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“任何品牌店在初入中國的戰(zhàn)略，都會先進行圈地運動，特別是占據(jù)中高端商務(wù)區(qū)，樹立品牌形象，待市場培育成熟后，再根據(jù)各個店面的盈利情況進行篩選，”張振毅還表示，亦或者星巴克標(biāo)簽店的撤離，預(yù)示著洋餐飲被逐出一線鋪位的窘狀。“以往的商業(yè)地產(chǎn)很看重星巴克、肯德基、麥當(dāng)勞等國際品牌，若能前期吸引它們?nèi)腭v，不僅給后期招商帶來羊群效應(yīng)，還能給商圈提升檔次，帶來更多的客源。因此品牌店有很大的議價能力。商場會主動租金打折，甚至貼錢裝修。但現(xiàn)在這樣的事情越來越少，洋餐飲大眾化擴張?zhí)�，沒了稀缺性，缺少了神秘感，品牌吸引力嚴(yán)重下滑。因此，一些成熟商圈或者核心地段，為了避免同質(zhì)化，甚至驅(qū)逐老品牌，引入新品牌，不僅租金可以提高，還能提升商圈檔次。”
星巴克從北京國貿(mào)一期搬至三期，也許只是曾經(jīng)金光閃閃的品牌洋餐飲被一線高端商業(yè)“驅(qū)逐”的一個縮影。記者走訪一些CBD綜合百貨商場，一些類似星巴克的品牌洋餐飲已經(jīng)很少在一線鋪位，而是更多位于地下一層。
調(diào)查
商鋪租金每月都在往上漲
雖然近兩年受房地產(chǎn)政策調(diào)控，商品房價格上漲得到了有效抑制，但是對于商鋪租金來說，始終呈現(xiàn)出一浪高過一浪的氣勢。一份最新的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，自2010年以來，北京商鋪租金每月都在上漲，截至2012年年底，北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(主要是指高端購物中心首層)平均租金已經(jīng)達到了每月864.9元/平方米，即每天約29元/平方米，這一租金水平過去六年每年平均漲幅為7%。
而上海的商鋪租金上漲幅度，雖然沒有北京那么火，但從記者向戴德梁行華東區(qū)研究部拿到的上海五大核心商業(yè)圈的租金數(shù)據(jù)來看，卻也足以讓商家“望租興嘆”。
戴德梁行華東區(qū)研究部的數(shù)據(jù)顯示，上海最近最貴的商圈是南京西路，最貴的商鋪樓是恒隆廣場。上海五大核心商圈的租金為每天60.4元/平方米，其中陸家嘴商圈租金為每天45.5元/平方米，南京東路商圈租金為每天58.2元/平方米，淮海中路商圈租金為每天53.5元/平方米，南京西路商圈租金為每天85.8元/平方米，徐家匯商圈租金為每天72.6元/平方米。其中，核心商圈的本季度租金增長率約1%，其中淮海中路商圈的本租金季度漲幅達3.97%，若接下來始終維持這樣的漲幅的話，年平均漲幅將接近12%。
不過，核心商圈的租金最然高得令人咋舌，但卻“好女不愁嫁”。數(shù)據(jù)顯示，本季度以上五大核心商圈的平均出租率達到了94%，其中徐家匯、陸家嘴、南京東路的出租率更是高達99.4%、98.5%，97.2%，可謂一鋪難求。當(dāng)然，從數(shù)據(jù)分析，也許是因為淮海中路商圈租金季度漲幅過高，小部分品牌店撤出淮海路，其本季度出租率僅86%，相對偏低。
此外，上海社區(qū)型商鋪(非黃金地段)的租金價格變化因不同區(qū)段而各有差異。不過總體來說，社區(qū)型商鋪(非黃金地段)的租金價格這兩年總體保持上漲，漲幅平均更高于中心商圈。
對于這樣的數(shù)據(jù)，開了兩年咖啡廳后選擇關(guān)門的小老板陳旭無不感嘆地說：無論是核心商圈還是市中心的商鋪，前兩年開平均毛利率30%-50%的餐館飯店類重餐飲很可能虧錢，而現(xiàn)在開毛利率60%~80%的咖啡館、果汁吧、奶茶鋪等輕餐飲，也已經(jīng)到了成本壓力線。陳老板2010年在浦東陸家嘴東面的即墨路開了一家咖啡店，店面80平方米，雇傭了2名服務(wù)員，3名廚房工作員加一位吧臺服務(wù)員，月租金3萬多元，經(jīng)營咖啡和午間商務(wù)套餐。當(dāng)時算下來一個月做到6萬元、平均每天2000元流水，剛夠成本。”陳旭說，后來干了兩年，平均36萬元的年房租，貼上裝修和人工，還賠了幾十萬元。“在中國，如今幾乎沒有臨街開店存活的可能。做了幾年主要是給房東打工，做什么買賣都沒有買鋪子掙錢。”
業(yè)態(tài)
核心商務(wù)區(qū)正在悄然生變
生意如日中天的星巴克標(biāo)簽店撤離北京CBD不是偶然，其實與之同樣不能承受租金之重的，還有更多的品牌店。近日媒體熱點關(guān)注的上海樂購關(guān)閉鎮(zhèn)寧路店也同樣是迫于租金壓力，有員工爆料稱鎮(zhèn)寧店租金從52萬元漲到174萬元，漲幅約235%。而隨著這些品牌的撤離，記者發(fā)現(xiàn)一線城市核心商務(wù)區(qū)的業(yè)態(tài)也正在悄然生變。
“以前逛淮海路，能大包小包買很多東西回家，現(xiàn)在滿眼望去都是奢侈品，看到啥都真心買不起。”“現(xiàn)在的CBD商場改名奢侈品匯好了，LV，Dior，真叫霸氣外露，相反蘋果專賣店、星巴克在這里真是算平民品牌了。”……問及上海幾大核心商圈的變化和購物感受，幾位白領(lǐng)朋友們接連吐槽：“現(xiàn)在逛街，不是購物，而是進行國際一線品牌和奢侈品的品牌掃盲，但掃盲歸掃盲，屌絲只能去吃飯或者地下一樓逛優(yōu)衣庫，實在傷不起。”
記者發(fā)現(xiàn)，高房租令商業(yè)智慧退避三舍，最終是商家比拼資金實力，除了有專門主題規(guī)劃的商業(yè)街以外，京滬等城市核心商圈一線鋪位的入駐商戶，基本以展示形象店、奢侈品店為主，基本找不到特色小店。從京滬兩地星巴克原店鋪的繼任者都是奢侈品牌店來看，這也不是一個巧合。如今國貿(mào)一期一層大多都是奢侈品牌，根本找不到歇腳的咖啡店或者餐飲店。 共4頁 上一頁 [1] [2] [3] [4] 下一頁 星巴克進軍軟飲業(yè) 三種手工軟飲在美國上市 星巴克退出國貿(mào)背后：咖啡制造業(yè)投奔電商 星巴克轉(zhuǎn)變擴張方式 重心轉(zhuǎn)向二三線城市 星巴克進軍碳水軟飲料領(lǐng)域 中國市場尚無計劃 租金瘋漲100平21萬 星巴克國貿(mào)店搬家 搜索更多: 星巴克 |
