困惑2：人流動(dòng)線缺失
人流動(dòng)線的缺失，直接導(dǎo)致SM廣場(chǎng)人氣分布不均。
SM廣場(chǎng)擁有沃爾瑪和來(lái)雅百貨兩大主力店，但在主力店與街區(qū)的布局上，卻與時(shí)下的大賣場(chǎng)布局不同。“大部分綜合體的基本布局是兩店加一街，兩個(gè)主力品牌店位于兩側(cè)，而街區(qū)則連通兩大主力店，這種啞鈴狀布局模式能夠讓人流有效地互動(dòng)。而SM廣場(chǎng)則是長(zhǎng)條形布局，街區(qū)在前邊，主力店之一的來(lái)雅百貨位于后半部分，沃爾瑪在地下負(fù)一層，這一人流動(dòng)線存在很大問(wèn)題。同時(shí)，停車場(chǎng)位于商場(chǎng)兩側(cè)，并不利于客源上下，布局出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題。”四川省連鎖商業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)冉立春如此分析。
人流動(dòng)線的缺失直接導(dǎo)致SM廣場(chǎng)人氣分布不均，當(dāng)然，一部分責(zé)任還來(lái)自于作為主力店來(lái)雅百貨的定位。源于臺(tái)灣的來(lái)雅百貨，與SM集團(tuán)作為戰(zhàn)略聯(lián)盟存在。全中國(guó)的SM廣場(chǎng)中，主力店之一都會(huì)有來(lái)雅百貨。“來(lái)雅百貨無(wú)論是品牌定位還是市場(chǎng)號(hào)召力都不具有競(jìng)爭(zhēng)力，SM廣場(chǎng)的物業(yè)布局結(jié)構(gòu)也不適合百貨店運(yùn)營(yíng)。”冉立春稱。
當(dāng)人流動(dòng)線缺失加上主力店無(wú)人氣號(hào)召力，SM廣場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重的人流分布不均：一樓和負(fù)一樓憑借沃爾瑪作為片區(qū)性價(jià)比較高的大型超市吸引了較高人氣，四樓憑借萬(wàn)達(dá)電影院和部分餐飲聚集人流量，而由于狹長(zhǎng)的布局和來(lái)雅百貨的薄弱人氣，二、三樓成為SM廣場(chǎng)人流最為稀少之地。而頻繁撤柜的商家，亦普遍來(lái)自二、三樓層的租客。成都報(bào)道記者在SM廣場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)看到，二、三樓仍有7—8間商鋪未出租。
困惑3：管理多變
隨著SM廣場(chǎng)成都管理公司高層管理人員多次變更，SM廣場(chǎng)購(gòu)物中心的樓層規(guī)劃定位也頻繁變更。
業(yè)內(nèi)人士對(duì)SM廣場(chǎng)更多的質(zhì)疑指向SM集團(tuán)的內(nèi)部管理。作為家族式企業(yè)，成都公司作為菲律賓總部的子公司，任何決定皆需向廈門或是菲律賓總部報(bào)告。尤其自前菲律賓SM集團(tuán)副總裁葉昌2007年離開(kāi)成都公司之后，總裁級(jí)決策層皆設(shè)在廈門總部。某知情人士透露，“即使是上下扶梯維修這樣的事情，也需向廈門匯報(bào)批復(fù)后才能實(shí)行，這樣一來(lái)一往，常耽誤不少時(shí)間。”SM廣場(chǎng)入駐商家四喜店慶負(fù)責(zé)人三寶則稱，在入駐該商場(chǎng)之初，商場(chǎng)方曾承諾免費(fèi)為商家進(jìn)行戶外廣告宣傳、店鋪指導(dǎo)等服務(wù)，但該店多次提交相關(guān)申請(qǐng)，最終都不了了之。這亦被三寶歸結(jié)為SM廣場(chǎng)管理方內(nèi)部冗繁的匯報(bào)流程。
對(duì)SM廣場(chǎng)更為深遠(yuǎn)的影響，來(lái)自成都公司管理層人員變動(dòng)帶來(lái)的決策多變。據(jù)知情人士透露，SM廣場(chǎng)成都管理公司，自2006年運(yùn)營(yíng)以來(lái)，其高層管理人員已多次變更。隨著高層管理人員的變動(dòng)，SM廣場(chǎng)購(gòu)物中心的樓層規(guī)劃定位也頻繁變更。對(duì)此，SM廣場(chǎng)的入駐商場(chǎng)體會(huì)最深：2010年進(jìn)入SM廣場(chǎng)1樓的男裝品牌ARROW專柜，在2011年被告知因整體定位變動(dòng)，1樓服飾將全部重新定位為女裝品牌，為此，ARROW專柜不得不搬遷至2樓，這也直接導(dǎo)致其銷售業(yè)績(jī)的下滑。“無(wú)論是人流量還是銷售額，都不如以往。”ARROW專柜的銷售人員如是說(shuō)。
