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重倉三四線
除了押注海南失算外，雅居樂還有三四線土儲的“雷”。年報顯示，截至2018年底的總土地儲備中，一線城市占比僅有3.5%，二線城市占比約24%。這意味著，雅居樂七成土地儲備位于三四線城市。
從年報顯示的土地收購情況看，2018年公司加大了在三四線城市拿地的力度。2018年，雅居樂權益土地購置金額下滑15%至294億元，權益購置面積上升至909萬平方米，平均地價下行30%至3234元/平方米。18年新增土地中，位于一二線城市的土地儲備按權益建筑面積計占比僅有16.13%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對時間財經表示，雅居樂加重三四線城市的土地儲備，說明企業(yè)對很多高價土地不敢獲取，這是土地成本控制的導向，要防范后續(xù)三四線城市降溫所帶來的風險。
嚴躍進還表示，雅居樂或許也在學習類似碧桂園等模式，但碧桂園在2014年以后就不斷深耕三四線城市，當時正是市場成長最快之時，而雅居樂目前這個時間節(jié)點投資，是否妥當值得商榷。
和仍然堅持深耕三四線的碧桂園不同的是，此前雅居樂的項目一直以利潤為主，公司高層多次公開表示，堅持“毛利率30%，凈利率18%”的項目開發(fā)準則。對此，明源地產研究院執(zhí)行主編艾振強對時間財經表示，在三四線實現(xiàn)凈利率18%有挑戰(zhàn)，除非雅居樂可以拿到便宜的地。
財務費用暴增205%
2018年底，雅居樂剔除預收賬款的負債率升至73%，短期有息負債占比微降至15%。值得關注的是，雅居樂于2018年發(fā)行5億美元6.875%優(yōu)先永續(xù)資本證券，以及1億美元8.55%優(yōu)先永續(xù)資本證券。
據申宏萬源統(tǒng)計，雅居樂及其子公司目前存續(xù)債券15只，共計83.34億元（2017年為55億元），占總資本的12%。其中存續(xù)美元債6只，存續(xù)規(guī)模22億美元，平均發(fā)行期限3.60年，平均票面7.77%，平均剩余期限2.23年。
永續(xù)債對于企業(yè)發(fā)展是雙刃劍。某top20房地產公司高管對時間財經表示，地產企業(yè)發(fā)永續(xù)債，證明其資信好，評級高。對于企業(yè)而言，能獲得資金又不計入負債，是好事。如恒大等企業(yè)通過永續(xù)債大規(guī)模融資，實現(xiàn)規(guī)模的跨越式增長。
長江證券則在一篇研報中表示，通常而言，永續(xù)債等金融工具的股息或利息支付是在利潤繳稅之后，容易導致投資者對公司盈利能力產生誤判。
就短期負債而言，雅居樂現(xiàn)金充足。公司一年內到期需償還的借貸約353.33億元，而2018年末的現(xiàn)金和銀行存款達450.62億元，支付短期債務綽綽有余。
但是細分來看，雅居樂2018年來自投資活動產生的現(xiàn)金凈額為-177.08億元，同比減少154.43%；經營活動產生的現(xiàn)金凈額僅約26.28億元，同比減少約11%。這已經是雅居樂連續(xù)三年經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額同比減少。
值得注意的是，雅居樂財務費用激增。2018年12月31日，雅居樂實際借貸利率6.49%，對比2017年12月31日上升29個基點。財務費用凈額為人民幣27.44億元，較2017年8.99億元增加205.4%。其中年內利息開支大幅增長52.6%至50.56億元，資本化和對沖后的外匯損失達到13.5億元。
來源：北京時間財經 陳世愛 共2頁 上一頁 [1] [2] 搜索更多: 雅居樂 |
