萬科正在經(jīng)歷一場生死蛻變。作為一家年銷售額超過2000億元的地產(chǎn)龍頭企業(yè)，在房地產(chǎn)市場步入白銀時(shí)代的背景下，能否從傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商，決定著這家企業(yè)能否贏得未來。

　　與其他營收日益多元化的開發(fā)商相比，萬科的絕大部分收入仍然來自于房地產(chǎn)，其歷年業(yè)績報(bào)告中，營收只有房地產(chǎn)、物業(yè)和其他三項(xiàng)，其中房地產(chǎn)收入占比均超過97%，物業(yè)和其他收入比例極低。

　　雖然萬科在不同場合均宣稱，未來10年住宅業(yè)務(wù)仍大有可為，但主營業(yè)務(wù)增速下滑、凈利潤下滑等一系列現(xiàn)象表明，營收來源單一的萬科正面臨著不轉(zhuǎn)型便成仁的危險(xiǎn)。

　　傳統(tǒng)業(yè)務(wù)衰落

　　萬科2014年12月份業(yè)績公告顯示，其全年累計(jì)銷售面積1806.4萬平方米，同比增長21.1%；銷售金額 2151.3 億元，同比增長25.9%。一直覬覦地產(chǎn)老大地位的綠地集團(tuán)同期銷售額為2408億元，比萬科多出257億元。

　　雖然萬科方面表示不在乎排位，但背后凸顯的是主營業(yè)務(wù)增長緩慢、新業(yè)務(wù)后繼乏力的尷尬，業(yè)界認(rèn)為，近期萬科頻繁的人事變動(dòng)也與此相關(guān)。

　　萬科2014年第三季度財(cái)報(bào)顯示，其前三季度營業(yè)收入631.4億元，同比下降0.43%，營業(yè)利潤95.58億元，同比減少4億多元。

　　2014年半年報(bào)中也呈現(xiàn)同樣的頹勢，除了物業(yè)管理營收和利潤有所上升外，其他業(yè)務(wù)營收均小幅下滑，其上半年主營業(yè)務(wù)收入為407.85億元，減少1.05%，利潤減少了1.87%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入399.44億元，同比減少1.68%，利潤減少了1.9%。

　　萬科在全國有廣深、北京、上海和成都四大區(qū)域，除了廣深區(qū)域繼續(xù)保持增長外，其他區(qū)域?yàn)槿f科整體營收貢獻(xiàn)都開始呈現(xiàn)頹勢，而近期萬科人事變動(dòng)也主要集中在北京和成都區(qū)域，這與兩地業(yè)績不振不無關(guān)系。

　　萬科2013年年報(bào)顯示，四大區(qū)域公司整體營收差距并不明顯。2014年上半年，廣深區(qū)域?yàn)槿f科貢獻(xiàn)的凈利潤就已經(jīng)超過一半，北京和成都區(qū)域業(yè)績下降明顯，其中北京區(qū)域?qū)�利潤的貢獻(xiàn)下降了7.38%，成都區(qū)對(duì)利潤的貢獻(xiàn)下降了近10%。

　　萬科北京區(qū)域某地地方公司一位中層告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，丁長峰調(diào)離、毛大慶去職和肖勁主政沈陽，這些人事變動(dòng)均與北京區(qū)域業(yè)績?cè)鲩L緩慢有很大關(guān)系。“萬科面臨的風(fēng)險(xiǎn)很大，不像萬達(dá)對(duì)未來有清晰的戰(zhàn)略規(guī)劃，在萬科你感覺很不清晰。”

　　轉(zhuǎn)型乏力

　　從2014年起，萬科進(jìn)入了第四個(gè)十年發(fā)展時(shí)期，初步確立了由城市開發(fā)商到城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略。3月10日，萬科董事會(huì)在回答投資者提問中表示，未來10年，住宅仍是其主要業(yè)務(wù)，以“好房子、好服務(wù)、好社區(qū)”為標(biāo)準(zhǔn)，將全面提升傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)的產(chǎn)品和服務(wù)內(nèi)容。

　　同時(shí)，萬科也強(qiáng)調(diào)，未來會(huì)加大對(duì)消費(fèi)體驗(yàn)類地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的探索力度，發(fā)展諸如商業(yè)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、物流地產(chǎn)和新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)等業(yè)務(wù)。

　　在傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)方面，萬科積極探索住宅產(chǎn)業(yè)化業(yè)務(wù)、社區(qū)金融和社區(qū)養(yǎng)老；旅游度假產(chǎn)業(yè)方面，目前已經(jīng)開發(fā)了吉林松花湖項(xiàng)目；商業(yè)地產(chǎn)方面，今年萬科正式成立商業(yè)管理公司，由丁長峰掌舵，實(shí)施輕資產(chǎn)運(yùn)營，并與凱雷投資達(dá)成合作協(xié)議。

　　但萬科轉(zhuǎn)型并不輕松。萬科東北某公司一位人士表示，萬科對(duì)于新業(yè)務(wù)的開拓相對(duì)較為保守，因此進(jìn)展較慢。“萬科每一項(xiàng)新業(yè)務(wù)都是由區(qū)域公司或者某個(gè)分公司進(jìn)行嘗試，試驗(yàn)成功了才會(huì)大面積展開。”上述人士表示，“不像萬達(dá)，說做什么，從上到下馬上就去干，發(fā)現(xiàn)問題再去隨時(shí)調(diào)整策略。”

　　目前，國內(nèi)旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)過剩態(tài)勢，萬科想要在未來占據(jù)一席之地并非易事。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域被外資企業(yè)牢牢占據(jù)著主導(dǎo)地位，國內(nèi)包括阿里巴巴、京東等大鱷也開始布局物流地產(chǎn)，萬科的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之路也并不輕松。（來自：中國房地產(chǎn)報(bào)）

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