步步為營(yíng)孫宏斌：融創(chuàng)土地儲(chǔ)備行業(yè)前三，改造樂視讓新公司賺錢
其實(shí)孫宏斌很少出現(xiàn)在融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK，下稱“融創(chuàng)”）位于天津時(shí)代奧城C座7層的總部辦公室。
他長(zhǎng)年奔走于融創(chuàng)各個(gè)項(xiàng)目，讀書，是他出差期間的最大愛好。他的公文包中，通常帶著本大部頭，如果這本書快看完了，他會(huì)再帶一本。
與王石、馮侖等地產(chǎn)企業(yè)家熱衷傳道不同，孫宏斌迄今沒出過一本個(gè)人自傳，僅在2012年中秋給朋友的旅行故事寫了篇千字序文。自帶網(wǎng)紅體質(zhì)，孫宏斌在這個(gè)夏天與落幕梟雄賈躍亭、首富王健林都有了交集—拿下樂視系上市資產(chǎn)的話語權(quán)，吃進(jìn)萬達(dá)去地產(chǎn)化的438億元資產(chǎn)，融創(chuàng)商業(yè)帝國(guó)正在崛起。這背后是融創(chuàng)殺入千億市值陣營(yíng)的資本曲線。
“公司最大風(fēng)險(xiǎn)就是我都要‘失業(yè)’了，暫時(shí)不拿地了，”手頭上2億平方米土儲(chǔ)已經(jīng)夠融創(chuàng)吃上好一陣子，在剛剛過去的融創(chuàng)2017年中業(yè)績(jī)會(huì)上，孫宏斌決定放緩拿地節(jié)奏，他說，“即使什么都不做，每年5000億元的銷售額我們也夠賣6年。”
54歲的孫宏斌，浸淫商業(yè)江湖30多年，他不缺少走出深淵的勇氣和資源整合能力，殺伐決斷、知己知止是他最重要的品質(zhì)。
首席拿地官暫時(shí)“失業(yè)”
今年年底，融創(chuàng)要站到3000億元?dú)v史銷售最高點(diǎn)。
孫宏斌很篤定，這個(gè)目標(biāo)只會(huì)多，不會(huì)少。下半年，融創(chuàng)3800億元可售且有價(jià)格彈性的貨值，是孫宏斌的底氣。這往后，他要打開的是房企第一軍團(tuán)的新格局，“想不進(jìn)前三都難”。
在房地產(chǎn)賽道里，融創(chuàng)是高速長(zhǎng)跑選手。上市近7年，融創(chuàng)的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)超6倍，合同銷售額則擴(kuò)容近25倍。過去五年，融創(chuàng)從2012年的356億元銷售額一路飆升至2016年的1553億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)51%，在同行間首屈一指。今年前8個(gè)月，融創(chuàng)1613.5億元銷售額已超去年全年，位列全國(guó)第六。
在過去的數(shù)年里，孫宏斌的地產(chǎn)戰(zhàn)略圍繞的都是一個(gè)目的：以地塊為核心迅速做大規(guī)模。2015年起，孫宏斌一掃之前連續(xù)敗仗的陰霾，將觸角伸到成都、濟(jì)南、西安、南京、武漢、鄭州、合肥等多個(gè)城市。
孫宏斌手執(zhí)指揮棒，定下融創(chuàng)每一步的節(jié)奏和方向。融創(chuàng)新布局一個(gè)重點(diǎn)區(qū)域，他喜歡做的事情之一，是時(shí)不時(shí)在城市街巷中暴走兩三個(gè)小時(shí)。哪個(gè)飯館好吃，哪個(gè)書店有趣，城市片區(qū)的醫(yī)院、銀行等配套設(shè)施，他跟當(dāng)?shù)厝艘粯邮煜ぁ?/p>
融創(chuàng)的各個(gè)小分隊(duì)緊隨其后。“融創(chuàng)的核心團(tuán)隊(duì)，尤其是高管層是最穩(wěn)定的，都是合作超20年的。”融創(chuàng)中國(guó)行政總裁汪孟德說，融創(chuàng)集團(tuán)考慮整體布局，每個(gè)區(qū)域公司也是一個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)，有自我成長(zhǎng)、自我發(fā)展、自我修復(fù)、自我調(diào)整的能力。
