曾經(jīng)雄心勃勃要做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中糧集團(tuán)掌門(mén)人寧高寧，面對(duì)中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)多次整而不合，商業(yè)地產(chǎn)公司和住宅地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)皆不盡如人意之后，對(duì)做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)也顯得略有些灰心。截至今年6月底，中糧置地上半年合同銷(xiāo)售面積6416平方米，銷(xiāo)售金額5.78億元;而2013年，中糧置地實(shí)現(xiàn)營(yíng)收39.23億元，如以半年?duì)I收19.6億元計(jì)算，今年上半年中糧置地的業(yè)績(jī)暴跌七成。
紅商網(wǎng)訊：曾經(jīng)雄心勃勃要做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中糧集團(tuán)掌門(mén)人寧高寧，面對(duì)中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)多次整而不合，商業(yè)地產(chǎn)公司和住宅地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)皆不盡如人意之后，對(duì)做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)也顯得略有些灰心。
今年1月11日晚間，在一場(chǎng)非公開(kāi)的校園演講中，寧高寧表示，中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來(lái)會(huì)是一個(gè)投資性的業(yè)務(wù)，而“肯定不會(huì)是中糧集團(tuán)主要的板塊”，“即使整個(gè)把它賣(mài)掉，也沒(méi)問(wèn)題的”。這又為本來(lái)就動(dòng)蕩的中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來(lái)一絲涼意。
7月16日，被寄予厚望的中糧商業(yè)地產(chǎn)上市平臺(tái)—中糧置地控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中糧置地”，00207.HK)，交上了第二份成績(jī)單，但是這個(gè)成績(jī)不盡如人意，截至今年6月底，中糧置地上半年合同銷(xiāo)售面積6416平方米，銷(xiāo)售金額5.78億元;而2013年，中糧置地實(shí)現(xiàn)營(yíng)收39.23億元，如以半年?duì)I收19.6億元計(jì)算，今年上半年中糧置地的業(yè)績(jī)暴跌七成。
對(duì)于中糧置地暴跌的原因，亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為：“一是受信貸環(huán)境影響，二是因?yàn)橹屑Z置地?fù)碛械拇蠖嗍浅钟行臀飿I(yè)，資金回籠慢，加上去年基數(shù)大，因此中糧置地今年上半年的業(yè)績(jī)并不好看。”
盡管對(duì)外的宣傳中，中糧置地的業(yè)務(wù)主要集中在商業(yè)地產(chǎn)和酒店行業(yè)，中糧地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中糧地產(chǎn)”，000031.SZ)則以住宅開(kāi)發(fā)為主，但隨著兩個(gè)地產(chǎn)平臺(tái)的逐步發(fā)展壯大，中糧地產(chǎn)與中糧置地之間業(yè)務(wù)上的交叉點(diǎn)逐漸突顯，比如去年為中糧置地貢獻(xiàn)了收入總額六成的是旗下四個(gè)高端住宅項(xiàng)目，而大悅城品牌歸屬問(wèn)題也不夠明確，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題一直沒(méi)有辦法得到解決。更讓寧高寧難以接受的是，地產(chǎn)黃金十年，中糧地產(chǎn)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)12倍，利潤(rùn)卻不升反降;此番被寄予厚望的商業(yè)地產(chǎn)公司中糧置地業(yè)績(jī)暴跌，再度讓寧高寧失望。
中糧系旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整而不合問(wèn)題為何至今難以解決，記者希望就此問(wèn)題采訪中糧置業(yè)相關(guān)人士，但截至發(fā)稿時(shí)，對(duì)方?jīng)]有給予任何回復(fù)。
大悅城進(jìn)展緩慢拖累業(yè)績(jī)
在寸土寸金的東城區(qū)安定門(mén)北，老牌商業(yè)項(xiàng)目三利百貨已經(jīng)被夷為平地，按照規(guī)劃，三利百貨的業(yè)主中糧置業(yè)投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中糧置業(yè)”，中糧集團(tuán)旗下另一商業(yè)地產(chǎn)公司)計(jì)劃將其拆除，改建為中糧集團(tuán)旗下著名商業(yè)品牌安定門(mén)大悅城。只不過(guò)，記者發(fā)現(xiàn)，三利百貨已經(jīng)拆除近一年，但是被高大的圍墻圍住的工地，只有一個(gè)大坑。2013年中糧置地借殼上市后，曾對(duì)外公告稱(chēng)托管了西單大悅城、朝陽(yáng)大悅城、天津大悅城、上海大悅城、煙臺(tái)大悅城5個(gè)大悅城，而后又接手了安定門(mén)大悅城。
“因?yàn)榘ぶ沤�，與其一墻之隔就是北京的地壇公園，項(xiàng)目的審批可能遇到麻煩，最近幾個(gè)月還不會(huì)施工，”中糧置地的一位人士告訴記者。
受安定門(mén)大悅城項(xiàng)目進(jìn)展緩慢的影響，中糧置地業(yè)績(jī)受到了一定程度的拖累。而中糧置地旗下的另外一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目表現(xiàn)就尚可：香港鵬利中心出租率為94%，新簽約租金均價(jià)按年升7%;北京中糧廣場(chǎng)出租率為87%，新簽租金均價(jià)大致持平;上海鵬利輝盛閣出租率為90%，租金均價(jià)升3%。
相較于中糧系旗下的中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)，中糧置地的名氣一般，2011年6月，才在香港注冊(cè)成立，一年后的2012年7月，中糧集團(tuán)支持全資子公司得茂要約收購(gòu)僑福企業(yè)73.5%的股權(quán)后，中糧集團(tuán)終于獲得寶貴的殼資源。
