與高精尖企業(yè)合作
其實(shí)，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域合作建房的模式，萬科早已經(jīng)進(jìn)行嘗試，2015年底，北京萬科出資3.21億元與神舟數(shù)碼共同開發(fā)海淀區(qū)唐家?guī)X一幅商業(yè)用地，該幅土地由神舟數(shù)碼獲得，要求50%自持。
2016年12月1日，萬科獲得永豐兩個(gè)自持項(xiàng)目地塊，根據(jù)土地出讓要求，兩幅土地的住宅限價(jià)53400元/平方米，項(xiàng)目建成需全部自持。這也是北京土地招拍掛史上首宗100%自持土地。
拿下兩幅土地不久后，針對(duì)外界“算不過賬”等質(zhì)疑，萬科高級(jí)副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖曾表示，兩幅土地將通過眾籌方式破題，從傳統(tǒng)開發(fā)銷售模式轉(zhuǎn)變到經(jīng)營(yíng)服務(wù)模式，由政府、眾籌企業(yè)和開發(fā)商協(xié)同聯(lián)動(dòng)。
劉肖還透露，拿到土地的第一時(shí)間，他給海淀區(qū)幾個(gè)大型企業(yè)打電話商談眾籌合作想法，“70%接到電話的企業(yè)都表示有興趣參與。”上述北京房地產(chǎn)界人士也表示，拿到土地不久后，萬科大客戶部對(duì)永豐周邊企業(yè)做過調(diào)研。
按照劉肖的表述，合作企業(yè)產(chǎn)業(yè)定位必須與《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》對(duì)北京功能定位相符，必須為符合海淀區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的信息服務(wù)、科技金融、智能硬件、知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)業(yè)等為代表的高精尖企業(yè)。
對(duì)于具體合作模式，萬科以兩個(gè)地塊為基礎(chǔ)建立相應(yīng)眾籌平臺(tái)，根據(jù)合作對(duì)象數(shù)量確定眾籌份額，邀請(qǐng)眾籌企業(yè)共同來開發(fā)這塊土地，然后把開發(fā)的項(xiàng)目交給企業(yè)，再由企業(yè)租給他們的核心員工。
根據(jù)規(guī)定，眾籌單位不能以戶進(jìn)行分割，但眾籌單位可能是一個(gè)住房單元，也可能是一棟樓，還可能是幾棟樓。具體根據(jù)眾籌方實(shí)際需要進(jìn)行配置。
在這一模式中，萬科和合作方分工明確，萬科主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)和配套引進(jìn)，并提供相應(yīng)的物業(yè)等服務(wù);合作方進(jìn)行眾籌投資、向萬科交納項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，項(xiàng)目建成后員工租賃或購買房源，租金或銷售金通過眾籌平臺(tái)返還給合作企業(yè)。
一位北京房地產(chǎn)人士透露，因?yàn)閾?dān)憂房?jī)r(jià)上漲可能帶來的人才和產(chǎn)業(yè)流失，未來北京市政府可能將大力支持開發(fā)商自持土地建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，并引進(jìn)優(yōu)質(zhì)學(xué)校形成學(xué)區(qū)房。“政府希望這種模式能夠占據(jù)一定比例，來完善租賃市場(chǎng)。”
當(dāng)時(shí)，劉肖還透露，小米、神州數(shù)碼和華為均有合作意向。
房?jī)r(jià)緩沖帶
對(duì)開發(fā)商萬科而言，通過合作可以快速回籠土地支出成本，而且可以通過為項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)、商業(yè)等配套服務(wù)獲得穩(wěn)定的收益。不僅可以提高企業(yè)周轉(zhuǎn)率和開發(fā)效率，也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開辟一條理想的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)之路。
對(duì)政府而言，通過這一模式，避免了地王、高房?jī)r(jià)等標(biāo)簽的困擾。
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，雖然這一合作方式整體上減少了投放到公開市場(chǎng)的房源數(shù)量，但是由于自持租賃項(xiàng)目不能自由流通，投機(jī)性資金難以進(jìn)入，減輕了部分城市建設(shè)人才的住房壓力，對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲形成市場(chǎng)過熱局面形成緩沖效果。
上述北京房地產(chǎn)人士認(rèn)為，“政府也希望通過這一模式留住和吸引高精尖企業(yè)，為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造環(huán)境。”
上述人士表示，如果這一模式可行，未來北京市政府或?qū)迅嗾�、土地等資源向自持合作建房方面傾斜，“據(jù)說北京市很堅(jiān)決，即便犧牲了土地出讓金收入，也要保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”。
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