“從集團(tuán)戰(zhàn)略的角度來(lái)講，下一步會(huì)把地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊做成一個(gè)統(tǒng)一的上市公司，即實(shí)現(xiàn)整體上市。” 2010年中糧置業(yè)總經(jīng)理、上海大悅城董事長(zhǎng)韓石表示。
中投顧問(wèn)高級(jí)研究員鄭宇潔告訴記者：中糧地產(chǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)為住宅、商業(yè)物業(yè)以及工業(yè)物業(yè);中糧置地則側(cè)重與物業(yè)管理及投資，兩者的主營(yíng)業(yè)務(wù)有區(qū)別。但是在實(shí)際的發(fā)展過(guò)程，兩者有業(yè)務(wù)的交叉，尤其是在城市綜合體這一塊，商務(wù)物業(yè)建設(shè)以及物業(yè)管理有重疊。中糧集團(tuán)旗下有中糧置地、中糧地產(chǎn)兩家H股和A股上市公司，除此之外還有酒店事業(yè)部及其他中糧集團(tuán)子地產(chǎn)項(xiàng)目公司，存在資產(chǎn)整合的需要和基礎(chǔ)。中糧集團(tuán)也曾表示，為避免出現(xiàn)下面兩三個(gè)地產(chǎn)公司同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題，要把所有地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合起來(lái)，將包括商業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及酒店部分，形成一個(gè)整體地產(chǎn)公司，具體分三步，即人員整合、股權(quán)整合、資產(chǎn)整合。為了此次整合，中糧集團(tuán)在北京、上海、天津、煙臺(tái)、成都5個(gè)城市成立城市公司，將旗下中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行整合，厘清股權(quán)關(guān)系，統(tǒng)一管理，為中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)A+H整體上市掃清障礙。
不爭(zhēng)氣的中糧地產(chǎn)
但2012年，這個(gè)提法悄然改變，寧高寧公開(kāi)表示，計(jì)劃拆分旗下商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在香港實(shí)現(xiàn)單獨(dú)上市。此后，中糧集團(tuán)注冊(cè)成立了中糧置地，借殼僑福，反向收購(gòu)，香港上市的后文。后來(lái)，很多媒體用“搖擺不定”來(lái)形容中糧集團(tuán)的地產(chǎn)戰(zhàn)略，但究其原因，不是寧高寧放棄了自己的整合理念，實(shí)在是中糧地產(chǎn)太不爭(zhēng)氣。中糧地產(chǎn)2013年年報(bào)顯示，2013年中糧地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入101.79億元，較上年增長(zhǎng)28.12%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)5.35億元，凈利潤(rùn)率為5.25%，但扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)只有2.03億元，其中由萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)的中糧萬(wàn)科合作項(xiàng)目貢獻(xiàn)了很大一部分。
今年一季報(bào)情況也大致如此，中糧地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入9.72億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)0.67億元，但扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)只有0.61億元。
而記者查閱了中糧地產(chǎn)的歷年年報(bào)，發(fā)現(xiàn)2007年(2006年中糧地產(chǎn)前身深寶恒才完成股改)中糧地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入為8.24億元，扣除非經(jīng)常性損益后的核心凈利潤(rùn)達(dá)到2.22億元，而到了2013年?duì)I業(yè)收入101.79億元，中糧地產(chǎn)扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)只有2.03億元。換言之，在中國(guó)房地產(chǎn)黃金十年中，中糧地產(chǎn)收入增加了12倍，但主營(yíng)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)卻下降了2000萬(wàn)元，在房地產(chǎn)千億俱樂(lè)部已經(jīng)擴(kuò)容至7家，其他房地產(chǎn)企業(yè)都賺得缽滿盆溢的情況下，中糧地產(chǎn)這樣的業(yè)績(jī)就顯得觸目驚心。
記者查閱年報(bào)和審計(jì)報(bào)表看到，扣除非經(jīng)常性損益后，中糧地產(chǎn)2007-2013年歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)分別為2.22億元、1.47億元、2.75億元、1.64億元、1.81億元、1.23億元和2.03億元。
從2009年開(kāi)始，中糧地產(chǎn)先后通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)出售中匯醫(yī)藥、江西銅業(yè)、中國(guó)寶安、招商銀行等股權(quán)。2011年，中糧地產(chǎn)曾先后四次拋售所持招商證券股份，累計(jì)出售招商證券3917.6萬(wàn)股，套現(xiàn)4.42億元，當(dāng)年中糧地產(chǎn)的凈利潤(rùn)不過(guò)4.22億元，換言之，若非依靠拋售金融資產(chǎn)獲利，當(dāng)年的凈利潤(rùn)就會(huì)出現(xiàn)虧損。
中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛對(duì)記者表示：通過(guò)處置相關(guān)資產(chǎn)的方式來(lái)提高投資收益的模式，并不能為中糧地產(chǎn)帶來(lái)持久收益。
