三四線與輕資產(chǎn)
實(shí)際上，在王健林果斷宣布大象轉(zhuǎn)身的背后，更有他造一萬(wàn)億萬(wàn)達(dá)的雄心。但在這一野心下，萬(wàn)達(dá)不能停下快速擴(kuò)張的步伐。那么，問(wèn)題來(lái)了，萬(wàn)達(dá)還能到哪里去擴(kuò)張?
對(duì)此，王健林發(fā)現(xiàn)地級(jí)城市和重要縣級(jí)市存有空白，“在中國(guó)很多地級(jí)市、人口比較多的縣或鎮(zhèn)，不要說(shuō)現(xiàn)代化購(gòu)物中心，連個(gè)多廳的電影院都沒(méi)有，發(fā)展極度不平衡”。
或許，從萬(wàn)達(dá)商業(yè)的2014年報(bào)中亦可知其一葉，截至2014年12月31日，萬(wàn)達(dá)的總土地儲(chǔ)備是7594萬(wàn)平方米，平均的土地成本僅為1187元/平方米。
其中，萬(wàn)達(dá)商業(yè)在三線城市的建筑面積和租賃面積占比均最高，分別達(dá)到49.2%和48.1%;而二線城市達(dá)到40.7%、41.8%;但一線城市占比僅占一成多。
而今年以來(lái)，除了北京豐臺(tái)區(qū)四合莊商業(yè)金融地塊外，萬(wàn)達(dá)商業(yè)目前所獲土地大多來(lái)自三線城市或二線副中心，如吉林長(zhǎng)春、四川成都、福建南平、河南三門峽、福建省三明市等。
即使已下定決心向三四線擴(kuò)張，但在王健林看來(lái)，這些城市整體并不是好的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。“無(wú)論政策再怎么刺激，二三四線城市，特別是三四線城市都不可能有大的變化。因?yàn)橥恋氐墓⿷?yīng)和現(xiàn)在的存量太大。”
按照王健林自己算的賬，那些地方的房?jī)r(jià)最多就三四千元，成本就要3500元。未來(lái)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)發(fā)展或許便將受限于此。數(shù)據(jù)顯示，隨著萬(wàn)達(dá)銷售面積的增多，其平均銷售均價(jià)已呈下降趨勢(shì)。
以今年數(shù)據(jù)為例，該公司前五月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售額合共約為407.14億元，累計(jì)同比增長(zhǎng)12.7%;但合同銷售面積同比增長(zhǎng)45.8%至444.5萬(wàn)平方米。另外，近年來(lái)萬(wàn)達(dá)的銷售毛利也在不斷下降，2012年這一數(shù)據(jù)是50.6%，2013年這便降至40.9%，2014年又微降至40.6%。
對(duì)此，王健林日前接受媒體采訪時(shí)就強(qiáng)調(diào)“絕對(duì)不能搞房地產(chǎn)銷售模式”。而他開(kāi)出來(lái)的藥方就是改為投資模式可以在三四線城市發(fā)展。在他看來(lái)，未來(lái)將采取分享模式，萬(wàn)達(dá)不出錢，用別人的錢投資，可以參與分紅，并且每年的分紅足夠保證成本。
看起來(lái)，針對(duì)“穩(wěn)賺一號(hào)”，萬(wàn)達(dá)寄予萬(wàn)分期待。萬(wàn)達(dá)稱未來(lái)將充分靈活運(yùn)用社會(huì)資金，用更快的速度來(lái)完成開(kāi)業(yè)1000個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的目標(biāo)，并逐步建立起萬(wàn)達(dá)內(nèi)部的輕資產(chǎn)融資管道。
因此，在分析人士眼中，萬(wàn)達(dá)實(shí)際就是利用快錢這一互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，在縮小一部權(quán)益的情況下，去吸引更多社會(huì)資本投入，以期以比較小的財(cái)務(wù)杠桿來(lái)實(shí)現(xiàn)其規(guī)模擴(kuò)張的目的。
不過(guò)，這位熟悉萬(wàn)達(dá)的分析人士也告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，單純依賴互聯(lián)網(wǎng)金融的這種眾籌模式，來(lái)實(shí)現(xiàn)萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)并不是那么容易的。“其實(shí)有些東西預(yù)期很好，但或許很難推動(dòng)萬(wàn)達(dá)這么龐大的體量。”
而對(duì)于萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)未來(lái)還有哪些可能方向?跟進(jìn)萬(wàn)達(dá)的市場(chǎng)分析師就認(rèn)為，國(guó)內(nèi)目前對(duì)商業(yè)REITs監(jiān)管的逐漸放開(kāi)或?qū)ζ溆袔椭?ldquo;萬(wàn)達(dá)可能需要把部分持有物業(yè)放入REITs資產(chǎn)包中來(lái)運(yùn)營(yíng)。”
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