地產(chǎn)業(yè)務整體上市擱淺
在中糧集團掌門人寧高寧的商業(yè)理念里，“整合”是最重要的一個詞匯。寧高寧在《26只貓和一只虎》一文提到一個著名的大貓非貓理論，“大貓非貓，貓大成虎，一只虎的力量遠超過26只貓”。而這一理論曾經(jīng)帶給華潤無限風光。
2001年以來，寧高寧率領(lǐng)香港華潤集團在內(nèi)地展開了一連串的策略性并購行動，橫跨房地產(chǎn)、零售業(yè)等主體行業(yè)，目標都直指行業(yè)領(lǐng)袖地位。
2004年12月，國資委一紙任命，46歲的華潤集團副董事長兼總經(jīng)理寧高寧就任中糧集團董事長。彼時，中糧集團的資產(chǎn)規(guī)模只有600億元，只有華潤的一半。“空降”中糧集團數(shù)月之后，寧高寧便開始著手中糧集團的調(diào)整之事�！ 幐邔幍谝徊骄褪菍⑵煜碌禺a(chǎn)業(yè)務整合上市。在進入中糧集團第二年，深諳資本市場之道的寧高寧，就通過借殼深寶恒將當時主營房地產(chǎn)業(yè)務的中糧地產(chǎn)帶進A股。
2007年中糧置業(yè)的試水之作—“西單大悅城”開門營業(yè)并大獲成功，隨之，寧高寧有意通過大悅城的復制實現(xiàn)在全國版圖上的擴張，2008年其在集團內(nèi)部提出，計劃5年發(fā)展20個大悅城，資產(chǎn)規(guī)模目標700億元，后來這個數(shù)量被擴張到30家。2009年，寧高寧便表示，在中糧地產(chǎn)、中糧置業(yè)兩大地產(chǎn)業(yè)務平臺合并完成后，中糧集團地產(chǎn)業(yè)務將以A+H方式整體上市。
2010年，中糧集團成為被保留地產(chǎn)業(yè)務的16家央企之一，中糧集團總裁于旭波當時表示，在今后的發(fā)展戰(zhàn)略中，中糧集團堅持把70%以上的資源投放到糧油食品業(yè)務上，把集團25%左右的資源投入到酒店地產(chǎn)業(yè)務上�？梢姰敃r，中糧集團對于地產(chǎn)業(yè)務的重視程度。
“從集團戰(zhàn)略的角度來講，下一步會把地產(chǎn)業(yè)務板塊做成一個統(tǒng)一的上市公司，即實現(xiàn)整體上市。” 2010年中糧置業(yè)總經(jīng)理、上海大悅城董事長韓石表示。
中投顧問高級研究員鄭宇潔告訴時代周報記者：中糧地產(chǎn)的主營業(yè)務為住宅、商業(yè)物業(yè)以及工業(yè)物業(yè)；中糧置地則側(cè)重與物業(yè)管理及投資，兩者的主營業(yè)務有區(qū)別。但是在實際的發(fā)贏商網(wǎng)展過程，兩者有業(yè)務的交叉，尤其是在城市綜合體這一塊，商務物業(yè)建設以及物業(yè)管理有重疊。中糧集團旗下有中糧置地、中糧地產(chǎn)兩家H股和A股上市公司，除此之外還有酒店事業(yè)部及其他中糧集團子地產(chǎn)項目公司，存在資產(chǎn)整合的需要和基礎。中糧集團也曾表示，為避免出現(xiàn)下面兩三個地產(chǎn)公司同業(yè)競爭的問題，要把所有地產(chǎn)業(yè)務整合起來，將包括商業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)及酒店部分，形成一個整體地產(chǎn)公司，具體分三步，即人員整合、股權(quán)整合、資產(chǎn)整合。為了此次整合，中糧集團在北京、上海、天津、煙臺、成都5個城市成立城市公司，將旗下中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)的資產(chǎn)進行整合，厘清股權(quán)關(guān)系，統(tǒng)一管理，為中糧集團地產(chǎn)業(yè)A+H整體上市掃清障礙。
不爭氣的中糧地產(chǎn)
但2012年，這個提法悄然改變，寧高寧公開表示，計劃拆分旗下商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務，在香港實現(xiàn)單獨上市。此后，中糧集團注冊成立了中糧置地，借殼僑福，反向收購，香港上市的后文。后來，很多媒體用“搖擺不定”來形容中糧集團的地產(chǎn)戰(zhàn)略，但究其原因，不是寧高寧放棄了自己的整合理念，實在是中糧地產(chǎn)太不爭氣。中糧地產(chǎn)2013年年報顯示，2013年中糧地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入101.79億元，較上年增長28.12%；歸屬于上市公司股東的凈利潤5.35億元，凈利潤率為5.25%，但扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤只有2.03億元，其中由萬科經(jīng)營的中糧萬科合作項目貢獻了很大一部分。
今年一季報情況也大致如此，中糧地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入9.72億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤0.67億元，但扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤只有0.61億元。
而時代周報記者查閱了中糧地產(chǎn)的歷年年報，發(fā)現(xiàn)2007年（2006年中糧地產(chǎn)前身深寶恒才完成股改）中糧地產(chǎn)的營業(yè)收入為8.24億元，扣除非經(jīng)常性損益后的核心凈利潤達到2.22億元，而到了2013年營業(yè)收入101.79億元，中糧地產(chǎn)扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤只有2.03億元。換言之，在中國房地產(chǎn)黃金十年中，中糧地產(chǎn)收入增加了12倍，但主營業(yè)務凈利潤卻下降了2000萬元，在房地產(chǎn)千億俱樂部已經(jīng)擴容至7家，其他房地產(chǎn)企業(yè)都賺得缽滿盆溢的情況下，中糧地產(chǎn)這樣的業(yè)績就顯得觸目驚心。
時代周報記者查閱年報和審計報表看到，扣除非經(jīng)常性損益后，中糧地產(chǎn)2007-2013年歸屬上市公司股東凈利潤分別為2.22億元、1.47億元、2.75億元、1.64億元、1.81億元、1.23億元和2.03億元。
從2009年開始，中糧地產(chǎn)先后通過二級市場出售中匯醫(yī)藥、江西銅業(yè)、中國寶安、招商銀行等股權(quán)。2011年，中糧地產(chǎn)曾先后四次拋售所持招商證券股份，累計出售招商證券3917.6萬股，套現(xiàn)4.42億元，當年中糧地產(chǎn)的凈利潤不過4.22億元，換言之，若非依靠拋售金融資產(chǎn)獲利，當年的凈利潤就會出現(xiàn)虧損。
中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛對時代周報記者表示：通過處置相關(guān)資產(chǎn)的方式來提高投資收益的模式，并不能為中糧地產(chǎn)帶來持久收益。
截至2013年底，中糧地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率高達77.91%，而在2009年這一數(shù)字只有51%，逼近國資委要求的80%上限。
為此，中糧地產(chǎn)在向母公司舉債的同時，還不得不向關(guān)聯(lián)公司舉債，2011年，中糧地產(chǎn)董事會同意向中糧萬科假日風景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請續(xù)借2010年8月的部分委托貸款，共計2.35億元；2013年中糧地產(chǎn)再次向北京中糧萬科假日風景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請續(xù)借8.95億元借款。
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