近日，大悅城地產(chǎn)（00207.HK） 在香港召開2017年業(yè)績發(fā)布會，根據(jù)業(yè)績公告顯示，大悅城地產(chǎn)在2017年的營業(yè)收入約為人民幣116.57億元，同比增長66.8%。在2016年時(shí)，年收入增長率還是29.8%。而核心凈利潤也達(dá)到19.21億元。
支撐收入大幅增長的主要業(yè)績來源，并非大悅城地產(chǎn)以“大悅城”商業(yè)物業(yè)為核心的投資物業(yè)租賃業(yè)務(wù)，而是大悅城綜合體項(xiàng)目中的配套的物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)，比如住宅、寫字樓等項(xiàng)目的銷售收入上漲。
對于收入結(jié)構(gòu)的變化，大悅城地產(chǎn)有限公司的品牌公關(guān)負(fù)責(zé)人向《商學(xué)院》記者解釋，大悅城仍處于全國布局發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，適當(dāng)?shù)匮a(bǔ)充銷售型物業(yè)的收入有利于公司回流資金，加速擴(kuò)張。并且，在未來的一段時(shí)間，公司仍將維持一定比例的銷售型物業(yè)收入。預(yù)計(jì)未來2~3年，銷售型物業(yè)收入占比仍將維持在50%以上水平，為大悅城的拓展提供現(xiàn)金及前期利潤補(bǔ)充。
收入結(jié)構(gòu)變化，物業(yè)銷售超物業(yè)租金將持續(xù)
從2017年業(yè)績公告可以看到，大悅城地產(chǎn)銷售待售物業(yè)收入及一級土地開發(fā)服務(wù)收入約達(dá)到71.36億元，占收入總額約61.2%，同比增長約158.9%。而在2016年，其物業(yè)銷售僅約占39.38%。
在公告中，解釋其增長主要來源于上海靜安大悅城天悅壹號、海南中糧紅塘悅海、杭州大悅城天悅等住宅項(xiàng)目在2017年的交付結(jié)算致使收入大幅增長。
除了住宅、公寓項(xiàng)目，其中出售寫字樓也是大悅城物業(yè)開發(fā)板塊收入中的重要來源。
與自持西單大悅城寫字樓和中糧廣場寫字樓不同，位于杭州和天津的大悅城寫字樓則選擇出售，銷售額分別達(dá)到約9.5億元和11.8億元。位于香港的環(huán)球大廈11層同樣選擇出售。可見，關(guān)于寫字樓是選擇整售還是自持，大悅城會根據(jù)城市、地塊、資金組成等各方面因素去考量。
伴隨著物業(yè)銷售收入的強(qiáng)勢增加，以“大悅城”商業(yè)物業(yè)為核心的投資物業(yè)租金等傳統(tǒng)收入的增速則在減緩。
根據(jù)公告顯示，2017年大悅城地產(chǎn)的投資物業(yè)及相關(guān)物業(yè)管理收入租金總收入約為34.33億元，占總收入的29.4%，同比增長9.9%。其中大悅城租金收入為23.35億元，同比增長11%。租金的上漲在公告中解釋為主要來源于成都大悅城、沈陽大悅城、朝陽大悅城、天津南開大悅城等運(yùn)營情況持續(xù)良好，經(jīng)營業(yè)績較上年獲得較大提升。
雖然，租金收入仍有上漲，但是與2016財(cái)年相比，這一增長率所有放緩。查閱2016年的業(yè)績公告可知，當(dāng)年大悅城租金收入為約21.0億元，但是與2015年相比，卻增長了21.5%。相比之下，2017年11%的年增長率，則是放緩了腳步。
針對租金收入增速放緩，上述負(fù)責(zé)人表示，2017年，大悅城并未新增商場有關(guān)。“公司十分關(guān)注商場自身的成長與發(fā)展，堅(jiān)持每年同口徑兩位數(shù)的增長目標(biāo)。”
眾所周知，租金漲幅是存在天花板的。從行業(yè)來看，大悅城租金水平和出租率已經(jīng)很高。以西單大悅城為例，每平米月租金已經(jīng)高達(dá)1131元，出租率達(dá)到97%，是目前大悅城商場單體租金收入最高的一家。但是，在出租率上升3%的情況下，年租金收入的漲幅僅為1.4%。
面對租金的天花板，大悅城該如何尋找新增長點(diǎn)？記者聯(lián)系了上海靜安大悅城，從過去兩年對比來看，該商場的出租率從90%提升到94%，但是租金漲幅僅為0.8%。該商場媒體負(fù)責(zé)人表示，年報(bào)相關(guān)問題總部回答更權(quán)威。
針對這一點(diǎn)，上述品牌負(fù)責(zé)人表示，大悅城租售比合理，為14.8%，商戶盈利情況良好，大悅城的快速增長來源于對自身戰(zhàn)略定位的堅(jiān)持和對細(xì)分客群的深耕，我們的會員消費(fèi)占比不斷提升，2017年會員消費(fèi)占比為26.3%；從業(yè)態(tài)分布來看，大悅城購物中心零售業(yè)態(tài)占44%的租賃面積，貢獻(xiàn)了67%的銷售額，零售業(yè)態(tài)貢獻(xiàn)仍然遙遙領(lǐng)先。
作為商業(yè)地產(chǎn)品牌，收入結(jié)構(gòu)從投資物業(yè)的租金收入為主，轉(zhuǎn)變?yōu)橐晕飿I(yè)開發(fā)銷售為主，收入結(jié)構(gòu)的變化在大悅城地產(chǎn)看來是樂見其變的。
在公告中，這樣解釋到，“物業(yè)開發(fā)方面本集團(tuán)緊抓市場機(jī)遇，順勢而為，加快銷售結(jié)算周期，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績快速增長。“在當(dāng)年，物業(yè)開發(fā)合同銷售金額81.56億元，同比增加78.6%。以上海靜安大悅城天悅壹號為例，在2017年合同銷售金額達(dá)到20.48億元。
談及高速增長的原因，大悅城地產(chǎn)執(zhí)行董事曹榮根稱，“去年銷售增長主要是項(xiàng)目所在地的價(jià)格和推貨量相比2016年比較可觀。今年銷售應(yīng)該會保持穩(wěn)健的增長，但是不一定很快。數(shù)額估計(jì)相比大概是在80多到90億之間。”
大悅城地產(chǎn)總經(jīng)理周鵬稱，目前大悅城在上海、成都、重慶及杭州等城市擁有的可銷售貨源儲備共116萬平方米，權(quán)益建面為82.2萬平方米，將在未來三到五年左右逐漸推出。
在采訪中，上述負(fù)責(zé)人也表示，大悅城地產(chǎn)將高舉大悅城品牌，積極向一二線核心城市拓展城市綜合體項(xiàng)目。在發(fā)展大悅城購物中心等自持物業(yè)的同時(shí)，會根據(jù)機(jī)會，大力發(fā)展配套的住宅、公寓及寫字樓等物業(yè)銷售項(xiàng)目。
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