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百億云南旅游項(xiàng)目 蘇寧環(huán)球異地?cái)U(kuò)張
http://ssvihum.com 2011-11-27 紅商網(wǎng) 發(fā)布稿件

  紅商網(wǎng)訊:11月18日,蘇寧環(huán)球石林旅游文化區(qū)一期正式開工,計(jì)劃投資48億元,建筑面積近90萬平方米,將于2015年建成。

  蘇寧環(huán)球集團(tuán)打造的石林旅游文化區(qū)項(xiàng)目位于云南省石林縣,占地面積約3.5平方公里,合5300畝,總投資達(dá)100億元。據(jù)悉,這是蘇寧環(huán)球的首個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

  分析認(rèn)為,此次蘇寧環(huán)球大手筆進(jìn)行旅游地產(chǎn)開發(fā),除了住宅市場(chǎng)受到?jīng)_擊的因素外,也是出于異地?cái)U(kuò)張的考慮。

  石林旅游文化項(xiàng)目

  石林旅游文化區(qū)的規(guī)劃范圍東至九石阿旅游專線和石林中路,南至綠芳塘水庫(kù),西至桃花園,北至石林火車站。

  項(xiàng)目分兩期建設(shè),以昆石高速公路為界。一期位于昆石高速公路南側(cè),占地面積近87公頃,約1300畝,是石林旅游文化區(qū)的核心區(qū)域,將于2014年建成。二期位于昆石高速公路北側(cè),占地面積276公頃,約4000畝,將在2017年建成。

  蘇寧環(huán)球表示,將以石林地質(zhì)景觀和阿詩(shī)瑪傳奇為依托,以旅游、文化兩大戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng),通過整體規(guī)劃,分期開發(fā),把該項(xiàng)目打造成業(yè)態(tài)豐富、功能多樣化的文化、旅游服務(wù)區(qū)。

  根據(jù)規(guī)劃,石林旅游文化區(qū)的主要項(xiàng)目包括,結(jié)合石林地形地貌建造的兩座高星級(jí)酒店,銷售民族民間土特產(chǎn)和工藝品的旅游商業(yè)中心,匯聚風(fēng)味小吃、特色餐飲的美食城、酒吧、茶坊、畫廊等文化娛樂場(chǎng)的時(shí)尚休閑街區(qū),以及由客棧、經(jīng)濟(jì)型酒店、度假別墅組成的彝族風(fēng)情小鎮(zhèn)和國(guó)際度假村。

  此外,石林旅游文化區(qū)還將規(guī)劃建設(shè)演藝中心、彝族博物館、節(jié)慶廣場(chǎng)等配套設(shè)施。

  蘇寧環(huán)球的內(nèi)部人士表示,項(xiàng)目初步估算的總投資達(dá)100億元。鑒于投資金額巨大,蘇寧環(huán)球擬通過多種渠道籌措資金,包括股東資本金投入、銀行融資、吸引戰(zhàn)略投資和資本市場(chǎng)直接融資等。

  對(duì)于蘇寧環(huán)球首次進(jìn)軍旅游地產(chǎn),南京中原相關(guān)研究人士指出,由于現(xiàn)在住宅地產(chǎn)受到宏觀調(diào)控的影響比較大,很多開發(fā)商都在考慮轉(zhuǎn)型,選擇進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域。

  該人士還表示,蘇寧環(huán)球的母公司資產(chǎn)比較多元化,擁有電器、商場(chǎng)等資源,而蘇寧環(huán)球是以住宅產(chǎn)品為主,因此也會(huì)考慮多元化的發(fā)展。

  上述蘇寧環(huán)球內(nèi)部人士也承認(rèn),公司一直在做住宅產(chǎn)品,但是住宅市場(chǎng)近來遇到了一些困難和沖擊,在這樣的情況下開辟旅游地產(chǎn)市場(chǎng),也是一種探路的嘗試。

  他還表示,如果石林旅游文化區(qū)項(xiàng)目取得成功,蘇寧環(huán)球還會(huì)在其他旅游熱點(diǎn)地區(qū)嘗試旅游地產(chǎn)的開發(fā),甚至不排除在各地做規(guī)模化、程序化開發(fā)的可能。

