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橫空出世卻又迷霧重重的融創(chuàng)631.7億元并購案，正逐漸展露真容。
7月11日早間，融創(chuàng)發(fā)布公告，對與萬達達成的631.7億元交易予以更詳細(xì)披露。與正常的買賣交易不同，雙方在方案中嵌入萬達繼續(xù)操盤、支援融創(chuàng)貸款并購等諸多后續(xù)環(huán)節(jié)。這也意味著，該方案絕非一次簡單的資產(chǎn)易手，借此擴表的融創(chuàng)或許只是有意擴充儲備的“大地主”，順帶當(dāng)了一回酒店資產(chǎn)的“搬運工”。
萬達此番出售資產(chǎn)包的“質(zhì)地”同樣佐證這一結(jié)論：曾被寄予厚望的文旅項目僅少部分開業(yè)運營，且客流量不甚理想，其核心價值依然是可出售的數(shù)千萬平方米土地；76家酒店組成的酒店項目2016年的ROE（凈資產(chǎn)收益率）僅為2.61%，對毫無酒店運營經(jīng)驗的融創(chuàng)只能是利潤率包袱。
有分析人士表示，在回歸A股的壓力下，有意“輕裝上陣”的萬達出售上述資產(chǎn)的邏輯并不難理解，尤其是快速推進的交易進程側(cè)面印證著時間的緊迫。但負(fù)債高企的孫宏斌為何要替人做嫁衣，除了稀薄的經(jīng)濟利益，他還能獲得什么？
貸款玄機
根據(jù)融創(chuàng)11日早間披露，其擬分四次支付完成對13個萬達文旅城（下稱“文旅項目”）和76家酒店（下稱“酒店項目”）的購買。其中，前三筆融創(chuàng)總計付款335.95億元，萬達在收到付款后30日內(nèi)，將酒店資產(chǎn)過戶給融創(chuàng)。第四筆付款則需要萬達提供幫助，按照約定，萬達將通過指定銀行向融創(chuàng)發(fā)放貸款296億元（期限為三年，利率為銀行三年期貸款基準(zhǔn)利率），融創(chuàng)收到該貸款后2日內(nèi)，向萬達支付剩余對價295.75億元。
賣家?guī)唾I家墊錢，在孫宏斌坦言“賬上還有900多億元現(xiàn)金”的情況下，萬達這一“多余”舉動著實令人難以理解。有投行人士分析稱，這應(yīng)是萬達為了讓融創(chuàng)吃下整個資產(chǎn)包所提供的優(yōu)惠支付條件。“如果整個資產(chǎn)包融創(chuàng)都不想要，那這筆交易根本成不了；如果融創(chuàng)只對一部分感興趣，這個提供貸款的優(yōu)惠條件就很關(guān)鍵了。”
可究竟哪部分資產(chǎn)是讓融創(chuàng)感到食之無味的雞肋呢？多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為應(yīng)該是酒店項目。
資料顯示，文旅項目2015年、2016年的稅后凈利潤分別為29.86億元、38.17億元。截至2016年末的凈資產(chǎn)為248.84億元。雖說運營文旅項目融創(chuàng)并不擅長，但從萬達過往披露信息來看，合計約為5897萬平方米的總建筑面積中，可售面積約占84%，且項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，融創(chuàng)以此推進地產(chǎn)開發(fā)可謂輕車熟路。換言之，融創(chuàng)通過此項目買入的是土地儲備。
酒店項目就不那么簡單了。公告顯示，酒店項目2015年、2016年的稅后凈利潤分別為5.51億元、8.74億元，按照334.5億元的2016年末賬面凈值計算，該項目2016年的ROE僅為2.61%，況且融創(chuàng)目前根本沒有酒店經(jīng)營或相關(guān)資產(chǎn)管理團隊，貿(mào)然并表只會拉低上市公司整體業(yè)績表現(xiàn)。
或存后手
事實上，這筆貸款的作用不容小視。有投行人士告訴記者，盡管公告表述有歧義，但萬達顯然要在這筆貸款中承擔(dān)部分連帶責(zé)任，不排除使用其自身信用額度或擔(dān)保的可能。“這就給融創(chuàng)日后處理該部分資產(chǎn)提供了選擇權(quán)，其甚至可以要求萬達及其相關(guān)方回購該資產(chǎn)。”
融創(chuàng)對待此次購入項目的態(tài)度也側(cè)面印證其或存后手。畢竟，一向喜歡親自操刀的孫宏斌，對運營文旅和酒店項目不愿花費太多心血。 共2頁 [1] [2] 下一頁 萬達融創(chuàng)不尋常交易引猜想 是否存在其他利益安排？ 融創(chuàng)連續(xù)“買買買” 遭機構(gòu)調(diào)低評級 房企未雨綢繆降負(fù)債 融創(chuàng)硬撐杠桿遭降級 看不懂萬達借錢給融創(chuàng)買自己？四大交易細(xì)節(jié)浮出 融創(chuàng)“借款公告”解密萬融大并購 搜索更多: 融創(chuàng) |
