同行業(yè)的對(duì)手還沒有搞定，超市領(lǐng)域又迎來了地產(chǎn)界的有形之手。日前，保利地產(chǎn)發(fā)布5P戰(zhàn)略，Partner為其中之一，保利稱，在一二線城市，將以自營(yíng)的社區(qū)超市“若比鄰”為核心積極投身社區(qū)O2O建設(shè)，形成標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)模型。此前，綠地、萬科等涉獵了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的巨頭，紛紛布局社區(qū)便利業(yè)態(tài)。來自北商商業(yè)研究院的分析顯示，一二線城市因?yàn)槭袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)充分，用地緊張，超市業(yè)近兩年一直在三四線城市擴(kuò)張，對(duì)于保利來說，選址有天然優(yōu)勢(shì)，同時(shí)以生鮮為主打也抓到了傳統(tǒng)超市的痛點(diǎn)和業(yè)主需求。

　　生鮮頭陣

　　保利地產(chǎn)公布了5P戰(zhàn)略，即其在養(yǎng)老地產(chǎn)、全生命周期綠色建筑、社區(qū)O2O、App、海外地產(chǎn)五個(gè)領(lǐng)域的布局和理念。保利地產(chǎn)明確表示，將打造自營(yíng)的社區(qū)超市品牌“比鄰超市”(NeighbourMart)，定位為主打生鮮產(chǎn)品和便利服務(wù)的社區(qū)生活超市，其中生鮮的比例將達(dá)到30%-40%，可以滿足消費(fèi)者“日常生活一站式”的功能需求、“高頻次便捷”的行為需求及“家庭生活用品”的品類需求。

　　在生活配套、購(gòu)物休閑方面，“若比鄰”采用“1+X”模式，是以自營(yíng)的社區(qū)超市為核心驅(qū)動(dòng)，搭配其他內(nèi)外部延展商家的12項(xiàng)社區(qū)基本功能。包括藥店、面包房、中西式快餐、健身、美容美發(fā)、兒童娛樂、家政服務(wù)、沖印、五金維修、銀行等。

　　據(jù)了解，保利已與星巴克、麥當(dāng)勞、孩子王等300多個(gè)商家形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，生鮮在配送和銷售環(huán)節(jié)損耗大，在超市中并不是一個(gè)高毛利的品類。但生鮮是超市最為吸客的品類，即使在電商沖擊下，依然銷售不俗，從目前超市行業(yè)的運(yùn)營(yíng)來看，只有以生鮮為主打的永輝超市，生鮮占比可以達(dá)到40%或以上，其他超市的生鮮品類一般都在20%左右或者更低。

　　北商商業(yè)研究院認(rèn)為，作為住宅配套，保利地產(chǎn)以生鮮作為自營(yíng)超市的切入點(diǎn)十分明智，既可以滿足社區(qū)業(yè)主的生活需求，又避免了同周邊其他超市的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。值得注意的是，生鮮多是本地供應(yīng)商提供，對(duì)于沒有零售經(jīng)驗(yàn)的保利地產(chǎn)來說，如何挑選供應(yīng)商，這是自營(yíng)的第一個(gè)難題。

　　選址優(yōu)勢(shì)

　　保利商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限公司社區(qū)O2O事業(yè)部總經(jīng)理趙亮對(duì)外表示，若比鄰社區(qū)中心實(shí)體店規(guī)劃有三個(gè)模型，體量分別為2000平方米、5000平方米以及1.5萬平方米，主要選址在商業(yè)較繁榮的一二線城市。

