這一三方公認(rèn)的“三贏”交易其實(shí)無法完全用商業(yè)邏輯來解釋。一位萬達(dá)高管如此向《財(cái)經(jīng)》記者描述：“就像毛主席當(dāng)年連延安都放棄了，萬達(dá)這點(diǎn)（犧牲）算什么！”
7月19日，王健林（左）、孫宏斌（中）、李思廉（右）在新聞發(fā)布會現(xiàn)場。圖/視覺中國
萬達(dá)和融創(chuàng)的驚世大交易又生新變化。
7月10日，融創(chuàng)中國（1918.HK）宣布以631.7億元收購萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)13個(gè)文化旅游城項(xiàng)目91%股權(quán)及76個(gè)酒店。但九天之后，富力地產(chǎn)（2777.HK）加入交易。
7月19日，萬達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)中國、富力地產(chǎn)在北京召開新聞發(fā)布會，宣布此次交易范圍和結(jié)構(gòu)調(diào)整如下：萬達(dá)商業(yè)將旗下77個(gè)酒店出售給富力，總價(jià)199.06億元，由融創(chuàng)承擔(dān)原酒店交易對價(jià)的折讓部分，此前融創(chuàng)擬收購萬達(dá)酒店價(jià)格為335.95億元。差價(jià)由文旅項(xiàng)目支付——融創(chuàng)仍收購萬達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目91%股權(quán)，但價(jià)格從295.75億元上浮至438.44億元。
“現(xiàn)在的交易安排三方都滿意。對于合作的文旅資產(chǎn)包，這是融創(chuàng)可以接受的溢價(jià)。這能讓融創(chuàng)比原來有更好流動性，降低負(fù)債率。”融創(chuàng)董事長孫宏斌在發(fā)布會上說。
新交易方案中，融創(chuàng)收購13個(gè)文旅城股權(quán)的價(jià)格從295.75億元變成了438.44億元，九天上漲142.69億元。融創(chuàng)貌似代價(jià)沉重，對此萬達(dá)董事長王健林特意指出：此次融創(chuàng)不收購萬達(dá)酒店物業(yè)并增加文旅城的收購金額，整體交易對融創(chuàng)還是劃算。通過此次轉(zhuǎn)讓，融創(chuàng)得到13個(gè)萬達(dá)城，分布在一二線城市的4973萬平方米低成本銷售物業(yè)，可使融創(chuàng)收入和利潤大漲。兩年內(nèi)，可助力融創(chuàng)進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)收入前兩名。并且融創(chuàng)無需通過萬達(dá)借款就可完成交易，使交易過程簡化。王健林透露，融創(chuàng)已將首筆150億元支付款交給萬達(dá)商業(yè)。
據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，萬達(dá)董事長王健林想要售賣旗下酒店的想法由來已久，一直在為脫手這一重資產(chǎn)尋找接盤方。而融創(chuàng)早先接盤，僅是對資產(chǎn)包中13個(gè)文旅城更感興趣，酒店類似搭售業(yè)務(wù)。“我們不想要酒店這樣的純自持型物業(yè)。”一位融創(chuàng)中層人士說，如今，只收購文旅項(xiàng)目，資產(chǎn)優(yōu)良，價(jià)格上浮也在接受范圍內(nèi)。
富力介入交易，拿下酒店資產(chǎn)，堪稱為萬達(dá)、融創(chuàng)解憂。富力的加入同樣是一個(gè)快速決策的結(jié)果。實(shí)際上，富力并不是第一次出現(xiàn)在萬達(dá)的合作清單上。去年開始，萬達(dá)曾與富力合作，未來五年擬共同開發(fā)25個(gè)萬達(dá)廣場。
一位富力高層告訴《財(cái)經(jīng)》記者，當(dāng)時(shí)合作富力初衷在于，借萬達(dá)廣場這一項(xiàng)目配套，繼續(xù)在二三四線拿地拓展。
但此番收購萬達(dá)酒店與以往不同。富力在酒店領(lǐng)域拓展已久，目前已在全國25個(gè)城市擁有眾多高端酒店。其酒店管理多由專業(yè)酒店集團(tuán)運(yùn)營，富力僅對其進(jìn)行投資建設(shè)與分享收益。“富力在酒店領(lǐng)域發(fā)展一直不激進(jìn)，像這樣大手筆的收購之前從沒有發(fā)生過。”上述富力高層說。交易后，富力將擁有超過100家高端酒店。
637.5億元的地產(chǎn)大交易，短短兩周便宣告達(dá)成，并且交易主體由二變?nèi)�，史無前例，謎團(tuán)叢生。
預(yù)兆
融創(chuàng)相關(guān)部門最早得到資產(chǎn)收購的消息是在7月7日，在此之前，孫宏斌已與王健林基本達(dá)成收購共識，7月10日這天只是一個(gè)形式上的最終簽約確認(rèn)。融創(chuàng)公告從準(zhǔn)備到發(fā)出也僅兩天時(shí)間。
同為地產(chǎn)公司，交易談判的速度之快，源自融創(chuàng)對萬達(dá)的了解之快。“像萬達(dá)這樣的大公司，相對干凈，背后沒有什么關(guān)聯(lián)交易，很容易看清楚。”上述接近股權(quán)交易的人士說。
目前，被出售的各項(xiàng)目已經(jīng)陸續(xù)開始成本清算、財(cái)務(wù)交接。由于認(rèn)為萬達(dá)項(xiàng)目與融創(chuàng)各區(qū)域布局高度吻合，現(xiàn)在融創(chuàng)已開始將文旅項(xiàng)目按地域拆分，各自歸為融創(chuàng)各區(qū)域管轄。
