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一個很簡單的道理：業(yè)主為什么愿意讓二房東大賺特賺，自己不加租？這當(dāng)然不可能。
以上海恒隆廣場為例，恒隆廣場是恒隆地產(chǎn)旗下的一個項目，已經(jīng)成為上海南京路商圈的一個商業(yè)地標(biāo)。恒隆地產(chǎn)是一家香港的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，上世紀(jì)90年代初進(jìn)入內(nèi)地市場，并在本世紀(jì)初將業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)到了這里。恒隆地產(chǎn)專注于頂級商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，它在上海的另外一個項目是上海港匯(現(xiàn)改名港匯恒隆廣場)，地處徐家匯商圈。
恒隆地產(chǎn)是非常純粹的地產(chǎn)開發(fā)商，它本身本不介于商場運(yùn)營，只向商戶收取傭金。得益于上海恒隆廣場和港匯恒隆廣場的成功，恒隆地產(chǎn)的租金收入也水漲船高。2005年，恒隆廣場(只計商場部分)和港匯的租金收入分別為1.4億港幣和3.4億港幣。但是2013年，這兩項收入各自漲到了7.7億港幣和10.7億港幣，分別上漲455％和217％。
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從絕對租金水平來看，恒隆廣場的租金已經(jīng)漲到了39.4港幣/㎡/天。這還是以建筑面積計算的租金費(fèi)用。通常來說，商場的運(yùn)營面積只有建筑面積的60％-70％。如果以運(yùn)營面積計，上海恒隆廣場的平均租金高達(dá)約60港幣/㎡/天。
這一金額幾乎與國際頂尖商圈的租金相當(dāng)。如果你想在這里開設(shè)一個100平米的專柜的話，每年需要支付的租金費(fèi)用約為180萬元。國內(nèi)大部分商場的銷售額甚至都達(dá)不到這一水平。
所以，地產(chǎn)開發(fā)商才是中國商業(yè)大繁榮的最大受益者。如果你做恒隆廣場的二房東，你肯定能成為一家明星百貨，但是你還能賺錢么？
但如果是這樣，傳統(tǒng)明星百貨躺著都能賺錢的邏輯在哪里?因為它們不是“二房東”，它們就是業(yè)主。
發(fā)展歷史超過50年的國營老字號百貨基本不用看，它們的主力店全是自有物業(yè)。上世紀(jì)90年代成長起來的新一代明星百貨中，像銀泰武林店、金鷹南京新街口店、百聯(lián)青浦奧萊、華地?zé)o錫八佰伴等門店也是自有物業(yè)，它們完全沒有租金上漲之憂。而茂業(yè)華強(qiáng)北店為關(guān)聯(lián)方租賃物業(yè)，相對而言，其費(fèi)用也比較可控。
憑借自有物業(yè)，明星百貨店和它背后的百貨公司躺著賺到了錢。相應(yīng)的，自有物業(yè)占比較少的百貨公司承受的租金壓力越來越大，很容易拖累公司的業(yè)績。
其實(shí)，不只是業(yè)主，政府都想在市場里分一杯羹。杭州大廈是中國高端百貨業(yè)的一朵奇葩，它每年的銷售額超過50億，凈利潤近4億。但是，因為它的出身是中外合資企業(yè)，土地使用期限只有30年，很快將在2016年到期。此前，杭州大廈每年的土地攤銷費(fèi)用幾乎可以忽略不計，但是從2016年起，它每年需要向政府支付的土地使用費(fèi)將高達(dá)1.45億元，并且以五年為周期遞增。杭州大廈的盈利能力也由此受到重創(chuàng)。
所以說，躺著賺錢的不是二房東，而是大房東。
“二房東”的真正試練
當(dāng)百貨企業(yè)開始異地連鎖擴(kuò)張的時候，它們才真正開啟“二房東”的試練之路。
但是，這條道路充滿坎坷，我們先來看看銀泰百貨的幾個表現(xiàn)不佳的案例：
銀泰金華福華店，2007年1月開業(yè)，建筑面積4.5萬平米，去年租金約為1300萬元，但銷售額只有約1.5億元，平效低至3200元。銀泰承擔(dān)的租金費(fèi)用率高達(dá)8.9%。 共5頁 上一頁 [1] [2] [3] [4] [5] 下一頁 武漢商場進(jìn)入夏秋切換模式 秋裝銷量超夏裝 零售業(yè)持續(xù)低迷 百貨商場走向“雜貨化”？ 杭州老牌百貨解百商場推史上最大規(guī)模促銷活動 商場禁止顧客拍照是否合適 您怎么看？ 老牌百貨西單商場高調(diào)大促 數(shù)十品牌將參與其中 搜索更多: 商場 |
