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雅居樂過坎:財務總監(jiān)突然請辭 重倉三四線為時已晚?

  重倉三四線

  除了押注海南失算外,雅居樂還有三四線土儲的“雷”。年報顯示,截至2018年底的總土地儲備中,一線城市占比僅有3.5%,二線城市占比約24%。這意味著,雅居樂七成土地儲備位于三四線城市。

  從年報顯示的土地收購情況看,2018年公司加大了在三四線城市拿地的力度。2018年,雅居樂權益土地購置金額下滑15%至294億元,權益購置面積上升至909萬平方米,平均地價下行30%至3234元/平方米。18年新增土地中,位于一二線城市的土地儲備按權益建筑面積計占比僅有16.13%。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對時間財經表示,雅居樂加重三四線城市的土地儲備,說明企業(yè)對很多高價土地不敢獲取,這是土地成本控制的導向,要防范后續(xù)三四線城市降溫所帶來的風險。

  嚴躍進還表示,雅居樂或許也在學習類似碧桂園等模式,但碧桂園在2014年以后就不斷深耕三四線城市,當時正是市場成長最快之時,而雅居樂目前這個時間節(jié)點投資,是否妥當值得商榷。

  和仍然堅持深耕三四線的碧桂園不同的是,此前雅居樂的項目一直以利潤為主,公司高層多次公開表示,堅持“毛利率30%,凈利率18%”的項目開發(fā)準則。對此,明源地產研究院執(zhí)行主編艾振強對時間財經表示,在三四線實現(xiàn)凈利率18%有挑戰(zhàn),除非雅居樂可以拿到便宜的地。

  財務費用暴增205%

  2018年底,雅居樂剔除預收賬款的負債率升至73%,短期有息負債占比微降至15%。值得關注的是,雅居樂于2018年發(fā)行5億美元6.875%優(yōu)先永續(xù)資本證券,以及1億美元8.55%優(yōu)先永續(xù)資本證券。

  據申宏萬源統(tǒng)計,雅居樂及其子公司目前存續(xù)債券15只,共計83.34億元(2017年為55億元),占總資本的12%。其中存續(xù)美元債6只,存續(xù)規(guī)模22億美元,平均發(fā)行期限3.60年,平均票面7.77%,平均剩余期限2.23年。

  永續(xù)債對于企業(yè)發(fā)展是雙刃劍。某top20房地產公司高管對時間財經表示,地產企業(yè)發(fā)永續(xù)債,證明其資信好,評級高。對于企業(yè)而言,能獲得資金又不計入負債,是好事。如恒大等企業(yè)通過永續(xù)債大規(guī)模融資,實現(xiàn)規(guī)模的跨越式增長。

  長江證券則在一篇研報中表示,通常而言,永續(xù)債等金融工具的股息或利息支付是在利潤繳稅之后,容易導致投資者對公司盈利能力產生誤判。

  就短期負債而言,雅居樂現(xiàn)金充足。公司一年內到期需償還的借貸約353.33億元,而2018年末的現(xiàn)金和銀行存款達450.62億元,支付短期債務綽綽有余。

  但是細分來看,雅居樂2018年來自投資活動產生的現(xiàn)金凈額為-177.08億元,同比減少154.43%;經營活動產生的現(xiàn)金凈額僅約26.28億元,同比減少約11%。這已經是雅居樂連續(xù)三年經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額同比減少。

  值得注意的是,雅居樂財務費用激增。2018年12月31日,雅居樂實際借貸利率6.49%,對比2017年12月31日上升29個基點。財務費用凈額為人民幣27.44億元,較2017年8.99億元增加205.4%。其中年內利息開支大幅增長52.6%至50.56億元,資本化和對沖后的外匯損失達到13.5億元。

  來源:北京時間財經 陳世愛

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