主攻餐飲找“藍海”

　　新光天地、國貿(mào)商城、中國大飯店、嘉里中心飯店、京倫飯店……國貿(mào)商圈匯聚了各類高檔公寓、酒店、商業(yè)，作為北京最為成熟的老牌高檔商圈，新商業(yè)將如何突圍？

　　12月28日記者來到中海廣場，該項目位于東三環(huán)國貿(mào)核心區(qū)，南臨長安街，東側緊鄰國貿(mào)中心和中期大廈，步行至國貿(mào)僅需5分鐘。項目由兩座甲級寫字樓及北側商業(yè)配樓、商業(yè)裙樓組成，總占地面積約1.9萬平米，建筑面積為15.1萬平米，其中商業(yè)配套面積為2.6萬平米，目前寫字樓基本已滿租。

　　據(jù)北京中海地產(chǎn)有限公司商業(yè)管理部經(jīng)理張存理介紹，中海廣場是北京CBD商圈首個獲得美國LEED“綠色建筑評估體系”金獎認證的綠色建筑，項目大堂面積近千平米，為舉辦各類商業(yè)推廣活動提供了空間。

　　“目前商業(yè)部分出租率已有八成，項目整體定位是做寫字樓的生活服務配套，”張存理表示主力業(yè)態(tài)為餐飲，其余商家有美容店、洗衣店、牙醫(yī)、洗車服務、銀行以及家居展示等。記者獲悉，目前簽約中海廣場的商業(yè)客戶有19家，其中13家為餐飲業(yè)，各類餐飲齊全。

　　張存理告訴記者，中海廣場體量小，如做成百貨類購物中心將直面國貿(mào)商城等多個“重量級”選手；而CBD區(qū)域內(nèi)還鮮有以各類餐飲為主店的小型商業(yè)，中海廣場選擇以此突破，并配合相應的銀行、汽車、美容等服務，瞄準商務白領作為消費主力。

　　記者了解到，國貿(mào)商場面積高達9萬平米，2011年開業(yè)初期品牌入駐率就達到了90%。“國貿(mào)和新光天地的地段、定位優(yōu)勢使其一開業(yè)就很火，”戴德梁行商業(yè)地產(chǎn)服務董事張家鵬介紹，CBD區(qū)域高端零售市場競爭激烈，一般來說客戶也偏好空間感更好、選擇更多的“大而全”類購物中心。

　　小商業(yè)巧妙突圍

　　戴德梁行商業(yè)地產(chǎn)服務董事張家鵬告訴記者，面積小的商業(yè)需要更加細分市場，比如產(chǎn)品上針對一個類別的配飾城、餐飲城等；或是針對一種特定人群，給予其最大供應提升專屬性，如商業(yè)面積3萬平米的東方銀座針對年輕一族，定位運營都較成功。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，CBD區(qū)域是北京成熟的高端商圈代表，客群一直以高消費人群為主，購物百貨也偏重高檔消費和奢侈品，餐飲更多是作為商業(yè)的必配業(yè)態(tài)穿插在底商中，餐飲較多的寫字樓是世紀財富中心和遠洋光華，但面積也在幾千平米，距離國貿(mào)商圈較遠，而國貿(mào)附近雖有一些沿街小店，但面積較小、用餐環(huán)境不佳。

　　“國貿(mào)商圈整體上以餐飲為服務主體的寫字樓商業(yè)配套很少見。”北京中海地產(chǎn)有限公司商業(yè)管理部經(jīng)理張存理表示，中海廣場各式的快餐、中高端餐飲人均消費從20-30元到400-500元不等，能滿足普通白領、商務人士的用餐需求，運營一年以來吸引了不少國貿(mào)、中期大廈等寫字樓的白領前來用餐，而受益于寫字樓租金上漲，目前項目整體收益情況比預期要好。
　　
　　“這是商業(yè)地產(chǎn)的一個嘗試。”中海地產(chǎn)相關人士透露，集團未來將加大在商業(yè)地產(chǎn)的投入。目前除位于國貿(mào)的中海廣場外，中海在北京運營的商業(yè)地產(chǎn)還有位于南二環(huán)陶然亭的中海地產(chǎn)廣場，總建面為8.8萬平米，以及車公莊附近的中海國際中心，總建面為16萬平米，而中海地產(chǎn)在全國的商業(yè)地產(chǎn)項目面積已達260萬平米。

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