昔日“華南地產五虎”之一的雅居樂，2018年的銷售額同比增長率從2017年的52.36%跌至14.38%，遠低于行業(yè)平均水平，更比不上碧桂園、融創(chuàng)等第一軍團的房企。
截至2018年底，雅居樂在海南的可售建筑面積近1000萬平方米，占其全國土儲的近三分之一。雅居樂方面回應稱，海南限購后，雅居樂加大了云南項目的開發(fā)和推介力度，18年，雅居樂云南區(qū)域預售金額超過50億元，同比增長一倍多。
雅居樂正在積極開展物業(yè)、環(huán)保等非地產業(yè)務。2018年報顯示，雅居樂的管理層預期，非地產業(yè)務在2019/20/21年，對集團的利潤貢獻將分別達20%/30%/40%。野村證券卻對雅居樂這一目標感到懷疑，認為其非地產業(yè)務的前景充滿不確定性。
地產大佬都是文藝青年。
王石愛跟女記者聊《新教倫理與資本主義精神》，上來就是人生理想不買房。王健林喜歡搖滾民樂，萬達年會上一曲《一無所有》，風靡大江南北。
雅居樂（03383.HK）董事會主席陳卓林同是資深文藝愛好者。
為了自己的粵劇專輯，他籌備了十多年。在錄制過程中，他對自己要求極嚴，無論吐字還是音準，都力求完美，不厭其煩地修改，有時站著錄上一天，從上午10點一直錄到凌晨，直到滿意為止。
他那張叫《心曲雅韻》的粵劇專輯，已能在各大音樂平臺上聽到，其中的粵劇名段《狄青闖三關》，陳卓林愣是錄了兩個版本，一個是和粵劇名家陳韻紅合唱，一個是和他妻子陸倩芳合唱。
陳卓林跟北宋名將狄青一樣，出生草莽，本是廣東中山農家子弟。
高考落榜后，陳卓林先賣家具，后入地產行業(yè)，獨霸中山樓市，再馳騁廣州市場，登陸港交所，近年來躍進大海南，打造超級神盤清水灣。
如同狄青，陳卓林的人生路上也遭遇三關。
2011年，陳卓林在香港舉行豪門夜宴，酒后對女下屬上下其手，被香港警方逮捕，此為第一關。
2014年，陳卓林因事涉云南某案被監(jiān)視居住，此為第二關。
2018年，海南省宣布樓市限購，陳卓林在海南重倉的土地和項目，遭遇限購封鎖，此為第三關。
曾經雅居樂闖進過全國地產銷售排行榜前10，與富力、碧桂園等并稱“華南五虎”，然而非禮門之后，雅居樂排名一下從前10跌到第17。
2019年5月6日，雅居樂公布4月份營運數據：1-4月份累積預售金額合計人民幣343.1 億元。如按此節(jié)奏，雅居樂當能勉強完成2019年的銷售目標1130億元，這一銷售目標僅較2018年增長10%左右。
雅居樂2018年的銷售額同比增長率從2017年的52.36%跌至14.38%，遠低于行業(yè)平均水平，更比不上碧桂園、融創(chuàng)等第一軍團的房企。
“昔日雄風啊，豈可一朝散盡？”
當陳卓林唱到《狄青闖三關》這一句時，不知作何感想？
凈利潤坐過山車
2018年，雅居樂并未完成其年度銷售目標1100億元，實際完成1026億元，差額74億元。
雅居樂一向以超大盤、長周期、低價地的開發(fā)策略見長，故其住宅地產的利潤率一向很高，2018年雅居樂凈利潤83.58億元，同比增長率23.3%，這一增長幅度遠低于2017年122%的增長率。
從歷年數據來看，雅居樂的凈利潤波動急劇，如同過山車一般：2014-2018年其凈利潤為：50.91億元、23.01億元、30.47億元、67.80億元和83.57億元。
在17年升至高點重新超過14年的數據之后，18年其凈利潤增長開始放緩，與此同時，雅居樂的債務雪球越滾越大，2018年短期借債353億元，同比增長30.2%，長期借貸532億元，同比增長54.1%。
由此帶來的是，其凈借款╱總權益從2017年的71.4%升至79.1% ，資產負債率從2017年的73%增至76%。
過去一年，由于國內地產融資收緊，雅居樂只好頻頻在海外發(fā)債，其中不乏利率高達8.5%和9.5%的美元優(yōu)先票據，雅居樂2018年的平均借貸利率從2017年的6.2%漲至6.49%。
在大筆融資之后，雅居樂2018年末的現(xiàn)金和銀行存款達450.62億元，支付短期債務略有盈余，而其在銀行的未動用授信額度僅剩27.33億元。
