在此背景下，地產(chǎn)商也在不斷提速商業(yè)布局。龍湖就表示除目前已經(jīng)經(jīng)營(yíng)的9個(gè)項(xiàng)目之外，未來(lái)3年每年都有至少1個(gè)區(qū)域型購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，預(yù)計(jì)用15年左右的時(shí)間將商業(yè)利潤(rùn)占比從不到5%提升到30%。華潤(rùn)置地也計(jì)劃在五六年時(shí)間內(nèi)將商業(yè)地產(chǎn)比例增加至整體業(yè)務(wù)的四成左右。作為國(guó)內(nèi)最為知名的地產(chǎn)基金，星浩資本也加快全國(guó)布局，今年，其在上海真如項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工，接下來(lái)還將在上海、江蘇等地投入新項(xiàng)目。
此外，據(jù)戴德梁行近期統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科計(jì)劃未來(lái)持有型物業(yè)將占其20%的開(kāi)發(fā)比例;保利計(jì)劃到2012年在商業(yè)地產(chǎn)方面的投資將占到其總投資額的30%;綠地商業(yè)地產(chǎn)比例也從去年占比35%提升至今年的40%-50%。在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)由此步入黃金發(fā)展期。
對(duì)于目前滬上商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)，德佑地產(chǎn)研究部主任陸騎麟認(rèn)為，今年外環(huán)外商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量占到了總量的2/3，隨著市區(qū)開(kāi)發(fā)空間的縮小，這種情況未來(lái)可能會(huì)愈演愈烈。因此，明年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度將與外圍區(qū)域的人口和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入情況息息相關(guān)。如果明年住宅市場(chǎng)持續(xù)回暖，將有利于外圍區(qū)域的人口導(dǎo)入，客觀(guān)上有助于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的成交。
即便開(kāi)發(fā)商目前一直看好商業(yè)，外圍區(qū)域也實(shí)現(xiàn)了突破，但市場(chǎng)也不乏“過(guò)剩”的擔(dān)憂(yōu)。數(shù)據(jù)顯示，今年滬上商業(yè)地產(chǎn)的新增供應(yīng)面積為342.1萬(wàn)平方米，批售比為1.14：1，相比去年1.25：1的局面有了一定的改觀(guān)。但是，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)依然面臨著不小的庫(kù)存壓力，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全市商業(yè)地產(chǎn)存量高達(dá)1202萬(wàn)平方米，明顯高于住宅1017萬(wàn)平方米的存量水平，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，“如果按照今年的成交速度，需要將近4年的時(shí)間才能去化完畢。而隨著商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展，日后的運(yùn)營(yíng)管理才將是其價(jià)值核心。 ”
市場(chǎng)：綜合體、寫(xiě)字樓、商鋪冷熱不均
在調(diào)控持續(xù)，住宅的擠出效應(yīng)日漸放大、商業(yè)持續(xù)被關(guān)注的當(dāng)下，2012年滬上商鋪翻身 “來(lái)勢(shì)兇猛”、年內(nèi)新開(kāi)及預(yù)開(kāi)城市綜合體項(xiàng)目多達(dá)13個(gè)，而高端寫(xiě)字樓(單價(jià)4萬(wàn)元以上)成交卻慘遭腰斬，各類(lèi)產(chǎn)品表現(xiàn)迥異。
下半年以來(lái)，貨幣政策的適度放寬及由住宅恐漲性剛需入市催熱的整個(gè)樓市，從某種程度上帶來(lái)了商鋪成交的局部回暖。 2012年1-7月，浦東新增供應(yīng)量居首，松江以106023.54平方米緊隨其后。以上述兩區(qū)為首的外圍區(qū)域商業(yè)風(fēng)頭強(qiáng)勁，此外，在金山鐵路開(kāi)通利好的帶動(dòng)下，金山新城商鋪也頗為有看點(diǎn)。第四季度，商鋪市場(chǎng)真正進(jìn)入最佳狀態(tài)。 11月，商鋪成交近45億，創(chuàng)22個(gè)月新高，五區(qū)成交額過(guò)4億。成交總金額及均價(jià)漲超2012年前十個(gè)月及2011年全年單月水平。
與此同時(shí)，經(jīng)過(guò)此前的拿地和集中開(kāi)發(fā)，滬上的城市綜合體也迎來(lái)了集中開(kāi)業(yè)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)新開(kāi)及欲開(kāi)項(xiàng)目已多達(dá)13個(gè)。 5月28日，位于徐家匯的大華光啟城開(kāi)業(yè)，大華集團(tuán)在商業(yè)板塊正式完成從社區(qū)商業(yè)到城市購(gòu)物中心的品牌全面布局;6月29日，寶山萬(wàn)達(dá)開(kāi)業(yè)，連續(xù)三天日均客流突破20萬(wàn)人次，從整體提升了北上海的消費(fèi)水平。不僅如此，年內(nèi)成交量排名前三位的卓越商務(wù)中心、松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、悅合國(guó)際廣場(chǎng)，均是以商住類(lèi)房源主打銷(xiāo)售的外圍綜合體項(xiàng)目。
相比商鋪和綜合體的大熱，滬上高端寫(xiě)字樓則稍顯低迷，數(shù)據(jù)顯示，截至12月11日，高端寫(xiě)字樓(單價(jià)4萬(wàn)元以上)全年成交14.7萬(wàn)平方米，相比去年全年下跌58.7%。大型整購(gòu)減少、高資金成本以及租金獲利空間壓縮等等是出現(xiàn)該狀況的主要原因。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從未來(lái)看，選擇人口和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入充足的區(qū)域，提高項(xiàng)目品質(zhì)依然是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展方向，另一方面，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)也是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商所要思考的重點(diǎn)。
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商業(yè)用地年內(nèi)頻爆“冷門(mén)”
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年全年共成交98幅商業(yè)用地，成交面積為289萬(wàn)平方米，值得注意的是，“非房企拿地”、“個(gè)人拿地”、“聯(lián)合體拿地”等現(xiàn)象頻現(xiàn)，商業(yè)用地成交頻爆“冷門(mén)”。
綜觀(guān)全年的商辦用地成交，呈現(xiàn)出明顯的“先抑后揚(yáng)”的態(tài)勢(shì)，土地低迷的狀況在年中樓市回暖過(guò)程中得以改寫(xiě)。 “非房企拿地”、“個(gè)人拿地”、“聯(lián)合體拿地”等現(xiàn)象也隨之出現(xiàn)。 6月13日，元祖投資有限公司以3.81億元摘得趙巷鎮(zhèn)嘉松公路西側(cè)商業(yè)地塊;6月20日，浦東新區(qū)上海世博會(huì)地區(qū) B片區(qū)B03A-02號(hào)辦公樓地塊被中國(guó)黃金集團(tuán)公司以8.4億元底價(jià)拿下;7月6日，長(zhǎng)寧區(qū)226街坊1/1丘商辦地塊被上海索菲亞電子機(jī)械有限公司以1.1億元拿下;8月10日，黃浦江沿岸E20地塊(E-4-2地塊)最終被上海萬(wàn)得信息技術(shù)股份有限公司以8億元拿下。
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