接盤
萬(wàn)達(dá)出售項(xiàng)目的初衷疑點(diǎn)重重，但接盤者融創(chuàng)的介入，卻符合市場(chǎng)對(duì)孫宏斌收購(gòu)風(fēng)格的一貫印象。
從綠城中國(guó)（03900.HK）、佳兆業(yè)（01638.HK）、雨潤(rùn)、樂視（300104.SZ）到如今的萬(wàn)達(dá)，融創(chuàng)自2014年開啟至今的并購(gòu)路曲折而從未間斷。年報(bào)顯示，2016年，融創(chuàng)獲取土地儲(chǔ)備5394萬(wàn)平方米，其中有近67%來(lái)自并購(gòu)。
自從早年在數(shù)家大型企業(yè)并購(gòu)案中敗北，孫宏斌一度將收購(gòu)視線轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)中小型地產(chǎn)企業(yè)，比如并購(gòu)中渝置地（1224.HK）、金科股份（000656.SH）、萊蒙國(guó)際等等項(xiàng)目，以此在數(shù)年間不斷擴(kuò)張全國(guó)城市版圖。
一位接近融創(chuàng)的相關(guān)人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者，大企業(yè)收購(gòu)更復(fù)雜，小企業(yè)都是老板說了算，溝通起來(lái)更方便。而孫宏斌也曾公開表態(tài)，他的投資邏輯是，買對(duì)地方，買對(duì)時(shí)間，多借點(diǎn)錢。“如果你的公司現(xiàn)金流有問題，但還有價(jià)值，那你就可以找我。”
融創(chuàng)的并購(gòu)對(duì)象一類是在發(fā)展中收縮的中小規(guī)模地產(chǎn)企業(yè)，它們退出的城市成為融創(chuàng)擴(kuò)大規(guī)模的據(jù)點(diǎn)。另一類則是遇到險(xiǎn)境的企業(yè)，或有現(xiàn)金流危機(jī)，或是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者因涉案導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)危機(jī)。一些地產(chǎn)同行避之不及，但孫宏斌卻興趣盎然。
在收購(gòu)的行動(dòng)力上，孫宏斌表現(xiàn)出了義無(wú)反顧的作風(fēng)。“融創(chuàng)就像一只禿鷲，別人看到的是問題，它偏偏能夠看到機(jī)會(huì)。”上述接近融創(chuàng)的相關(guān)人士說。
2017年開始，孫宏斌再度將并購(gòu)觸角伸向大型企業(yè)。年初入股樂視，如今收購(gòu)萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)。這是否代表融創(chuàng)要邁向多元化業(yè)務(wù)，進(jìn)軍文化旅游產(chǎn)業(yè)？
雖然曾在公開場(chǎng)合聲稱融創(chuàng)要關(guān)注大娛樂、大健康、大消費(fèi)。但據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，孫宏斌在融創(chuàng)內(nèi)部并未著重提出要推進(jìn)業(yè)務(wù)多元化。
他更像一個(gè)機(jī)會(huì)主義者，更多以嘗試的姿態(tài)，在并購(gòu)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時(shí)，從地產(chǎn)延伸出去，順便介入了新業(yè)務(wù)。
“孫宏斌是一個(gè)比較專注的人，很少分出精力去干另外一件事。他只是喜歡做大，喜歡拿更多的資源在手上。”一位接近孫宏斌的相關(guān)人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者評(píng)價(jià)說。
融創(chuàng)的主要目標(biāo)仍在擴(kuò)大地產(chǎn)規(guī)模上。孫宏斌曾在公開場(chǎng)合聲稱自己并不看好自持型物業(yè)。2016年融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)銷售額1553.1億元，2017年公開銷售目標(biāo)2100億元。但截至目前，孫宏斌已給融創(chuàng)下達(dá)了超過3000億元的地產(chǎn)銷售目標(biāo)。
這次收購(gòu)對(duì)融創(chuàng)來(lái)說，最重要的是為地產(chǎn)業(yè)務(wù)增加銷售業(yè)態(tài)。文旅資產(chǎn)包中的可銷售型物業(yè)的建筑面積占比超過了84%。
上述融創(chuàng)中層人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者，對(duì)融創(chuàng)來(lái)說，文旅項(xiàng)目本質(zhì)跟普通地產(chǎn)項(xiàng)目一樣，銷售是王道，而讓地產(chǎn)盤子轉(zhuǎn)起來(lái)是融創(chuàng)的強(qiáng)項(xiàng)。
13個(gè)文旅城中，每個(gè)項(xiàng)目可售住宅物業(yè)占比均在80%以上，這將為融創(chuàng)補(bǔ)充大量?jī)?yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備和物業(yè)資產(chǎn)。而項(xiàng)目所在各城與融創(chuàng)進(jìn)軍一二線城市戰(zhàn)略相符。其中，廣州、合肥、青島、成都、重慶更是目前樓市相對(duì)火熱與融創(chuàng)重點(diǎn)布局的城市。
