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感知地租上漲壓力 國美叫停商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃
http://ssvihum.com 2011-10-16 紅商網(wǎng) 發(fā)布稿件

  紅商網(wǎng)訊:9月27日,國美電器發(fā)布公告稱,國美電器將與全資附屬公司鵬潤(rùn)、北京鵬潤(rùn)以及北京國美訂立合營協(xié)議,設(shè)立物業(yè)公司從事物業(yè)開發(fā)及投資業(yè)務(wù)。

  公告次日,國美股價(jià)大跌11.36%,第二天再暴跌21.79%,1.83港元的股價(jià)創(chuàng)下兩年來的新低。

  國美于10月2日緊急召開董事會(huì)。10月3日,國美電器發(fā)布公告稱,考慮到多種因素,以及目前的房地產(chǎn)市場(chǎng),決定暫停該計(jì)劃。

  一般而言,連鎖企業(yè)的門店租約為10年到15年。對(duì)于在2001年前后大規(guī)模開店的國美電器來說,門店租約到期已經(jīng)成為一個(gè)重要問題。國美本想通過自行開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、擴(kuò)大自有物業(yè)的比例,來解決物業(yè)成本上漲帶來的壓力。然而,這一策略顯然并未得到投資者的認(rèn)可。

  國美電器副總裁鄒曉春接受本報(bào)采訪時(shí)表示,開展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)是為了尋找一條有效途徑解決門店租金壓力。“自持物業(yè)”是國美2007年以來就一直在進(jìn)行的,今后也不會(huì)放棄。

  十年租約

  2001年到2005年間,是國美電器門店擴(kuò)張最快的時(shí)間。

  1999年,國美進(jìn)軍天津,從此開始向全國進(jìn)行擴(kuò)張。2001年12月,國美在全國12個(gè)城市共擁有49家直營連鎖店和33家加盟連鎖店,總資產(chǎn)達(dá)到5億元。

  2004年6月,鵬潤(rùn)集團(tuán)以83億港元的價(jià)格,收購其22個(gè)城市94家國美門店65%的股權(quán)。2004年12月,國美電器直營門店達(dá)到200家。

  對(duì)于連鎖企業(yè)而言,連鎖門店租約一般在10年到15年。國美第一批建立的門店,目前已經(jīng)到了租約到期的時(shí)刻。鄒曉春稱,國美的門店到期率一般在10%,剩下的90%還沒有到期,因此即便是有一部分門店租金上漲,對(duì)于國美整體而言,影響不是很大。但不可否認(rèn)的是,隨著時(shí)間不斷推移,國美將不斷面臨門店租約到期的局面,而與此同時(shí),商業(yè)地產(chǎn)的租金卻呈直線上升的趨勢(shì)。

  中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)的相關(guān)負(fù)責(zé)人則介紹說,國美并非是個(gè)案,幾乎大部分連鎖企業(yè)都遭遇了十年租約坎,門店租金的上漲已經(jīng)成為連鎖經(jīng)營企業(yè)除了人力成本之外,最重要的成本壓力。

  鄒曉春也表示,連鎖企業(yè)與其他商家不同,所要求的面積一般都在上千平米,滿足這樣要求的物業(yè)比較稀少,所以好位置的物業(yè)“這幾年漲價(jià)非常厲害”。

  據(jù)公開資料,國美目前有1000多家門店,其中上市公司的938家門店中有34家是自持物業(yè),而非上市公司門店中有10多家是自持門店。除此之外,其余門店均為租賃。鄒曉春承認(rèn),租金是國美各項(xiàng)成本中上漲最快的一項(xiàng)。

  國美電器9月27日的公告發(fā)布之后,投資者的質(zhì)疑出乎國美預(yù)料。鄒曉春將其歸結(jié)為“董事會(huì)可能沒有向投資者解釋清楚”。同時(shí),對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擔(dān)心以及與鵬潤(rùn)集團(tuán)的關(guān)聯(lián)交易都使投資者感到信心不足。據(jù)了解,在上述公告發(fā)布后,很多分析師給國美打來電話,都提到了上述擔(dān)心。

  自持物業(yè)

  國美電器10月3日的公告,對(duì)“開展商業(yè)地產(chǎn)”進(jìn)行了解釋。同時(shí),國美董事會(huì)也果斷叫停了開展商業(yè)地產(chǎn)的計(jì)劃。鄒曉春稱,還是要保護(hù)中小投資者,既然投資者對(duì)國美這一決定不看好,國美董事會(huì)將尊重投資者的決定。

  但是,國美公告上使用了“暫停”而非“停止”的字詞,這也許意味著該計(jì)劃仍然在國美未來的“行程表”上。國美10月3日的公告也稱,將會(huì)進(jìn)一步評(píng)估這一計(jì)劃,并繼續(xù)研究在二、三線城市獲得優(yōu)勢(shì)門店及倉儲(chǔ)資源的方案,“使得各方面滿意”。

  鄒曉春介紹,國美在2007年就開始購買門店,自己持有,而且國美購買物業(yè)一直都在進(jìn)行之中,只是這幾年物業(yè)價(jià)格上漲太快,同時(shí)優(yōu)勢(shì)地段門店資源也比較稀缺,導(dǎo)致國美動(dòng)作不快。

  據(jù)了解,目前國美上市公司自持的34家門店,以及非上市門店中的10多家自持門店基本上都處于一線城市的黃金地段,且都是國美的旗艦店。2007年國美開始購買物業(yè),已經(jīng)預(yù)想到物業(yè)租金的上漲。目前,這些自有門店的租金優(yōu)勢(shì)已經(jīng)非常明顯,相比之下,租用門店的租金上漲已經(jīng)讓國美感到了壓力。

  這一壓力促使國美提出了“自建商業(yè)地產(chǎn)”的解決之道,但資本市場(chǎng)卻并不買賬。

  瑞銀一位分析師表示,在當(dāng)前的環(huán)境下,中國發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)面臨著很多風(fēng)險(xiǎn),國美進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的舉措并不明智,甚至是一種“利空”行為。

  國美顯然不甘心就此打住。除了公告上聲稱會(huì)繼續(xù)研究這一方案使得各方面都滿意之外,鄒曉春也表示,自持物業(yè)對(duì)于解決國美面臨的租金上漲壓力而言,“依舊是一個(gè)很好的解決方案”。

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來源:經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)  李麗 責(zé)編:寄瑤