熟知SM廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方式的葉昌表示，對(duì)于SM集團(tuán)來(lái)說(shuō)，收取租金或營(yíng)業(yè)額并非SM集團(tuán)對(duì)成都SM廣場(chǎng)的定位和目標(biāo)。SM廣場(chǎng)的存在，本身已是集團(tuán)的不動(dòng)資產(chǎn)。
事實(shí)的確如此，正如SM廣場(chǎng)進(jìn)入成都之初的設(shè)想，自2001年拿地以來(lái)，SM廣場(chǎng)所在的區(qū)域已由陳舊的工廠聚集地變身為建設(shè)路商圈，周邊匯集了萬(wàn)科、首創(chuàng)、龍湖、招商等品牌開(kāi)發(fā)商。隨著商圈的不斷升級(jí)，SM廣場(chǎng)地塊的土地價(jià)值也呈幾何級(jí)增長(zhǎng)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，首創(chuàng)置業(yè)于2006年以382萬(wàn)元/畝的價(jià)格拿下建設(shè)路地塊，之后，該區(qū)域的土地價(jià)格逐年增長(zhǎng)。到2010年，SM廣場(chǎng)附近被保利地產(chǎn)獲得的杉板橋地塊，創(chuàng)造出樓面地價(jià)7300元/平方米的高價(jià)。截至目前為止，建設(shè)路片區(qū)平均樓面地價(jià)已在3500元/平方米以上。經(jīng)過(guò)10年的時(shí)間，2001年以協(xié)議價(jià)格拿下建設(shè)路商圈核心地段地塊的SM集團(tuán)，其土地價(jià)值增長(zhǎng)可見(jiàn)一斑。
困惑4：規(guī)劃需要調(diào)整
未來(lái)建設(shè)路商圈還將涌現(xiàn)萬(wàn)科·鉆石廣場(chǎng)、成華萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等品牌大型商業(yè)項(xiàng)目，如果SM廣場(chǎng)不重新調(diào)整規(guī)劃，將在商圈競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。
盡管等待時(shí)機(jī)成熟是商業(yè)地產(chǎn)成功的一大通論，但就SM廣場(chǎng)而言，忽略經(jīng)營(yíng)與管理，而把騰飛的希望寄托于土地增值和商圈的不斷成熟，似乎過(guò)于被動(dòng)。
如今的建設(shè)路商圈，離成熟仍有一段距離。“交通環(huán)境、入駐人群消費(fèi)水平，以及整個(gè)商圈的氛圍，都有待改善。”冉立春分析稱，該區(qū)域已有的伊藤洋華堂、龍湖·三千集等中高端商業(yè)，無(wú)論是人氣、品牌知名度和購(gòu)買習(xí)慣度，都高于SM廣場(chǎng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來(lái)幾年內(nèi)，建設(shè)路商圈將涌現(xiàn)出萬(wàn)科·鉆石廣場(chǎng)、成華萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等品牌大型商業(yè)項(xiàng)目。在這一背景之下，“SM廣場(chǎng)的未來(lái)并不樂(lè)觀，如果不能奮起直追，做些調(diào)整和規(guī)劃，將在商圈競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。”
業(yè)內(nèi)對(duì)于SM廣場(chǎng)的未來(lái)預(yù)測(cè)也有積極的正面觀點(diǎn)，其案例支撐來(lái)自廈門SM廣場(chǎng)的成功轉(zhuǎn)身。新港地產(chǎn)副總經(jīng)理張?jiān)抡f(shuō)道：“商業(yè)有一個(gè)過(guò)程，廈門的SM廣場(chǎng)一期定位中低端，去年開(kāi)始，打造的二期SM新城市廣場(chǎng)，引入無(wú)印良品、哈根達(dá)斯等品牌，成為了廈門的標(biāo)桿。對(duì)于和廈門一樣作為二級(jí)城市的成都，成華SM廣場(chǎng)實(shí)力毋庸置疑，只是在等待成熟的時(shí)機(jī)，從中成為獲利者之一。”
