紅商網(wǎng)訊：曾經(jīng)雄心勃勃要做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中糧集團掌門人寧高寧，面對中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)多次整而不合，商業(yè)地產(chǎn)公司和住宅地產(chǎn)公司業(yè)績皆不盡如人意之后，對做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)也顯得略有些灰心。
今年1月11日晚間，在一場非公開的校園演講中，寧高寧表示，中糧集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來會是一個投資性的業(yè)務(wù)，而“肯定不會是中糧集團主要的板塊”，“即使整個把它賣掉，也沒問題的”。這又為本來就動蕩的中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來一絲涼意。
7月16日，被寄予厚望的中糧商業(yè)地產(chǎn)上市平臺—中糧置地控股有限公司（以下簡稱“中糧置地”，00207.HK），交上了第二份成績單，但是這個成績不盡如人意，截至今年6月底，中糧置地上半年合同銷售面積6416平方米，銷售金額5.78億元；而2013年，中糧置地實現(xiàn)營收39.23億元，如以半年營收19.6億元計算，今年上半年中糧置地的業(yè)績暴跌七成。
對于中糧置地暴跌的原因，亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓認(rèn)為：“一是受信貸環(huán)境影響，二是因為中糧置地擁有的大多是持有型物業(yè)，資金回籠慢，加上去年基數(shù)大，因此中糧置地今年上半年的業(yè)績并不好看。”
盡管對外的宣傳中，中糧置地的業(yè)務(wù)主要集中在商業(yè)地產(chǎn)和酒店行業(yè)，中糧地產(chǎn)（集團）股份有限公司（以下簡稱“中糧地產(chǎn)”，000031.SZ）則以住宅開發(fā)為主，但隨著兩個地產(chǎn)平臺的逐步發(fā)展壯大，中糧地產(chǎn)與中糧置地之間業(yè)務(wù)上的交叉點逐漸突顯，比如去年為中糧置地貢獻了收入總額六成的是旗下四個高端住宅項目，而大悅城品牌歸屬問題也不夠明確，同業(yè)競爭的問題一直沒有辦法得到解決。更讓寧高寧難以接受的是，地產(chǎn)黃金十年，中糧地產(chǎn)的業(yè)績增長12倍，利潤卻不升反降；此番被寄予厚望的商業(yè)地產(chǎn)公司中糧置地業(yè)績暴跌，再度讓寧高寧失望。
中糧系旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整而不合問題為何至今難以解決，時代周報記者希望就此問題采訪中糧置業(yè)相關(guān)人士，但截至發(fā)稿時，對方?jīng)]有給予任何回復(fù)。
大悅城進展緩慢拖累業(yè)績
在寸土寸金的東城區(qū)安定門北，老牌商業(yè)項目三利百貨已經(jīng)被夷為平地，按照規(guī)劃，三利百貨的業(yè)主中糧置業(yè)投資有限公司（以下簡稱“中糧置業(yè)”，中糧集團旗下另一商業(yè)地產(chǎn)公司）計劃將其拆除，改建為中糧集團旗下著名商業(yè)品牌安定門大悅城。只不過，時代周報記者發(fā)現(xiàn)，三利百貨已經(jīng)拆除近一年，但是被高大的圍墻圍住的工地，只有一個大坑。2013年中糧置地借殼上市后，曾對外公告稱托管了西單大悅城、朝陽大悅城、天津大悅城、上海大悅城、煙臺大悅城5個大悅城，而后又接手了安定門大悅城。
“因為挨著古建，與其一墻之隔就是北京的地壇公園，項目的審批可能遇到麻煩，最近幾個月還不會施工，”中糧置地的一位人士告訴時代周報記者。
受安定門大悅城項目進展緩慢的影響，中糧置地業(yè)績受到了一定程度的拖累。而中糧置地旗下的另外一些商業(yè)地產(chǎn)項目表現(xiàn)就尚可：香港鵬利中心出租率為94%，新簽約租金均價按年升7%；北京中糧廣場出租率為87%，新簽租金均價大致持平；上海鵬利輝盛閣出租率為90%，租金均價升3%。
相較于中糧系旗下的中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)，中糧置地的名氣一般，2011年6月，才在香港注冊成立，一年后的2012年7月，中糧集團支持全資子公司得茂要約收購僑福企業(yè)73.5%的股權(quán)后，中糧集團終于獲得寶貴的殼資源。
取得香港上市的殼資源后不滿兩年，為盡快推出其商業(yè)地產(chǎn)，中糧集團便迫不及待地展開反收購，2013年9月24日，僑福企業(yè)對外宣布，向母公司中糧集團收購目標(biāo)公司及股東貸款，收購總代價為141.67億港元。收購?fù)瓿珊�，僑福企業(yè)將擁有中糧集團旗下中糧置地所擁有的商業(yè)物業(yè)組合目標(biāo)公司的股權(quán)，公司也將改名為中糧置地。
僑福企業(yè)收購的物業(yè)組合包括位于成都及北京的兩項綜合體項目、香港及上海的兩項商用物業(yè)項目、北京、南昌及蘇州的四項酒店項目、三亞的一項綜合旅游項目及上海、三亞及成都三項擁有少數(shù)權(quán)益的項目。
被寄予厚望的中糧置地業(yè)績卻不太美麗：2013年，中糧置地凈資產(chǎn)收益率(ROE)只有15.16%；與之相比的是，萬科2013年凈資產(chǎn)收益率達到19.66%，保利地產(chǎn)2013年凈資產(chǎn)收益率達到20.76%。2013年，中糧置地資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(Total Asset Turnover)只有0.13%，萬科的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高達31.6%，保利則為32.7%。
考慮到盡管中糧置地六成以上的業(yè)績由高端住宅項目貢獻，但仍有大量持有型物業(yè)的特點，比如泰禾集團，其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也有24.8%，另一家擁有大量商業(yè)地產(chǎn)項目的金融街，其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也有27.2%。今年5月，渣打銀行指出，中糧置地擁有買入母公司中糧集團旗下6個以上大悅城項目的選擇權(quán)，該銀行料購入全數(shù)項目后，將會令其資產(chǎn)凈值提升45%。盡管大悅城還未并入報表，但大悅城租金回報率低成為目前擺在中糧置地面前最大的難題。業(yè)內(nèi)人士指出，中糧旗下有三個大悅城項目的地塊都是通過市場化的方式取得，總投資約在100億元，投資成本很大，按目前這種租金水平，租金回報較低，加上由于租金的增長相對較慢，只能寄望以后本身資產(chǎn)的收益。
“隨著信貸環(huán)境好轉(zhuǎn)，下半年中糧置地的業(yè)績也會有所回升，畢竟，上半年住宅物業(yè)價格出現(xiàn)負增長，商業(yè)物業(yè)要好得多，”謝逸楓表示。
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