取得香港上市的殼資源后不滿(mǎn)兩年，為盡快推出其商業(yè)地產(chǎn)，中糧集團(tuán)便迫不及待地展開(kāi)反收購(gòu)，2013年9月24日，僑福企業(yè)對(duì)外宣布，向母公司中糧集團(tuán)收購(gòu)目標(biāo)公司及股東貸款，收購(gòu)總代價(jià)為141.67億港元。收購(gòu)?fù)瓿珊螅瑑S福企業(yè)將擁有中糧集團(tuán)旗下中糧置地所擁有的商業(yè)物業(yè)組合目標(biāo)公司的股權(quán)，公司也將改名為中糧置地。
僑福企業(yè)收購(gòu)的物業(yè)組合包括位于成都及北京的兩項(xiàng)綜合體項(xiàng)目、香港及上海的兩項(xiàng)商用物業(yè)項(xiàng)目、北京、南昌及蘇州的四項(xiàng)酒店項(xiàng)目、三亞的一項(xiàng)綜合旅游項(xiàng)目及上海、三亞及成都三項(xiàng)擁有少數(shù)權(quán)益的項(xiàng)目。
被寄予厚望的中糧置地業(yè)績(jī)卻不太美麗：2013年，中糧置地凈資產(chǎn)收益率(ROE)只有15.16%;與之相比的是，萬(wàn)科2013年凈資產(chǎn)收益率達(dá)到19.66%，保利地產(chǎn)2013年凈資產(chǎn)收益率達(dá)到20.76%。2013年，中糧置地資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(Total Asset Turnover)只有0.13%，萬(wàn)科的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高達(dá)31.6%，保利則為32.7%。
考慮到盡管中糧置地六成以上的業(yè)績(jī)由高端住宅項(xiàng)目貢獻(xiàn)，但仍有大量持有型物業(yè)的特點(diǎn)，比如泰禾集團(tuán)，其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也有24.8%，另一家擁有大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的金融街，其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也有27.2%。今年5月，渣打銀行指出，中糧置地?fù)碛匈I(mǎi)入母公司中糧集團(tuán)旗下6個(gè)以上大悅城項(xiàng)目的選擇權(quán)，該銀行料購(gòu)入全數(shù)項(xiàng)目后，將會(huì)令其資產(chǎn)凈值提升45%。盡管大悅城還未并入報(bào)表，但大悅城租金回報(bào)率低成為目前擺在中糧置地面前最大的難題。業(yè)內(nèi)人士指出，中糧旗下有三個(gè)大悅城項(xiàng)目的地塊都是通過(guò)市場(chǎng)化的方式取得，總投資約在100億元，投資成本很大，按目前這種租金水平，租金回報(bào)較低，加上由于租金的增長(zhǎng)相對(duì)較慢，只能寄望以后本身資產(chǎn)的收益。
“隨著信貸環(huán)境好轉(zhuǎn)，下半年中糧置地的業(yè)績(jī)也會(huì)有所回升，畢竟，上半年住宅物業(yè)價(jià)格出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，商業(yè)物業(yè)要好得多，”謝逸楓表示。
地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體上市擱淺
在中糧集團(tuán)掌門(mén)人寧高寧的商業(yè)理念里，“整合”是最重要的一個(gè)詞匯。寧高寧在《26只貓和一只虎》一文提到一個(gè)著名的大貓非貓理論，“大貓非貓，貓大成虎，一只虎的力量遠(yuǎn)超過(guò)26只貓”。而這一理論曾經(jīng)帶給華潤(rùn)無(wú)限風(fēng)光。
2001年以來(lái)，寧高寧率領(lǐng)香港華潤(rùn)集團(tuán)在內(nèi)地展開(kāi)了一連串的策略性并購(gòu)行動(dòng)，橫跨房地產(chǎn)、零售業(yè)等主體行業(yè)，目標(biāo)都直指行業(yè)領(lǐng)袖地位。
2004年12月，國(guó)資委一紙任命，46歲的華潤(rùn)集團(tuán)副董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理寧高寧就任中糧集團(tuán)董事長(zhǎng)。彼時(shí)，中糧集團(tuán)的資產(chǎn)規(guī)模只有600億元，只有華潤(rùn)的一半。“空降”中糧集團(tuán)數(shù)月之后，寧高寧便開(kāi)始著手中糧集團(tuán)的調(diào)整之事。寧高寧第一步就是將旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合上市。在進(jìn)入中糧集團(tuán)第二年，深諳資本市場(chǎng)之道的寧高寧，就通過(guò)借殼深寶恒將當(dāng)時(shí)主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中糧地產(chǎn)帶進(jìn)A股。
2007年中糧置業(yè)的試水之作—“西單大悅城”開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)并大獲成功，隨之，寧高寧有意通過(guò)大悅城的復(fù)制實(shí)現(xiàn)在全國(guó)版圖上的擴(kuò)張，2008年其在集團(tuán)內(nèi)部提出，計(jì)劃5年發(fā)展20個(gè)大悅城，資產(chǎn)規(guī)模目標(biāo)700億元，后來(lái)這個(gè)數(shù)量被擴(kuò)張到30家。2009年，寧高寧便表示，在中糧地產(chǎn)、中糧置業(yè)兩大地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)合并完成后，中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)將以A+H方式整體上市。
2010年，中糧集團(tuán)成為被保留地產(chǎn)業(yè)務(wù)的16家央企之一，中糧集團(tuán)總裁于旭波當(dāng)時(shí)表示，在今后的發(fā)展戰(zhàn)略中，中糧集團(tuán)堅(jiān)持把70%以上的資源投放到糧油食品業(yè)務(wù)上，把集團(tuán)25%左右的資源投入到酒店地產(chǎn)業(yè)務(wù)上。可見(jiàn)當(dāng)時(shí)，中糧集團(tuán)對(duì)于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重視程度。
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