實(shí)際上，在SM廣場(chǎng)地塊打造之初，占地約100畝的地塊，就分為兩期設(shè)計(jì)。如今的SM廣場(chǎng)為其一期，占地約60畝，為純商業(yè)性質(zhì)。而在過(guò)去10年間，遲遲未動(dòng)工的40畝二期地塊，一直充當(dāng)著SM廣場(chǎng)地面停車場(chǎng)的角色。未來(lái)，何時(shí)打造SM廣場(chǎng)二期？如何打造？這些都成為一大疑問(wèn)。冉立春認(rèn)為，“即使有二期，SM廣場(chǎng)想恢復(fù)元?dú)庖蚕喈?dāng)難。”更有業(yè)內(nèi)人士稱，SM廣場(chǎng)地塊二期作為住宅性質(zhì)存在，其遲遲未動(dòng)工的原因是因?yàn)闀r(shí)機(jī)未到。成都報(bào)道記者就二期地塊情況采訪SM集團(tuán)成都公司時(shí)，未獲得正面答復(fù)。
經(jīng)營(yíng)之困
五年前，SM廣場(chǎng)踩著光環(huán)而來(lái)。五年之后，SM廣場(chǎng)的光環(huán)卻已不再。一直以來(lái)，SM廣場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)、人氣等方面都處于不溫不火的狀態(tài)。對(duì)于入駐SM廣場(chǎng)的小店來(lái)說(shuō)，更多的是無(wú)奈與失望。
正月十二，晴。早上10點(diǎn)，位于SM廣場(chǎng)四樓的炭燒咖啡店就已經(jīng)開(kāi)門迎客。盡管上午沒(méi)什么人氣，但胡芳小兩口還是像往常一樣，早早地開(kāi)始忙碌起來(lái)。中午剛過(guò)，來(lái)了第一個(gè)客人，點(diǎn)了杯卡布奇諾，14元。下午，前來(lái)光顧的客人也逐漸多起來(lái)，小兩口也忙碌起來(lái)：點(diǎn)餐、制作、收錢、找錢。晚上十一點(diǎn)，小兩口回到了租住的地方，結(jié)束了一天的忙碌生活。
胡芳來(lái)自樂(lè)山，結(jié)婚快兩年。不到二十平方米的小店，就是這個(gè)小家庭全部希望。2012年的這個(gè)春節(jié)，胡芳兩口子并沒(méi)有回老家過(guò)年。對(duì)于80后的她們來(lái)說(shuō)，并不是因?yàn)椴幌爰�，而是SM廣場(chǎng)在節(jié)假日期間人氣足，生意也比平時(shí)好點(diǎn)。然而，盡管生意還不錯(cuò)，但胡芳的心里還是有一絲的無(wú)奈與失望。吉之島經(jīng)營(yíng)SM超市不輕松 SM集團(tuán)到渝考察 第一個(gè)項(xiàng)目設(shè)在兩江新區(qū) Smart新車輪胎整圈斷裂 4S店拒免費(fèi)更換惹糾紛 菲律賓SM集團(tuán)將落戶重慶兩江新區(qū) 沃爾瑪收購(gòu)MASSMART集團(tuán) 成功入主南非 沃爾瑪收購(gòu)Massmart獲南非監(jiān)管機(jī)構(gòu)批準(zhǔn) SM百貨蘇州店：招商現(xiàn)已全面啟動(dòng) 菲律賓SM集團(tuán)擬在天津投資建設(shè)最大商場(chǎng) 菲律賓SM集團(tuán)擬在天津投建最大商場(chǎng) SM集團(tuán)搶灘越溪 投資4.5億建SM城市廣場(chǎng) 沃爾瑪收購(gòu)美國(guó)社交媒體網(wǎng)站Kosmix 沃爾瑪和Massmart擬加快并購(gòu) 奔馳Smart車身狂抖發(fā)動(dòng)機(jī)故障 疑存設(shè)計(jì)缺陷 英國(guó)書(shū)店巨頭WHSmith收購(gòu)22家BB&S書(shū)店 沃爾瑪收購(gòu)南非Massmart交易獲股東批準(zhǔn) Newsmy、凱振等8種車用GPS導(dǎo)航儀“不靠譜“ 限外令無(wú)效？SM集團(tuán)投資天津貨政府支持 菲律賓SM集團(tuán)加速擴(kuò)張 首富的投資哲學(xué) 全球單體最大 SM天津“濱海第一城”開(kāi)工 SM集團(tuán)打造全球單體最大MALL之一今日奠基 搜索更多: SM |
