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國美率先感知地租上漲壓力叫停商業(yè)地產(chǎn)計劃 http://ssvihum.com 2011-11-03 紅商網(wǎng) 發(fā)布稿件

　　紅商網(wǎng)訊：9月27日，國美電器發(fā)布公告稱，國美電器將與全資附屬公司鵬潤、北京鵬潤以及北京國美(微博)訂立合營協(xié)議，設(shè)立物業(yè)公司從事物業(yè)開發(fā)及投資業(yè)務(wù)。

　　公告次日，國美股價大跌11.36%，第二天再暴跌21.79%，1.83港元的股價創(chuàng)下兩年來的新低。

　　國美于10月2日緊急召開董事會。10月3日，國美電器發(fā)布公告稱，考慮到多種因素，以及目前的房地產(chǎn)市場，決定暫停該計劃。

　　一般而言，連鎖企業(yè)的門店租約為10年到15年。對于在2001年前后大規(guī)模開店的國美電器來說，門店租約到期已經(jīng)成為一個重要問題。國美本想通過自行開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、擴大自有物業(yè)的比例，來解決物業(yè)成本上漲帶來的壓力。然而，這一策略顯然并未得到投資者的認可。

　　國美電器副總裁鄒曉春(微博)接受本報采訪時表示，開展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)是為了尋找一條有效途徑解決門店租金壓力。“自持物業(yè)”是國美2007年以來就一直在進行的，今后也不會放棄。

　　十年租約

　　2001年到2005年間，是國美電器門店擴張最快的時間。

　　1999年，國美進軍天津，從此開始向全國進行擴張。2001年12月，國美在全國12個城市共擁有49家直營連鎖店和33家加盟連鎖店，總資產(chǎn)達到5億元。

　　2004年6月，鵬潤集團以83億港元的價格，收購其22個城市94家國美門店65%的股權(quán)。2004年12月，國美電器直營門店達到200家。

　　對于連鎖企業(yè)而言，連鎖門店租約一般在10年到15年。國美第一批建立的門店，目前已經(jīng)到了租約到期的時刻。鄒曉春稱，國美的門店到期率一般在10%，剩下的90%還沒有到期，因此即便是有一部分門店租金上漲，對于國美整體而言，影響不是很大。但不可否認的是，隨著時間不斷推移，國美將不斷面臨門店租約到期的局面，而與此同時，商業(yè)地產(chǎn)的租金卻呈直線上升的趨勢。

　　中國連鎖經(jīng)營協(xié)會的相關(guān)負責人則介紹說，國美并非是個案，幾乎大部分連鎖企業(yè)都遭遇了十年租約坎，門店租金的上漲已經(jīng)成為連鎖經(jīng)營企業(yè)除了人力成本之外，最重要的成本壓力。

　　鄒曉春也表示，連鎖企業(yè)與其他商家不同，所要求的面積一般都在上千平米，滿足這樣要求的物業(yè)比較稀少，所以好位置的物業(yè)“這幾年漲價非常厲害”。

　　據(jù)公開資料，國美目前有1000多家門店，其中上市公司的938家門店中有34家是自持物業(yè)，而非上市公司門店中有10多家是自持門店。除此之外，其余門店均為租賃。鄒曉春承認，租金是國美各項成本中上漲最快的一項。

　　國美電器9月27日的公告發(fā)布之后，投資者的質(zhì)疑出乎國美預(yù)料。鄒曉春將其歸結(jié)為“董事會可能沒有向投資者解釋清楚”。同時，對房地產(chǎn)市場的擔心以及與鵬潤集團的關(guān)聯(lián)交易都使投資者感到信心不足。據(jù)了解，在上述公告發(fā)布后，很多分析師給國美打來電話，都提到了上述擔心。

　　自持物業(yè)

　　國美電器10月3日的公告，對“開展商業(yè)地產(chǎn)”進行了解釋。同時，國美董事會也果斷叫停了開展商業(yè)地產(chǎn)的計劃。鄒曉春稱，還是要保護中小投資者，既然投資者對國美這一決定不看好，國美董事會將尊重投資者的決定。

　　但是，國美公告上使用了“暫停”而非“停止”的字詞，這也許意味著該計劃仍然在國美未來的“行程表”上。國美10月3日的公告也稱，將會進一步評估這一計劃，并繼續(xù)研究在二、三線城市獲得優(yōu)勢門店及倉儲資源的方案，“使得各方面滿意”。

　　鄒曉春介紹，國美在2007年就開始購買門店，自己持有，而且國美購買物業(yè)一直都在進行之中，只是這幾年物業(yè)價格上漲太快，同時優(yōu)勢地段門店資源也比較稀缺，導(dǎo)致國美動作不快。

　　據(jù)了解，目前國美上市公司自持的34家門店，以及非上市門店中的10多家自持門店基本上都處于一線城市的黃金地(微博)段，且都是國美的旗艦店。2007年國美開始購買物業(yè)，已經(jīng)預(yù)想到物業(yè)租金的上漲。目前，這些自有門店的租金優(yōu)勢已經(jīng)非常明顯，相比之下，租用門店的租金上漲已經(jīng)讓國美感到了壓力。

　　這一壓力促使國美提出了“自建商業(yè)地產(chǎn)”的解決之道，但資本市場卻并不買賬。

　　瑞銀一位分析師表示，在當前的環(huán)境下，中國發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)面臨著很多風險，國美進軍商業(yè)地產(chǎn)的舉措并不明智，甚至是一種“利空”行為。

　　國美顯然不甘心就此打住。除了公告上聲稱會繼續(xù)研究這一方案使得各方面都滿意之外，鄒曉春也表示，自持物業(yè)對于解決國美面臨的租金上漲壓力而言，“依舊是一個很好的解決方案”。

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