6月10日，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公布前5月業(yè)績(jī)，在合同銷售面積同比增速達(dá)45.8%的情況下，該公司合同銷售額較去年同期增長(zhǎng)了12.7%。而與此同時(shí)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)來(lái)自租賃的收入則保持了三成增長(zhǎng)速度，據(jù)披露，來(lái)自租賃收入同比增長(zhǎng)34%至55.89億元。
對(duì)此，相關(guān)分析人士認(rèn)為，這應(yīng)得益于萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)龐大城市布局和過(guò)往沉淀大量商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)。不過(guò)，萬(wàn)達(dá)未來(lái)要實(shí)現(xiàn)一萬(wàn)億資產(chǎn)的規(guī)模，在目前一二線城市布局基本結(jié)束后，其未來(lái)的重點(diǎn)就必將是三四線城市。
所以，資深的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)人士就告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，在未來(lái)越來(lái)越龐大的三四線擴(kuò)張沖動(dòng)驅(qū)動(dòng)下，萬(wàn)達(dá)今年以來(lái)也不再提過(guò)往曾引以為豪的“以售養(yǎng)租”商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，轉(zhuǎn)而開始高調(diào)宣誓將面向輕資產(chǎn)化方向轉(zhuǎn)型。
于是乎，5月萬(wàn)達(dá)與萬(wàn)科高調(diào)聯(lián)姻。緊接著6月伊始，就祭出了首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)金融眾籌產(chǎn)品——“穩(wěn)賺一號(hào)”。
然而，大象轉(zhuǎn)身或一不小心就進(jìn)了瓷器鋪。號(hào)稱中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的航母，萬(wàn)達(dá)雖已吹響了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的號(hào)角。不過(guò)，在隔壁老王口中的輕資產(chǎn)還缺些什么?
商業(yè)地產(chǎn)之重
時(shí)間回到萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)港股上市那一刻，在歷時(shí)多年終于如愿登陸港股之際，王健林其實(shí)是被冷冰冰的香港資本市場(chǎng)上了一課。
去年圣誕節(jié)前夕(12月23日)，在一再折價(jià)的讓步下，萬(wàn)達(dá)商業(yè)上市首日卻仍然跌破了48港元的發(fā)行價(jià)，降低2.6個(gè)百分點(diǎn)，收盤于43.8港元。
而此后一段時(shí)間，雖然萬(wàn)達(dá)商業(yè)方面極力推薦，但仍難獲香港市場(chǎng)的歡心。而就在今年三月份的業(yè)績(jī)會(huì)上，便有到場(chǎng)的萬(wàn)達(dá)高管有些“情緒化”地說(shuō)：“萬(wàn)達(dá)在內(nèi)地名聲很大，但是香港媒體好像對(duì)于萬(wàn)達(dá)不是特別了解。”
對(duì)此，當(dāng)時(shí)就有香港市場(chǎng)分析師告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，盡管萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)過(guò)往非常成功的發(fā)展是有賴于其得意的“以售養(yǎng)租”模式。然而，對(duì)香港資本市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這一模式看起來(lái)卻并不是那么完美。
據(jù)悉，萬(wàn)達(dá)所謂的“以售養(yǎng)租”模式，就是萬(wàn)達(dá)發(fā)展的城市綜合體中商業(yè)地產(chǎn)的投資、建設(shè)、管理全部由自己完成，萬(wàn)達(dá)通過(guò)房地產(chǎn)銷售收入產(chǎn)生的現(xiàn)金流來(lái)投資萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體翻閱萬(wàn)達(dá)商業(yè)2014年報(bào)發(fā)現(xiàn)，該公司的銷售物業(yè)收入比重占到85.1%，投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理收入則只擁有9.6%，另有3.74%是酒店部分。
而在此前三年，2011年、2012年和2013年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)營(yíng)收分別為508億元、591億元、868億元、1601.5億元，其中八成以上同樣是來(lái)自房產(chǎn)開發(fā)和銷售收入，物業(yè)租賃和管理收入極低。
因此，自萬(wàn)達(dá)商業(yè)港股上市以來(lái)，萬(wàn)達(dá)這一另類的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式就一直面臨著已觸及業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)天花板的疑問(wèn)。有分析人士告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，過(guò)往萬(wàn)達(dá)模式成立的前提就是房地產(chǎn)開發(fā)、銷售業(yè)務(wù)能產(chǎn)生巨額現(xiàn)金流，
但來(lái)自萬(wàn)達(dá)商業(yè)上市招股文件就已顯示，在2014年上半年，該公司物業(yè)銷售收入同比已大幅下滑38.6%，為162.93億元，銷售成本卻高達(dá)99.28億元。
彼時(shí)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)就坦言，萬(wàn)達(dá)商業(yè)此時(shí)營(yíng)收大降的一個(gè)原因就是，隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，項(xiàng)目開發(fā)難度大大增加。招股文件顯示該年萬(wàn)達(dá)住宅物業(yè)的銷售建筑面積已由2013年上半年的117.3萬(wàn)平方米下降至2014年上半年的59.29萬(wàn)平方米。
因此，目前從萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)最新銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，今年前五月，在合同銷售面積同比增速已達(dá)到了45.8%的情況下，而萬(wàn)達(dá)商業(yè)的合同銷售額僅僅較去年同期增長(zhǎng)了12.7%。同時(shí)萬(wàn)達(dá)今年也只定下銷售增長(zhǎng)5%的低調(diào)目標(biāo)。
對(duì)此，王健林在近期接受媒體訪問(wèn)時(shí)就表示，躺著都能掙錢的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。“萬(wàn)達(dá)不能再走靠銷售賺現(xiàn)金流，投資萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這種重資產(chǎn)的路子。”
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