融創(chuàng)在介入新領(lǐng)域時(shí)，善于借勢(shì)。在不可售的物業(yè)上，未來(lái)每年融創(chuàng)將支付每個(gè)文旅城項(xiàng)目管理費(fèi)5000萬(wàn)元給萬(wàn)達(dá)，在品牌、規(guī)劃內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理上繼續(xù)維持萬(wàn)達(dá)特色，期限20年。相當(dāng)于長(zhǎng)期承包萬(wàn)達(dá)品牌服務(wù)。
并購(gòu)后融創(chuàng)僅把持各項(xiàng)目銷售、財(cái)務(wù)與成本。這個(gè)操作路徑融創(chuàng)并不陌生。
《財(cái)經(jīng)》記者從樂視方了解到，在此前收購(gòu)樂視股權(quán)中，融創(chuàng)也是最先在財(cái)務(wù)層面把關(guān)，要求樂視的每一筆對(duì)外支付都需要融創(chuàng)簽字，并且派駐財(cái)務(wù)經(jīng)理等。
“萬(wàn)達(dá)過去把地產(chǎn)業(yè)務(wù)包裝進(jìn)了文旅，而融創(chuàng)現(xiàn)在要把部分萬(wàn)達(dá)裝進(jìn)來(lái)。”上述融創(chuàng)相關(guān)人士說。
有評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)看淡融創(chuàng)這筆交易。目前，標(biāo)普和惠譽(yù)均下調(diào)了對(duì)融創(chuàng)的評(píng)級(jí)，標(biāo)普認(rèn)為融創(chuàng)未來(lái)需要進(jìn)一步舉債支持發(fā)展，惠譽(yù)認(rèn)為這次收購(gòu)讓融創(chuàng)提升了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
不過，目前來(lái)看，438.44億元大手筆背后已有資金支撐。年報(bào)顯示，2016年末融創(chuàng)賬上現(xiàn)金698億元，不受限現(xiàn)金流為521億元。融創(chuàng)資產(chǎn)負(fù)債率87.9%。在發(fā)布會(huì)上，孫宏斌稱，截至2017年上半年融創(chuàng)賬面現(xiàn)金900多億元，下半年7月回款將超過200億元，其他月份回款則超過300億元。今年全年將超過3000億元銷售額，現(xiàn)金流充足。
這次交易可能預(yù)示著，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模座次將從此發(fā)生改變。目前全國(guó)銷售額排名第七的融創(chuàng)將有很大提升空間。野村證券維持對(duì)融創(chuàng)的“買入”評(píng)級(jí)，認(rèn)為融創(chuàng)的低收購(gòu)價(jià)格會(huì)帶來(lái)新估值收益，其收購(gòu)的文旅項(xiàng)目將為融創(chuàng)帶來(lái)超過6000億元貨值。
懸念
這筆交易或許只是一個(gè)開始。
《財(cái)經(jīng)》記者從上述萬(wàn)達(dá)中層人士了解到，未來(lái)萬(wàn)達(dá)可能還會(huì)繼續(xù)出售資產(chǎn)。一些重資產(chǎn)模式的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將最有可能成為下一個(gè)售賣標(biāo)的物。
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)資金占?jí)狠^大。萬(wàn)達(dá)最早的輕資產(chǎn)之路就是通過改變?nèi)f達(dá)廣場(chǎng)建造、運(yùn)營(yíng)方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。2015年1月萬(wàn)達(dá)與基金合作，首次宣布試水萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。
隨后，王健林指出萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)輕資產(chǎn)方向，即由合作方出資建設(shè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理，使用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)品牌。所產(chǎn)生的租金收益，萬(wàn)達(dá)與投資方按一定比例分成。
這是最初的“投資類”萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
到2016年，輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中又誕生另一類由投資者找地、出錢的項(xiàng)目，萬(wàn)達(dá)介入項(xiàng)目的其他方式不變，為“合作類”萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。在此類項(xiàng)目?jī)糇饨鸱殖芍�，投資者占七成，萬(wàn)達(dá)占三成。