  異地?cái)U(kuò)張的土地策

  此次蘇寧環(huán)球大手筆進(jìn)行旅游地產(chǎn)開發(fā),除了住宅市場(chǎng)受到?jīng)_擊的因素外,也是出于異地?cái)U(kuò)張的考慮。

  資料顯示,蘇寧環(huán)球非常重視土地資源的儲(chǔ)備和持續(xù)發(fā)展,取得了大量質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的項(xiàng)目,擁有儲(chǔ)備用地近1500多萬平方米。

  蘇寧環(huán)球?qū)?xiàng)目的選擇一直強(qiáng)調(diào)“城市近郊、規(guī)模大、成本低”的標(biāo)準(zhǔn),所選項(xiàng)目往往位于城郊接合部,是政府重點(diǎn)發(fā)展的新區(qū)。這些區(qū)域的土地往往成本較低,而且周邊的一些配套和交通往往都由政府出資建設(shè),發(fā)展?jié)摿^大。

  中原證券的研究報(bào)告也指出,蘇寧環(huán)球獲取土地儲(chǔ)備具有戰(zhàn)略眼光,通過配合政府的新區(qū)開發(fā)計(jì)劃,以較低的價(jià)格儲(chǔ)備了大量的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,在全國(guó)性擴(kuò)張進(jìn)程中,能不斷獲取質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的項(xiàng)目,在同行業(yè)中具有較大競(jìng)爭(zhēng)力。

  近年來,蘇寧環(huán)球已在上海、吉林、無錫、蕪湖、昆明等地相繼落子,開始向全國(guó)擴(kuò)張地產(chǎn)版圖。

  蘇寧環(huán)球最近一次在土地上的大動(dòng)作,是于今年8月30日,與廣州市荔灣區(qū)人民政府、國(guó)家開發(fā)銀行廣東省分行簽署《土地開發(fā)戰(zhàn)略合作協(xié)議》,擬通過三方合作對(duì)廣州市白鵝潭地區(qū)28平方公里土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)。

  根據(jù)協(xié)議,蘇寧環(huán)球按持股比例分享一級(jí)土地開發(fā)4.5%的項(xiàng)目財(cái)務(wù)顧問費(fèi)和20%的土地溢價(jià)部分。同時(shí),公司或關(guān)聯(lián)方原則上應(yīng)參與儲(chǔ)備項(xiàng)目地塊土地使用權(quán)出讓的競(jìng)買。以此來看,蘇寧環(huán)球意圖通過一級(jí)開發(fā)進(jìn)入二級(jí)土地開發(fā)的意圖十分明顯。

  湘財(cái)證券亦指出,此次舉動(dòng)既是蘇寧環(huán)球?qū)σ患?jí)土地開發(fā)的一種嘗試和探索,也是其成功進(jìn)入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的一種戰(zhàn)略選擇,開啟了地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的新模式,增強(qiáng)了資源獲取能力。

  除了覬覦廣州的土地市場(chǎng)外,蘇寧環(huán)球還將目光瞄準(zhǔn)了位于旅游開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域的云南石林。更有當(dāng)?shù)亻_發(fā)商直言,此次蘇寧環(huán)球在云南石林開建旅游地產(chǎn)項(xiàng)目,“實(shí)際上就是為了圈地”。

  他進(jìn)一步表示,很多開發(fā)商開發(fā)旅游項(xiàng)目時(shí),都與政府簽訂了合作的框架性協(xié)議。例如,原來開發(fā)協(xié)議上是10萬或5萬每畝,但由于政策規(guī)定,每個(gè)省份、城市出臺(tái)了地價(jià)方面的指導(dǎo)價(jià),因而在招拍掛時(shí)會(huì)在指導(dǎo)價(jià)范圍成交,一般都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于協(xié)議簽訂的價(jià)格。

  因此,政府會(huì)在項(xiàng)目建設(shè)時(shí),以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)將超出部分退還給開發(fā)商,“最終這個(gè)地價(jià)還是會(huì)以非常低的價(jià)格成交,這些都是潛規(guī)則,之前2億元賣地款獎(jiǎng)勵(lì)就是這樣。”該開發(fā)商稱。這種說法也得到了南京中原研究人員的證實(shí)。

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來源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)  李欣鞠 責(zé)編:寄瑤