雖是如此，雅居樂在土地投資方面的力度依然不弱。
2018年雅居樂新增土地的預計總建筑面積達1111萬平方米，歸屬于其權益名下的預計總建筑面積為909萬平方米；新地塊的總土地價款為人民幣426億元，而雅居樂相關應付土地金額人民幣294億元。
由此計算，雅居樂拿地的平均樓面地價不超過5000元/平方米，遠低于一線和強二三線城市的平均地價，這跟雅居樂的這兩年的拿地策略和布局有關：暫別一線和強二線城市，重倉三四線城市。
例如，2016年，雅居樂在廣州、北京、武漢、鄭州和美國三藩市拿地232萬平方米，斥資192億元，平均拿地成本8275元/平方米；2017年，雅居樂改變策略，下沉三四線，斥資346億元拿地746萬平方米，平均拿地成本4638元/平方米，2018年雅居樂則繼續(xù)重倉三四線。
十多年前，雅居樂近兩年大多通過公開招拍掛拿地的成本，相當于其10多年前在海南拿地價格的數十倍。而且，跟同樣重倉三四線的新城控股、碧桂園等房企相比，雅居樂的拿地成本最高多出上千元/平方米。
土地成本暴漲，或許可以解釋雅居樂近年來凈利潤跌宕起伏之原因。但土地成本并不是雅居樂面臨的最大挑戰(zhàn)。
五兄弟，六董事
盡管2018年銷售額增長乏力，但在廣東中山，雅居樂過去一年賣樓收入100億元。廣東中山是陳卓林的發(fā)跡之地，見證著這個超級家族房企的誕生。
2014年3月之前，雅居樂的董事會中，六個執(zhí)行董事全是陳家人：陳卓林和妻子陸倩芳，外加四個兄弟：陳卓雄、陳卓喜、陳卓南、陳卓賢。
陳卓林是陳氏四兄弟的帶頭人。
1979年，陳卓林跟著中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)的兩百多個青年一起參加高考，落榜后他去當了老師，計劃著一邊教書一邊復讀。
盡管他現(xiàn)在的履歷中，有著無數頭銜——世界杰出華人獎獲得者，美國哈姆斯頓大學榮譽商業(yè)管理學博士等，事實上，他迫于生計，并未參加1980年的高考。
陳卓林帶著四個兄弟做起家具生意。1988年左右，他們創(chuàng)辦兩個家具廠，一個是時代家具城，另一個是宇宙家具城。
4年之后，他們進入地產行業(yè)，開發(fā)了中山雅居樂花園。
中山毗鄰港澳，陳卓林80年代就取得中國香港身份，近水樓臺先得月，他的營銷思路遠超當時內地大多房企。例如他跑到香港贊助“香港小姐選美大賽”，還聘請香港無線總監(jiān)陳錫年任職雅居樂。當時廣東人愛看香港電視劇，雅居樂就到香港的電視臺冠名電視劇、投放廣告。因此雅居樂中山項目很多賣給了香港澳門居民。沒過幾年，雅居樂就成為中山地產行業(yè)霸主，此后中山常年登頂雅居樂旗下區(qū)域銷售冠軍。
2000年，雅居樂出中山，進廣州，一舉拿下番禺、花都、白云等地塊。此后，華南板塊房價強勢崛起，雅居樂在其中賺得盆滿缽滿。
2005年，雅居樂在香港上市。然而，彼時雅居樂依然只是僻處珠三角的中小型房企，跟同處廣東的合生創(chuàng)展、萬科沒法比，更無比匹敵招商、中海等央企。
2002年-2004年，雅居樂銷售收入分別為7.6億元、19億元和25億元，利潤分別是-1020萬元、7310萬元和2.3億元。
若想魚躍龍門，雅居樂需要新地盤和新模式。
淘金地中陷泥潭
海南曾經是中國開發(fā)商的淘金圣地。
上世紀90年代，海南房地產開發(fā)大熱，潘石屹、馮侖等人紛紛進入，爆炒之后，留下的是大量閑置土地和爛尾樓，足夠當地政府花十幾年時間去消化。
海口清水灣同樣幾番輪回，90年代1.2萬畝土地使用權出讓給數十家企業(yè)，這些企業(yè)在海南樓市泡沫之后紛紛拍屁股走人，清水灣土地被政府無償收回。
2000年，清水灣進行產業(yè)結構調整，大力發(fā)展海洋產業(yè)，上述土地由建設用地改成農業(yè)用地，當地農民紛紛在海邊建塘養(yǎng)蝦。
2005年，清水灣又改為旅游景區(qū)。香港恒基兆業(yè)等開發(fā)商都有意開發(fā)，但最后還是雅居樂獨霸此地。
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