盡管如此，《財(cái)經(jīng)》記者發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上，輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開業(yè)元年是2016年，2016年以前開業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)仍舊以重資產(chǎn)模式為主。
王健林雖在2015年提出輕資產(chǎn)模式，但由于建造周期問題，王也在公開場(chǎng)合承認(rèn)，2015年當(dāng)年開業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已無(wú)法從重資產(chǎn)模式更改為輕資產(chǎn)。
截至目前，萬(wàn)達(dá)共開業(yè)203座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。其中，截至2015年底，萬(wàn)達(dá)開業(yè)135個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。2016年新開業(yè)的50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，已有21個(gè)屬于輕資產(chǎn)模式。
《財(cái)經(jīng)》記者以此估算，截至目前，重資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)仍占據(jù)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目總量超過八成。
超過八成的重資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)仍在資產(chǎn)池中，如何找到適合的買家，是急于轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式的萬(wàn)達(dá)面對(duì)的難題。不同于尚有超過84%銷售型物業(yè)的文旅城，已經(jīng)開業(yè)的重資產(chǎn)模式萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，要轉(zhuǎn)讓并不容易，投資方需要根據(jù)租金回報(bào)率進(jìn)一步評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。
這筆交易的另一個(gè)懸念來(lái)自地方政府。
在萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)的資產(chǎn)包中，包含13個(gè)文旅城，大多數(shù)處于建設(shè)階段。每一個(gè)文旅城都由萬(wàn)達(dá)與當(dāng)?shù)卣炇鹜顿Y協(xié)議。此番閃電易主，是否會(huì)觸發(fā)當(dāng)初投資協(xié)議中的違約條款？
一位接近融創(chuàng)的相關(guān)人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者，這可能是交易中的一個(gè)變量。王健林正在與相關(guān)地方政府積極溝通，爭(zhēng)取支持與理解。但對(duì)地方政府來(lái)說，項(xiàng)目運(yùn)作起來(lái)最為重要，政府更看重業(yè)績(jī)。如果融創(chuàng)的新團(tuán)隊(duì)來(lái)負(fù)責(zé)文旅城，政府可能確實(shí)會(huì)有疑慮。目前融創(chuàng)只負(fù)責(zé)銷售文旅城產(chǎn)品，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理，或許能降低文旅城易主的不利影響。
在此次交易中，融創(chuàng)、萬(wàn)達(dá)、富力三方都同意今后繼續(xù)在文旅項(xiàng)目、電影等多個(gè)領(lǐng)域全面戰(zhàn)略合作。
一位樂視員工告訴《財(cái)經(jīng)》記者，下一步樂視影業(yè)將可能以自制內(nèi)容路線為主，而萬(wàn)達(dá)院線長(zhǎng)于線下渠道建設(shè)，日后樂視可與萬(wàn)達(dá)形成互補(bǔ)融合。
交易期間，市場(chǎng)異動(dòng)不斷。7月19日，富力一筆2022年到期的7.25億美元債券價(jià)格一度下跌2.4%，創(chuàng)2016年12月以來(lái)最大跌幅。7月18日上午，融創(chuàng)股價(jià)一路下跌，最大跌幅達(dá)12.79%，創(chuàng)2015年7月以來(lái)最大幅度。短短數(shù)小時(shí)內(nèi)，融創(chuàng)市值蒸發(fā)了近66億元。融創(chuàng)系國(guó)內(nèi)債券也在18日午后大跌。
但7月19日、20日，融創(chuàng)股價(jià)連續(xù)大漲，漲幅分別為7.9%和14.19%，富力股價(jià)漲幅分別為1.41%和6.81%。7月20日，融創(chuàng)收?qǐng)?bào)19.64港元，富力收?qǐng)?bào)13.80港元。
《財(cái)經(jīng)》記者 董文艷/文 馬克/編輯（本刊實(shí)習(xí)生雷嘉豪對(duì)此文亦有貢獻(xiàn)）
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