紅商網(wǎng)訊：岳女士剛幫公司處理完一檔鬧心事，一家超市連鎖門店2005年簽訂的租賃合同，租期剛過(guò)半，業(yè)主突然下通牒漲價(jià)，新租金是原先的8倍。反復(fù)協(xié)商后租金漲了2.1倍。“這已經(jīng)是能爭(zhēng)取到的最好結(jié)果了，我們的壓力極大。”現(xiàn)在北京的核心商圈的商業(yè)生態(tài)正在發(fā)生巨變，暴漲的租金就像“離心機(jī)”一般，把利潤(rùn)微薄的便民企業(yè)甩得越來(lái)越遠(yuǎn)。人們不禁要問(wèn)，當(dāng)一個(gè)商圈內(nèi)的所有企業(yè)都是高端大牌奢侈品，大眾消費(fèi)都被擠出了，這樣的業(yè)態(tài)正常嗎?
100平方米小門臉月租金21萬(wàn)
國(guó)貿(mào)一期比三期貴一倍 難怪星巴克要搬家
在星羅棋布的星巴克門店中，國(guó)貿(mào)商城一期首層的星巴克咖啡店規(guī)模不大。但作為中國(guó)的首家門店，這里培育了國(guó)人咖啡消費(fèi)和文化。如今印有法國(guó)奢侈箱包“GOYARD”字樣的黑色油布圍住了整個(gè)店鋪。知情人士透露，星巴克搬遷除了同調(diào)整定位和商場(chǎng)品牌升級(jí)外，昂貴的租金是關(guān)鍵原因。“星巴克早期進(jìn)入國(guó)貿(mào)一期時(shí)，屬于強(qiáng)勢(shì)品牌，簽約租金不高。這么些年過(guò)去，國(guó)貿(mào)的知名度已經(jīng)打響，物業(yè)方不愿再做虧本的買賣。”
從租金價(jià)格上看，國(guó)貿(mào)一期確實(shí)比三期貴得多。昨日，記者探訪了一家代理商鋪?zhàn)饨鸬闹薪楣尽＝?jīng)紀(jì)人介紹，國(guó)貿(mào)一期的租金是70元/平方米/天，國(guó)貿(mào)三期的租金是40元/平方米/天，相差了近一倍。
按70元/平方米/天計(jì)算，在國(guó)貿(mào)一期租1平方米，一個(gè)月的租金就是2100元。100平方米的“小門臉”，每月僅房租成本就達(dá)21萬(wàn)元。
這個(gè)水平，在北京并不是最高。有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2012年第一季度，王府井的東方新天地的租金價(jià)格，就已達(dá)到2600元/平方米/月到3500元/平方米/月。而到今年一季度，東方新天地的租價(jià)又有上漲，且“一房難求”。
新租金是原先的8倍
便民企業(yè)要么撤離 要么把成本攤到消費(fèi)者身上
岳女士所供職的連鎖零售企業(yè)2002年進(jìn)入北京，十幾年來(lái)發(fā)展很快，門店遍布京城各個(gè)商圈和社區(qū)。最近，岳女士剛幫公司處理完一檔鬧心事。某門店2005年簽訂的租賃合同，租期剛過(guò)半，業(yè)主突然下通牒漲價(jià)，新租金是原先的8倍。經(jīng)過(guò)協(xié)商，岳女士的公司與業(yè)主重新簽約，門店租金漲了2.1倍。“這已經(jīng)是能爭(zhēng)取到的最好結(jié)果了，但銷售壓力增加極大。我們?cè)?002年和2003年開(kāi)設(shè)的很多門店，都簽了15年的租賃合約。按理說(shuō)租賃期內(nèi)的租金都是商定的，但實(shí)際上近兩年已經(jīng)遇到過(guò)很多次業(yè)主‘坐地漲價(jià)’。”
“與高昂的租金相比，業(yè)主單方撕毀合同的違約金真不算什么。”岳女士表示，在過(guò)去幾年中，一些門店正是因?yàn)闃I(yè)主“坐地起價(jià)”不得不關(guān)門或搬遷。“通常我們會(huì)做詳細(xì)的估算，看看在租金上漲的同時(shí)能否追求盈虧平衡。如果這家店還有潛力，那就不得不耐著性子與業(yè)主協(xié)商。但協(xié)商不成的情況多。”
在岳女士看來(lái)，現(xiàn)在核心商圈租金的上漲就像“離心機(jī)”一般，逐漸把利潤(rùn)微薄的大眾消費(fèi)企業(yè)甩得越來(lái)越遠(yuǎn)。企業(yè)為了保住店面“委曲求全”，增加的經(jīng)營(yíng)成本要攤到消費(fèi)者身上，或是因?yàn)樽饨鸶甙宏懤m(xù)撤離。
奢侈品占領(lǐng)核心圈 大眾消費(fèi)店全被擠走
這個(gè)業(yè)態(tài)正常嗎?
“一些核心商圈優(yōu)質(zhì)物業(yè)的租金漲幅有些過(guò)快，部分經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)已承受不了。”中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平告訴記者。來(lái)自第一太平戴維斯的報(bào)告顯示，自2010年以來(lái)，北京商鋪?zhàn)饨鹈總�(gè)月都在上漲，截至2012年年底，高端購(gòu)物中心首層平均租金已經(jīng)達(dá)到了864.9元/平方米/月，即近29元/平方米/天，過(guò)去六年每年平均漲幅為7%。
不過(guò)，盡管不少企業(yè)由于不堪租金重負(fù)而逃離CBD、王府井，但仍然有大量品牌等待進(jìn)入核心商圈，所以高端物業(yè)并不缺客戶。“現(xiàn)在，一些高端奢侈品牌和首次進(jìn)入中國(guó)的品牌，都特別愿意進(jìn)入國(guó)貿(mào)商城、星光天地這些地方。”王永平表示，京城核心商圈的優(yōu)勢(shì)地段和廣告效應(yīng)，是企業(yè)趨之若鶩的重要原因，而奢侈品牌由于品牌壟斷，盈利能力強(qiáng)，能夠承受高租金�；蛘�，有些品牌盡管開(kāi)在CBD是虧本的，但為了樹(shù)立形象，仍愿意堅(jiān)持。
在岳女士眼里，目前發(fā)生的變化會(huì)形成惡性循環(huán)。“你試想一下，如果所有的核心商圈都只有那些頂尖的高消費(fèi)和大牌，大眾消費(fèi)店全都被擠走，那這個(gè)業(yè)態(tài)還正常嗎?”
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