養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上的風(fēng)險(xiǎn)
在營銷上取得突破，是宋廣菊喜歡見到的事。這也是其這些年來苦心培養(yǎng)打造的能夠打硬仗的營銷團(tuán)隊(duì)的原因。但這些隊(duì)伍們在行業(yè)下行的大背景下，不得不面對更多懸而未決和枝蔓叢生的難題。
今年，除了庫存壓力外，首先擺在保利地產(chǎn)面前的是一筆高額的資金回款任務(wù)。據(jù)接近保利地產(chǎn)高層的人士透露，保利地產(chǎn)今年可能有近2000億的資金回款任務(wù)，較為艱巨。
時(shí)代周報(bào)記者翻查保利地產(chǎn)2014年報(bào)發(fā)現(xiàn)，2014年保利地產(chǎn)庫存規(guī)模達(dá)到2672億元，相當(dāng)于其2014年銷售收入的兩倍，同時(shí)2014年年底保利地產(chǎn)有息負(fù)面?zhèn)傤~高達(dá)1262億元，與其一年銷售額旗鼓相當(dāng)，負(fù)債率為77.89%。盡管從往年的三位數(shù)下降到到兩位數(shù)，但該數(shù)值仍然處于行業(yè)較高水平。在2015年4月10日公布的保利第一季度簽約面積顯示，同比下降27.35%。
庫存可能面臨難變現(xiàn)，高負(fù)債潛在引發(fā)難還款，一切指向于可能存在的緊張的資金流。“保利地產(chǎn)的投資策略顯得過于激進(jìn)，而財(cái)務(wù)杠桿也運(yùn)用到極致。”廣發(fā)證券分析師趙強(qiáng)指出。
據(jù)了解，從李彬海執(zhí)掌保利地產(chǎn)開始，保利地產(chǎn)這些年以高效的融資手段在市場上稱著。同時(shí)，其央企的身份在融資成本上更是幫了不少的忙。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)曾透露，央企的貸款利率大概只有3%，但是像華遠(yuǎn)地產(chǎn)這樣的公司，利率幾乎差一倍，3年開發(fā)時(shí)間累積下來的資金成本差出好幾億元。
但盡管如此，在宋廣菊的注解里，保利地產(chǎn)的未來在商業(yè)、養(yǎng)老、金融，甚至是出海上。
2013年，保利地產(chǎn)選擇了一條資金回流周期較慢的道路—開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。那一年，保利地產(chǎn)正式發(fā)布了“以全產(chǎn)業(yè)鏈方式進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，打造機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老‘三位一體’的中國式養(yǎng)老體系”的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略。
“也許未來住宅開發(fā)可能沒有利潤了，但一套養(yǎng)老專業(yè)增值服務(wù)就能支撐一個(gè)微利的發(fā)展”，宋廣菊稱到。她給出了養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利路徑：短期，投入階段，通過適老住宅銷售反哺適老產(chǎn)品研發(fā)建設(shè)以及適老配套改造；中期，用3-5年的時(shí)間進(jìn)入穩(wěn)健運(yùn)營階段，實(shí)現(xiàn)營虧平衡；從長期來看，用8-10年的時(shí)間達(dá)到發(fā)達(dá)國家的盈利水平，打通金融通道、實(shí)現(xiàn)REITs上市。
現(xiàn)在，兩年過去了。在北京、上海、廣州、成都、三亞等城市，保利布局有6個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)項(xiàng)目。北京西山和熹會(huì)、浙江嘉興西塘越、廣州保利心語等項(xiàng)目已陸續(xù)正式運(yùn)營。但與宋廣菊所希望的，還是相差甚遠(yuǎn)。馬拉松式投入正考驗(yàn)著保利在內(nèi)的每個(gè)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的耐力。
“在各路資本瘋狂涌進(jìn)的當(dāng)下，養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營、盈利模式卻尚未找到合適出口，”中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)理事烏丹星表示，國內(nèi)很多的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)存在同質(zhì)化問題，在內(nèi)容上有缺陷，現(xiàn)在地產(chǎn)雖然沖在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)前面，但后續(xù)問題和困境也很顯著，比如缺政策、缺資金、缺運(yùn)營、缺盈利模式以及缺供需吻合政策人才等。
在目前盈利模式并不清楚的情況下，國內(nèi)企業(yè)在進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)時(shí)不約而同地選擇了“高端”，月均支出動(dòng)輒上萬。有投資機(jī)構(gòu)做過調(diào)研，中國家庭年收入超過150萬的老年人口為1020萬，也就是說，僅5.1%的老年人可以“滿足”這種高端定位。
落到微處，宋廣菊坦承，養(yǎng)老地產(chǎn)這種長期投入、持有運(yùn)營型的地產(chǎn)模式，與以往房企的短期盈利生存模式天然不符，任何一點(diǎn)前期的預(yù)估不足，都可能造成投資風(fēng)險(xiǎn)。而短期內(nèi)，保利在養(yǎng)老地產(chǎn)的投入將全部屬于自有資金。
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