截至2013年底，中糧地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)77.91%，而在2009年這一數(shù)字只有51%，逼近國(guó)資委要求的80%上限。
為此，中糧地產(chǎn)在向母公司舉債的同時(shí)，還不得不向關(guān)聯(lián)公司舉債，2011年，中糧地產(chǎn)董事會(huì)同意向中糧萬(wàn)科假日風(fēng)景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司申請(qǐng)續(xù)借2010年8月的部分委托貸款，共計(jì)2.35億元;2013年中糧地產(chǎn)再次向北京中糧萬(wàn)科假日風(fēng)景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司申請(qǐng)續(xù)借8.95億元借款。
由于資金鏈緊張，央企背景的中糧地產(chǎn)甚至借道私募來(lái)緩解資金壓力，2013年9月，中糧地產(chǎn)公告稱，將與私募基金上海中城永躍投資中心合作開(kāi)發(fā)南京上坊項(xiàng)目，雙方共同增資6.51億元。
顯然，這樣糟糕的業(yè)績(jī)無(wú)法滿足中糧集團(tuán)大量興建商業(yè)地產(chǎn)的需求，按照“未來(lái)5年30個(gè)大悅城”的計(jì)劃，至少需要超過(guò)1000億元規(guī)模資金的支持，而母公司中糧集團(tuán)的盈利情況也不太亮眼，比如中糧屯河一季報(bào)顯示，凈虧損4071.5萬(wàn)元;中糧生化今年一季度凈利潤(rùn)1532.5萬(wàn)元，較去年同期下降40.10%。
而中糧置地上市后，由于中糧集團(tuán)曾表示將全部地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入A股上市的中糧地產(chǎn)，如今包括大悅城在內(nèi)的商業(yè)物業(yè)在港上市，招致部分A股投資者的不滿，中糧置地上市后，中糧地產(chǎn)股價(jià)一度下跌。如果不能將主營(yíng)業(yè)務(wù)做大，中糧地產(chǎn)則面臨“H強(qiáng)A弱”、被邊緣化的危險(xiǎn)。
同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)難題
盡管2006年，中糧集團(tuán)就決定劃分投資性物業(yè)和住宅發(fā)展業(yè)務(wù)，2007年成立中糧置業(yè)，專門運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)，而中糧地產(chǎn)主要運(yùn)作住宅和工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但實(shí)際上，兩者的區(qū)分沒(méi)有那么清晰。
比如以商業(yè)地產(chǎn)為主的中糧置地，其2013年報(bào)顯示，占中糧置地收入總額64.2%的為4個(gè)高端住宅項(xiàng)目，銷售收入為25億元，占總收入第二位的才是酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。此外，中糧置地還擁有住宅產(chǎn)品成都祥云國(guó)際項(xiàng)目30%股權(quán)，中糧地產(chǎn)控股70%。再看大悅城，在2014年3月26日中糧置地的香港業(yè)績(jī)會(huì)上，首席財(cái)務(wù)官許漢平回答記者提問(wèn)時(shí)透露，目前由公司托管的5個(gè)大悅城項(xiàng)目，包括西單大悅城、朝陽(yáng)大悅城、天津大悅城、上海大悅城以及煙臺(tái)大悅城。中糧置地主席周政也強(qiáng)調(diào)稱，中糧置地的發(fā)展戰(zhàn)略很明晰，即是發(fā)展以大悅城為品牌的城市綜合體。
深圳大悅城還是由中糧地產(chǎn)建設(shè)，查閱成都大悅城的資料，顯示其開(kāi)發(fā)商也是中糧地產(chǎn)成都有限公司。此前整合公告中表示，中糧地產(chǎn)還擁有沈陽(yáng)大悅城的優(yōu)先收購(gòu)權(quán)。資料顯示，深圳大悅城項(xiàng)目占地面積16.81萬(wàn)平方米，規(guī)劃建設(shè)面積100萬(wàn)平方米，計(jì)劃投資150億元，項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2015年1月進(jìn)入到拆遷階段。
中糧地產(chǎn)董事長(zhǎng)周政于2013年度股東大會(huì)上曾指出，商業(yè)地產(chǎn)將是中糧地產(chǎn)未來(lái)研究發(fā)展的方向之一。關(guān)于中糧系地產(chǎn)業(yè)務(wù)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的質(zhì)疑不絕于耳。關(guān)于大悅城品牌的歸屬問(wèn)題，記者致電大悅城品牌部，但截至發(fā)稿時(shí)，仍沒(méi)有得到其任何回復(fù)。
而在實(shí)際操作中，由于土地出讓都是綜合體形式，很難將住宅地產(chǎn)和商業(yè)物業(yè)區(qū)分得很清楚，商業(yè)地產(chǎn)可被看做是住宅的配套，被“順便”開(kāi)發(fā)。為了拓寬商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，多線并進(jìn)，中糧置地又將目光投向了“街區(qū)商業(yè)”，近日，位于北京順義中央別墅區(qū)中心區(qū)域的 “祥云小鎮(zhèn)”亮相。中糧置地祥云國(guó)際總經(jīng)理隋強(qiáng)表示：“祥云小鎮(zhèn)不是傳統(tǒng)的購(gòu)物中心，屬于街區(qū)商業(yè)。”
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟理事長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)王永平曾表示，就別墅區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，無(wú)論在北京還是全國(guó)范圍，都尚無(wú)成功案例。位于昌平區(qū)華貿(mào)城的華貿(mào)新天地是和祥云小鎮(zhèn)類似的街區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，一期已經(jīng)營(yíng)業(yè)，但今年5月，其引入的BHG超市黯然關(guān)店，記者在華貿(mào)新天地看到，很多空鋪?zhàn)獠怀鋈�，除了餐飲，其他店鋪的人流也不旺盛。如何做好高端社區(qū)的商業(yè)配套項(xiàng)目，也考驗(yàn)中糧置地的智慧。（時(shí)代周報(bào)）
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