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土地成本決定了房價，但萬科在2016年拿到了一塊“限價地”，北京在2016年930限購后，推出了“限房價 競地價”的試點(diǎn)。2016年12月1日，萬科獲得永豐兩個自持項(xiàng)目地塊，而傳聞的“小米半價公寓”，正是在這個地塊上。根據(jù)土地出讓要求，兩幅土地的住宅限價53400元/平方米，項(xiàng)目建成需全部自持。這也是北京土地招拍掛史上首宗100%自持土地。就是說，萬科拿到的這個地是只能租，不能賣的。這樣也就解釋了，為何拿不到“兩證”即房產(chǎn)證和國有土地使用證這兩個關(guān)系確權(quán)的關(guān)鍵文件。
如果不能出售，顯然作為商業(yè)公司而言是不劃算的，但是如果可以呢？根據(jù)930的規(guī)定，持有年限與土地出讓年限一致。持有期間，企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)清算的，其自持商品住房按相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定處理；企業(yè)進(jìn)行合并重組或股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及自持商品住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)屬地政府同意后整體轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓后，不得改變自持商品住房規(guī)劃用途，應(yīng)繼續(xù)用于出租。
也就存在一種可能：萬科可以把這個項(xiàng)目“轉(zhuǎn)讓”給第三方，這樣其實(shí)就是變相的進(jìn)行了資金的回籠，所以跟小米的合作，也并不奇怪，而最終接盤的，則是滿腔熱血要買房的“小米員工”們，但其實(shí)所謂一半房價子虛烏有，并不是公司的慈善，而是政府的限價，并且是針對開發(fā)商的“只租不售”，而員工們通過眾籌的方式也是可能通過買分割的單元，而不是所謂的單個住宅。
對于萬科而言，后面可以進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，如果項(xiàng)目配建商業(yè)配套等，長期的收益，也是可以得到保證的。這次的合作并不是“互聯(lián)網(wǎng)改造房地產(chǎn)”的案例，各位興奮的米粉們，地產(chǎn)人士們可以洗洗睡了！
沒有房產(chǎn)證如何做按揭呢？
盡管周邊房價高漲，按照常規(guī)開發(fā)手法，萬科不能出售，只能租，雖然類似于精裝公寓+萬科物業(yè)很吸引人，但是租金回報(bào)率并不足以支撐房價，換句話說：按照90平米的房子來計(jì)算，剛需“小米70年租客”需要付出的是：總價480萬，如果按照所謂“按揭貸款”，這里是貸不到公積金的，只能是商業(yè)貸款，按照2月份的4.9%利率計(jì)算，貸款30年，那么也就是需要付出：240萬首付款+218萬利息+240萬本金=698萬，約等于700萬，每平米的均價是7.76萬，并且每個月要還款約12753.36(元)。當(dāng)然，還有一種可能，就是小米員工的福利待遇超高，480萬全款租一套，也是分分鐘的事情。
需要提示的風(fēng)險是：沒有房產(chǎn)證和土地證的房子，是沒有辦法進(jìn)行正常的住房抵押貸款的，這樣的按揭方式，可能是所謂的“委托貸款”，委托貸款是由政府部門、企事業(yè)單位及個人等委托人提供資金，由金融機(jī)構(gòu)（受托人）根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等發(fā)放的貸款。受托金融機(jī)構(gòu)只負(fù)責(zé)代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回，不承擔(dān)任何形式的貸款風(fēng)險。
如果套用到這個項(xiàng)目即銀行接受開發(fā)商的委托，把貸款發(fā)放給業(yè)主，協(xié)助開發(fā)商結(jié)算相關(guān)款項(xiàng)和利息，利息的收入也是歸開發(fā)商，當(dāng)然，這僅僅是一種可能的方式，具體還是要以最后公布的為準(zhǔn)。還有一種可能，就是小米提供免息貸款給自己的員工，這樣的話，員工的壓力會很小，不過雷布斯是否會做這樣的好人好事，讓自己的員工陪自己一輩子，有待觀察。
這樣的最終代價是，房子最后還是萬科的，利息是銀行的，并且使用年限因?yàn)楣て诤徒桓兜仍蛞矔s水三四年，只有66年左右，不知道剛需客能否選擇這樣的房子。
也就是說，花了700萬，租一輩子，然后還有物業(yè)費(fèi)、水電等正常開支，另外很難享受房價上漲帶來的收益，因?yàn)檫@樣“使用權(quán)”的房子只能內(nèi)部流通。，還有可能給公司打工一輩子，你愿意嗎？
�。▉碓矗喊俣劝偌� 作者：王新宇） 共2頁 上一頁 [1] [2] 萬科董事會席位之爭的是與非 別忘了許家印的大D會 萬科攜手小米合作建房？沒產(chǎn)權(quán)市場一半價格？ 萬科董事會前曝大動作 商業(yè)地產(chǎn)就這么干了？ 恒大大筆舉債回歸A股 從萬科之爭中急忙抽身 萬科攜手小米試水合作建房：沒有產(chǎn)權(quán) 價格是市場價一半？ 搜索更多: 萬科 |
