財務(wù)費用暴增205%。
開完年度業(yè)績發(fā)布會尚不足兩月，雅居樂財務(wù)總監(jiān)就突然請辭，究竟發(fā)生了什么？
5月14日，華南老牌房企雅居樂發(fā)布公告稱，財務(wù)總監(jiān)張森因個人原因及需要更專注于家庭事務(wù)辭職，接任者為公司副總裁潘智勇。
雅居樂由陳卓林兄弟幾人于1985年創(chuàng)辦，2005年在香港上市，公司以地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主，同時涉足物業(yè)、教育、環(huán)保業(yè)務(wù)等領(lǐng)域。據(jù)克而瑞《2018年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》排行榜，雅居樂位列第29名。
過去數(shù)年中，中國房地產(chǎn)企業(yè)幾乎以幾何速度迅猛發(fā)展，“千億時代”、“萬億時代”成為衡量地產(chǎn)公司常用標簽。一般房企也常用跨越幾個銷售量級的臺階來標榜其成長歷程，但雅居樂更多時候卻像在“過坎”。
陳卓林幾乎每隔幾年就要過一個“坎”。2012年，陳卓林涉嫌非禮秘書被拘；2014年，陳卓林因事涉云南某案被監(jiān)視居��；2018年，海南省宣布樓市限購，雅居樂重倉海南的土地和項目被封鎖。
剛剛辭任的財務(wù)總監(jiān)張森于2013年7月加入雅居樂，陪著創(chuàng)始人陳卓林出席5次年度業(yè)績發(fā)布會，一起度過了“一個半”坎。去年曾有記者問陳卓林接班計劃時，陳卓林伸出五根手指說，“我才50多歲，就問我接班問題？”今年55歲的張森，卻不打算陪陳卓林走下去了。
關(guān)于張森離職及后續(xù)影響等問題，時間財經(jīng)多次致電雅居樂投資者關(guān)系部進行求證，電話始終無人接聽。
海南之困
2018年，雅居樂實現(xiàn)合同銷售金額約1026.7億元，完成去年1100億銷售目標93.4%，首次跨入千億規(guī)模房企陣營。2015年至2018年，公司合同銷售額年復(fù)合增長率為23%，而2018年合同銷售額同比卻僅增長14%。
盈利方面，雅居樂2018年利潤增長18.3%至71.3億元，招銀國際此前的預(yù)期是79.1億元，該券商認為公司未能“達標”，主要在于“凈財務(wù)費用的上升抵消了投資物業(yè)重估的增長”。
從整個行業(yè)來看，雅居樂銷量排名從2017年的24名跌落至29名。即便與規(guī)模相近的富力集團、中梁地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、遠洋集團相比，其增長速度也遠遠不如后者。更加不容樂觀的是，2009年TOP10房企的銷售金額占全市場份額的8.16%，到2018年已經(jīng)上升至26.9%。地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模分化越來越嚴重，呈現(xiàn)“強者恒強”態(tài)勢。
蘇寧金融研究院特約研究員江瀚對時間財經(jīng)表示，中國房地產(chǎn)企業(yè)正處于全面二八分化的階段，那些銷售排名在20到30之間的房企，一般被業(yè)界劃分為第二梯隊，他們面對的壓力比第一梯隊會更大一些。
對于雅居樂2018年未能完成銷售目標的原因，招銀國際此前有研報稱，主要是因為海南房地產(chǎn)政策在去年收緊，影響了公司在當?shù)氐匿N售，而海南是雅居樂的重點市場。
在2018年業(yè)績發(fā)布會中，雅居樂高層表示，在1026.7億元的總合同銷售金額中，2018年包括清水灣項目和海南整個區(qū)域項目貢獻約100億的合約銷售額。而2017年，僅海南清水灣一個項目，便為雅居樂貢獻了170億元的銷售額。
截至2018年底，公司土地儲備的權(quán)益總建筑面積共計3623萬平方米，其中位于粵港澳大灣區(qū)的土地儲備總建筑面積達987萬平方米，占總土地儲備的27%。海南、云南等區(qū)域的占比也較大，分別占13.96%和13.89%，其中海南項目建筑面積約為101萬平方米。
江瀚對時間財經(jīng)表示，目前，在堅持房住不炒理念的同時，仍有“一城一策”、“分城施策”等調(diào)控。值得注意的是，海南的地產(chǎn)監(jiān)管政策卻沒有絲毫動搖，呈現(xiàn)全面從嚴、一刀切的嚴格監(jiān)管格局。
富力集團董事長李思廉曾公開表示，海南島今年一定會有放松的消息。但江瀚并不這么認為，“有些在海南有項目的地產(chǎn)企業(yè)，基本已經(jīng)放棄了。”江瀚表示，民營房地產(chǎn)企業(yè)參與海南地產(chǎn)相關(guān)政策建議的權(quán)重非常小，重金布局海南地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，只能“看天吃飯”。
早在2010年，《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》就已獲國家發(fā)改委正式批復(fù)。北京工業(yè)大學文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)研究所所長王國華教授對時間財經(jīng)表示，按照國際慣例和旅游目的地發(fā)展規(guī)律，國際旅游旅游度假區(qū)、旅游島、旅游特區(qū)等，都不適合大量發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。
因為房地產(chǎn)業(yè)會極大地消解當?shù)毓箔h(huán)境以及公共資源空間，使得游客覺得本應(yīng)屬于自己購買的“公共景觀資源空間”變成了附近房地產(chǎn)所有者占有“私人空間”了，一旦公共空間被大量轉(zhuǎn)變成私人空間了，那么這個旅游目的地就會慢慢變成一些私人住宅區(qū)了。
王國華認為，海南島此前因為過度依賴房地產(chǎn)行業(yè)來推動海南旅游業(yè)的發(fā)展，導致失去了其自身的諸多優(yōu)勢，這本身就是一個決策的重大失誤。對目前已經(jīng)在海南投資的許多房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當主動進行產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，從“建住宅”向“建設(shè)花園”轉(zhuǎn)型，使之投入的巨大資金變成“巨大的文化投入”。
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