　　對(duì)于零售業(yè)來說，在一二線城市開店已經(jīng)成為奢望。一方面，超市行業(yè)近兩年在低迷徘徊期，關(guān)閉不良門店、擴(kuò)張速度減緩。從去年各家公布的數(shù)據(jù)來看，從2012-2014年，物美新開門店61家、54家、40家;高鑫零售新開門店43家、50家、49家;卜蜂蓮花新開門店4家、5家、4家;沃爾瑪去年新開門店25家左右，2013年這個(gè)數(shù)字是30家。另一方面，一線城市競(jìng)爭(zhēng)激烈、租金高昂，三四線城市零售業(yè)至今被一些本土省級(jí)的零售集團(tuán)把控，這自然是擴(kuò)張的新目標(biāo)所在，上述新店大多開在三四線甚至縣城級(jí)別的城市。

　　在一二線城市的社區(qū)開設(shè)超市，對(duì)保利地產(chǎn)來說是一個(gè)天然又排他性的優(yōu)勢(shì)。但超市面積有限，品類方面可能會(huì)是短板。

　　據(jù)北京商報(bào)記者了解，2000平方米的模型要求半徑600米范圍內(nèi)居住人口在1萬人以上，搭配的比鄰超市面積在500平方米;而5000平方米的模型要求半徑1公里范圍內(nèi)居住人口3萬人以上，搭配的比鄰超市面積在1000平方米;而1.5萬平方米的模型則要求半徑2公里范圍內(nèi)居住人口13萬人以上，搭配的比鄰超市面積在3000平方米。

　　據(jù)透露，7月保利社區(qū)O2O將會(huì)正式落地，首個(gè)若比鄰將位于廣州保利天悅，面積2000平方米。據(jù)了解，2015年在全國(guó)保利245個(gè)社區(qū)約5000萬平方米物業(yè)基礎(chǔ)上，保利將通過線上線下聯(lián)動(dòng)的“若比鄰”商業(yè)品牌打造社區(qū)O2O，形成標(biāo)準(zhǔn)化社區(qū)商業(yè)模型。

　　輕資產(chǎn)式

　　中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利認(rèn)為，長(zhǎng)期以來，開發(fā)商為吸引業(yè)主，提高社區(qū)的商業(yè)配套，會(huì)在招商時(shí)給超市一些更優(yōu)惠的條件，比如租金方面，但也不一定做得很好。“開發(fā)商會(huì)在收益和風(fēng)險(xiǎn)方面衡量，自營(yíng)超市并不是一件很難實(shí)現(xiàn)的事情，超市是一個(gè)成熟的業(yè)態(tài)，儲(chǔ)備人才也很多。另外，自持物業(yè)還有資產(chǎn)升值的機(jī)會(huì)。”萬科通過萬科物業(yè)在長(zhǎng)陽半島持有經(jīng)營(yíng)社區(qū)配套，面積近2000平方米。萬科物業(yè)以較優(yōu)惠的價(jià)格購(gòu)入這部分商業(yè)資產(chǎn)，然后推出菜市場(chǎng)、社區(qū)食堂等。綠地集團(tuán)也在去年推出了進(jìn)口食品超市。

　　但對(duì)于以規(guī)模取勝的超市業(yè)來說，在一個(gè)城市有幾十家店或者幾百家都是很正常的，只有大規(guī)模鋪店，才能擁有采購(gòu)優(yōu)勢(shì)，降低供應(yīng)鏈成本。而對(duì)于保利來說，在一定城市開店數(shù)量其實(shí)是有限的，也無法短期內(nèi)達(dá)到一定數(shù)量，采購(gòu)和運(yùn)營(yíng)成本可能更高。不過在郭增利看來，對(duì)于地產(chǎn)商來說，盈利是次要的，主要是為了增加業(yè)主生活的便利性，這是對(duì)住宅品質(zhì)的保證，從而側(cè)面提高住宅價(jià)格。

　　不過，保利的野心并不止于此，據(jù)透露，在形成一定規(guī)模后，若比鄰將會(huì)以輕資產(chǎn)的模式迅速擴(kuò)張，包括和其他住宅社區(qū)、其他商業(yè)伙伴進(jìn)行合作，不僅限于保利開發(fā)的住宅社區(qū)。
　　（北京商報(bào) 記者 邵藍(lán)潔/文 賈叢叢/制表）

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