在萬達(dá)，這一交易消息最初也只在小范圍內(nèi)流傳�！敦�(cái)經(jīng)》記者了解到，即使是萬達(dá)CFO等副總裁級別以上高管，都是在7月10日一早才得知。被收購的各萬達(dá)城項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，此前也毫不知情。
交易并非毫無預(yù)兆。一位萬達(dá)高管告訴《財(cái)經(jīng)》記者，通過集團(tuán)的指令，他們之前預(yù)感最近會有大動作。但當(dāng)時(shí)以為萬達(dá)又要買買買，沒想到是賣賣賣。
交易之前半年，有萬達(dá)城開啟了加速銷售與回款的節(jié)奏�！敦�(cái)經(jīng)》獨(dú)家獲悉，2017年上半年，在萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司內(nèi)項(xiàng)目銷售額及回款額內(nèi)部排名中，萬達(dá)文旅城都占據(jù)了前五名，超額完成任務(wù)，且它們大多都在這次出售名單內(nèi)。
項(xiàng)目合同指標(biāo)完成排名前五名分別是，西雙版納、無錫、青島維多利亞灣、桂林與哈爾濱項(xiàng)目，合同指標(biāo)都是超額完成，其中，西雙版納項(xiàng)目合同指標(biāo)完成比例高達(dá)232.8%。《財(cái)經(jīng)》獨(dú)家獲悉，萬達(dá)商業(yè)項(xiàng)目回款額內(nèi)部排名中，前五名分別是，西雙版納、桂林萬達(dá)城、青島維多利亞灣、青島東方影都、重慶萬達(dá)城。其中，回款額分別為221.9%、178.3%、157.8%、154.5%、145.8%。
《財(cái)經(jīng)》記者從多個(gè)被并購項(xiàng)目方了解到，在出售前，部分萬達(dá)城項(xiàng)目放大了銷售優(yōu)惠力度，有項(xiàng)目住宅開盤全款優(yōu)惠6個(gè)點(diǎn)。一位萬達(dá)項(xiàng)目人員說，此前從未有過這么大的優(yōu)惠力度，最多優(yōu)惠4個(gè)-5個(gè)點(diǎn)。更有項(xiàng)目拒絕了一些意向較強(qiáng)但需延期數(shù)月付款的客戶。
這一面源自萬達(dá)城一貫銷售力度，以住宅銷售現(xiàn)金流帶動項(xiàng)目運(yùn)營。另一方面也不排除萬達(dá)希望在融創(chuàng)收購前，通過項(xiàng)目回籠更多資金。王健林透露，目前13個(gè)文旅城賬面現(xiàn)金近300億元。
賣給融創(chuàng)的資產(chǎn)包里并非沒有棘手項(xiàng)目。據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，�？谌f達(dá)城項(xiàng)目進(jìn)展不順，由于前期土地等糾紛，項(xiàng)目從今年5月底便逐漸暫停。之前在北京投放近1億元廣告的計(jì)劃已取消，在北京核心地段設(shè)置的展廳也已關(guān)閉。項(xiàng)目已進(jìn)入停滯階段。
但總體來看，萬達(dá)的資產(chǎn)包成色尚可。融創(chuàng)接手，將一舉增加建筑面積5897萬平方米。其中，可售面積4973萬平方米，79%為住宅，5%為可售商業(yè)。自持面積927萬平方米。
在國內(nèi)與地產(chǎn)同行談交易，由王健林親自主導(dǎo)的并不多。融萬之前，同樣的情形是兩年前的“萬萬合作”。萬達(dá)、萬科（000002.SZ）共同宣布未來要開啟長期性合作，聯(lián)合拿地，合作開發(fā)。
當(dāng)時(shí)的暢想是，萬達(dá)可以甩出項(xiàng)目中的住宅短板，而只專注于商業(yè)。讓人意外的是，“萬萬合作”最終夭折了。
《財(cái)經(jīng)》記者獲悉，這項(xiàng)合作在推行中遭遇了各地阻力，萬達(dá)將許多三四線項(xiàng)目配建的住宅物業(yè)交予萬科，但萬科認(rèn)為這與其企業(yè)戰(zhàn)略不符。而萬科希望交給萬達(dá)的商業(yè)資產(chǎn)也與萬達(dá)的商業(yè)邏輯不合拍。
交易雙方的企業(yè)風(fēng)格匹配度尤為重要。“萬萬合作”，王郁二人都有共識，但郁亮之下，萬科對此反對聲一直存在，最終以各地推進(jìn)不利、合作暫停而收場。而萬達(dá)是一個(gè)威權(quán)主義較濃的公司，“王健林董事長是我們心里的神”。上述萬達(dá)高層人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者。萬達(dá)強(qiáng)調(diào)“有命必達(dá)”，這一點(diǎn)和萬科十分不同，卻與如今的融創(chuàng)有相似之處。
《財(cái)經(jīng)》記者獲悉，“萬萬合作”失敗后，王健林大發(fā)了一通火，稱以后再也不會和萬科合作了。
孫宏斌曾對《小盒飯財(cái)經(jīng)》記者說，王健林是要找一個(gè)好溝通、不矯情、不扯淡、特別簡單、特別痛快、能拍板、說話算數(shù)的人，他是要找一個(gè)能把活干好的，不是要找一個(gè)和他純談生意，談起來沒完沒了的人，這是最根本的。
一位萬達(dá)城中層人士認(rèn)為，“萬萬合作”不成功，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)萬科的項(xiàng)目溢價(jià)能力和萬達(dá)沒有區(qū)別。“萬科是一個(gè)沒有特色的企業(yè)，沒有缺點(diǎn)，但也沒有明顯的優(yōu)點(diǎn)。”但是與融創(chuàng)合作則不同，融創(chuàng)善做豪宅，可以提高項(xiàng)目溢價(jià)。
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