，購物占了大頭，現(xiàn)在是做反回來了。而且現(xiàn)在很多的購物中心里，以百貨為主導(dǎo)的主力店，一般表現(xiàn)不是特別好。百貨賣場一般不聚人氣，它是消化人流的。我們現(xiàn)在觀察到的是，很多購物中心采用專賣店和旗艦店的模式在做，旗艦店呈現(xiàn)給人的感官比百貨賣場更好一些。另外，關(guān)于主力店的引進(jìn)，萊雅百貨沒有起到明顯的拉動(dòng)作用，沃爾瑪和萬達(dá)影城則是有效果的。
萬達(dá)模式值得效仿
成：反觀招商之初，這個(gè)項(xiàng)目遇到了哪些影響當(dāng)下的問題？
彭勃：他們可能在一開始招商的時(shí)候，為了填滿賣場，對進(jìn)入商家的門檻的把控不是很嚴(yán)，造成了商家形象和實(shí)力的不夠，對消費(fèi)者產(chǎn)生了一些負(fù)面影響。開業(yè)的時(shí)候應(yīng)量力而行，不該把幾層樓全部開放，可以選擇一二樓先開業(yè)，等人氣逐步起來之后再開放其它幾層，這樣可能會(huì)對品質(zhì)更好一些。成都很多項(xiàng)目都是這么做的。
SM廣場第一次招商招進(jìn)了來雅百貨，可來雅百貨在成都之前是沒有知名度的，不是強(qiáng)勢品牌。所以來雅進(jìn)入成都帶來的也不是特別多的優(yōu)質(zhì)商家，不像伊藤走到哪兒很多品牌會(huì)跟著過來，消費(fèi)者也認(rèn)可。本身他們初期寄希望于來雅百貨，實(shí)際上又把不大好的位置（后端）大部分給來雅百貨了，而來雅百貨又起不到應(yīng)有的作用。只有盡量把商鋪位置的進(jìn)深縮短，實(shí)現(xiàn)的價(jià)值才會(huì)越大。
成：同樣是線性結(jié)構(gòu)，有沒有做得不錯(cuò)的案例？
彭勃：在研究對比這類產(chǎn)品的優(yōu)劣勢的時(shí)候，也不是說哪種結(jié)構(gòu)一定有優(yōu)勢或劣勢，都是根據(jù)地塊的條件來定的。萬達(dá)的線性結(jié)構(gòu)，兩端是主力店連接商業(yè)街，SM廣場采取的是前端商業(yè)街后置主力店，它取得的效果沒有萬達(dá)好。人們逛SM廣場可能會(huì)覺得負(fù)一樓和一樓人氣還可以，但往上走就要弱很多。以萬達(dá)廣場和SM廣場對比，在這兩個(gè)地方逛商業(yè)街的感受是截然不同的，可能萬達(dá)的商業(yè)街逛著會(huì)比較舒適。因?yàn)槿f達(dá)廣場的商業(yè)街，視角要好一些，因?yàn)榭梢院芡ㄍ傅目吹蕉䴓侨龢�，也可以從樓上看到樓下，萬達(dá)廣場在項(xiàng)目內(nèi)它們設(shè)計(jì)了若干個(gè)中庭，且中庭做得很大，而成都SM廣場沒有采用這種結(jié)構(gòu)�！�
萬象城“威脅”建設(shè)路商圈
成：目前，建設(shè)路商圈已落成的伊藤洋華堂、龍湖三千集及將來開放的萬科·鉆石廣場等與SM廣場聚集一處，在未來的發(fā)展過程中，是否可以預(yù)期到競爭帶來的壓力？
彭勃：伊藤體量要小一些，龍湖·三千集的體量就更小了。我覺得SM廣場真正的壓力還不在于這兩個(gè)項(xiàng)目，壓力應(yīng)該來自于華潤·萬象城。去逛伊藤、三千集的人順便去SM廣場的情況也很正常，但是如果有一天人們習(xí)慣了去萬年場的萬象城，對它可真是有很大壓力。SM廣場跟伊藤、三千集的關(guān)系式是聚集一處，互相有好處，而萬象城拉開了一段距離，和這邊形成競爭格局。
成都報(bào)道：拋開區(qū)域消費(fèi)力等外部條件，就SM廣場本身而言，怎樣的調(diào)整或許能夠改變現(xiàn)狀？
彭勃：現(xiàn)在周邊消費(fèi)力起來了，他們可能還是在想如何把商家招滿的問題，如何改善得更好一些，恐怕還是下一個(gè)階段的事。這個(gè)項(xiàng)目如果要想形成很大的影響力，就我目前觀點(diǎn)來看，它的項(xiàng)目定位可能要做一些變化，就設(shè)計(jì)主力店變革，還有結(jié)構(gòu)和動(dòng)線方面要做出一些調(diào)整，比如通透性問題要解決。其實(shí)作為開發(fā)商想下功夫的話，通透性可以通過打穿樓板做加固就能解決，無非就是耽誤一些時(shí)間和花一些錢，就看有多大的決心。雖然SM廣場還會(huì)繼續(xù)往好的方向發(fā)展，但SM廣場不主動(dòng)去做一些調(diào)整（從項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)、功能），它慢慢向上的周期就會(huì)比較長。當(dāng)然要大的調(diào)整不是說SM集團(tuán)成都公司敢于去做就行，還要看他們總部對整個(gè)項(xiàng)目的判斷。
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