融創(chuàng)現(xiàn)有8個(gè)區(qū)域公司，其中5個(gè)是成熟團(tuán)隊(duì)，3個(gè)是新團(tuán)隊(duì)。他們擁有包括拿地、產(chǎn)品、利潤(rùn)等多指標(biāo)上的獨(dú)立決策權(quán)力，這也是融創(chuàng)區(qū)別于別的房企的一個(gè)方面。這也鍛造了融創(chuàng)地方團(tuán)隊(duì)思考、研判和執(zhí)行能力。
“每一個(gè)區(qū)域我們每年都在看幾百個(gè)項(xiàng)目，每年都進(jìn)行篩選。”融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德稱，至今，融創(chuàng)的版圖已從早先的京、津、滬、渝、杭五大城市布局，到如今的八大區(qū)域、62城，300多個(gè)項(xiàng)目。
截至8月25日，不計(jì)入萬達(dá)13個(gè)文旅城項(xiàng)目，融創(chuàng)的總土地儲(chǔ)備達(dá)1.01億平方米，其中今年上半年新增2553萬平方米。
“算上13個(gè)萬達(dá)城，和4300萬平方米的一二線聯(lián)動(dòng)資源，融創(chuàng)手上土儲(chǔ)已經(jīng)超過2億平方米，位列行業(yè)前三，”孫宏斌不忘插上一句，“都很便宜，平均樓面價(jià)僅5130元/平方米。”
2億平方米土儲(chǔ)是什么概念？中國(guó)現(xiàn)在最大的“地主”是恒大，其土儲(chǔ)量為2.76億平方米，而恒大的市場(chǎng)定位與融創(chuàng)有很大區(qū)別，前者以民生地產(chǎn)為主，后者則主要經(jīng)營(yíng)中高端物業(yè)。
融創(chuàng)現(xiàn)有可售貨值中，一二線和環(huán)一線城市占比超過96%，目前在售項(xiàng)目均價(jià)在1.8萬元/平方米左右�？紤]到萬達(dá)城項(xiàng)目的地理位置略差，汪孟德對(duì)未來均價(jià)進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)減，他估計(jì)這些土地的貨值在2.5萬億元以上。
“公司最大風(fēng)險(xiǎn)就是我都要失業(yè)了，暫時(shí)不拿地了，”手頭上的地已經(jīng)夠融創(chuàng)吃上好一陣子，孫宏斌決定放緩拿地節(jié)奏，他說，“即使什么都不做，每年5000億元的銷售額我們也夠賣6年。”
在規(guī)模達(dá)到行業(yè)第一梯隊(duì)的同時(shí)，融創(chuàng)對(duì)利潤(rùn)和負(fù)債結(jié)構(gòu)提出新的目標(biāo)。
前兩天，汪孟德剛剛在一個(gè)公開場(chǎng)合作了題為《融創(chuàng)新階段：將戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)釋放為財(cái)務(wù)表現(xiàn)》的演講。目前，融創(chuàng)的負(fù)債結(jié)構(gòu)及現(xiàn)金流處于穩(wěn)健狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)截至6月末的現(xiàn)金余額達(dá)926億元，較上年末的698億元大幅增加；有息負(fù)債中，短期債務(wù)比重較小，2017年下半年到期比例僅為7%，2018年到期部分24%，其余均在2019年以后到期。
接下來，融創(chuàng)凈負(fù)債率在2018年降到90%以內(nèi)，2019年降到70%以內(nèi)。公司擁有未結(jié)轉(zhuǎn)資金超過2000億元，這將給未來兩年帶來大量的利潤(rùn)，從而增厚股東權(quán)益。未來，保證25%毛利，凈利10%以上是完全沒有問題的。
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