龍頭房企萬科于3月31日正式公布了2014年年度業(yè)績，實現(xiàn)銷售金額2151.3億元，同比增長25.9%，在全國商品房市場的占有率由2.09%提升至2.82%。同時，受益于積極銷售和謹慎投資，2014年萬科經(jīng)營性凈現(xiàn)金流高達417.2億元，年底持有的貨幣資金上升至627.2億元，凈負債率下降至5.4%，為2006年以來最低水平。

　　更為業(yè)界關(guān)注的是，在這次業(yè)績會上，萬科系統(tǒng)地評估了企業(yè)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略環(huán)境，做出了自2014年“轉(zhuǎn)型元年”后最清晰的以十年為單位的戰(zhàn)略規(guī)劃。

　　逆勢仍增長 產(chǎn)業(yè)化成亮點

　　在業(yè)績會當天，萬科董事會秘書譚華杰在講話中表示，在2014年全國商品住宅銷售面積、銷售金額出現(xiàn)下降的大格局下，萬科的銷售實現(xiàn)了逆市增長，全年銷售面積打1806.4萬平方米，銷售金額2151.3億元，同比分別增長21.2%和25.9%，并實現(xiàn)銷售回款2090億元。

　　同時，由于結(jié)算滯后于銷售，2014年萬科實現(xiàn)的營業(yè)收入為1463.9億元，凈利潤157.5億元，增幅略低，同比分別增長8.1%和4.2%。但與此同時，2014年底，萬科合并報表范圍內(nèi)已售未結(jié)算資源的合同金額大幅上升，增至1946.0億元。

　　由于市場因素，萬科的財務(wù)數(shù)據(jù)中也出現(xiàn)了凈資產(chǎn)收益率相對下降的情況，不過，為推動戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，在萬科“加大了與城市配套相關(guān)的新業(yè)務(wù)嘗試”的背景下，這些數(shù)據(jù)的變化也是題中應(yīng)有之義。

　　較為引人注目的是，在生態(tài)文明建設(shè)日益受到關(guān)注的時代背景之下，綠色節(jié)能在萬科的戰(zhàn)略中仍被凸顯，2014年萬科完成綠色三星項目面積達205.3萬平方米，綠色一星、二星項目面積合計約674.8萬平方米，較2013年均有增加。

　　定計“三好” 公布十年版圖

　　對于未來的發(fā)展，萬科總裁郁亮在業(yè)績會中首次披露了未來十年的業(yè)務(wù)版圖構(gòu)想：“三好住宅”+“城市配套服務(wù)商”。

　　“白銀時代，住宅開發(fā)依然是巨大而且可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)，未來十年住宅仍是萬科最具優(yōu)勢的業(yè)務(wù)。” 郁亮表示，“萬科將以‘好房子、好服務(wù)、好社區(qū)’為理念，不斷更新行業(yè)和消費者對優(yōu)質(zhì)居住體驗的定義和標準，捍衛(wèi)和擴大我們在居住品牌上的優(yōu)勢。”

　　所謂的萬科X，指的是萬科為進入轉(zhuǎn)型期而進行的一系列商業(yè)模式嘗試，如萬科家、萬科驛、萬科派、萬科云、萬科里等等，被通稱為萬科X。譚華杰表示，對于這些嘗試，萬科持“試錯機制”與“賽馬機制”共存的原則，允許大膽嘗試，以結(jié)果檢驗成敗。

　　萬科再次強調(diào)了“住宅業(yè)是未來十年萬科最大的業(yè)務(wù)”，但同時指出“這樣的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)也需要創(chuàng)新，概括就是三好住宅（好房子、好服務(wù)、好社區(qū)）。

　　更大的看點在于萬科對于做“城市配套服務(wù)商”的堅持，值得關(guān)注的是，萬科提出的新業(yè)務(wù)基本原則中，首次把“順應(yīng)移動互聯(lián)網(wǎng)時代”提到了“和城市共同發(fā)展”比肩的高度上。盡管對互聯(lián)網(wǎng)思維的學習已經(jīng)是房企的普遍現(xiàn)象，但作為中國房企的龍頭，在正式的戰(zhàn)略描述中將之提到這一層面，仍屬罕見。

　　具體說來，這意味著萬科未來業(yè)務(wù)將與移動互聯(lián)網(wǎng)時代的需求相貼合，在消費地產(chǎn)、體驗地產(chǎn)、新型消費中心、社區(qū)智能化服務(wù)、度假物業(yè)等領(lǐng)域多頭出擊。

　　轉(zhuǎn)型不圖快 因有足夠時間

　　萬科業(yè)績會受到高度關(guān)注的很大原因在于，萬科對于行業(yè)的未來預(yù)判往往不僅僅昭示自身的發(fā)展路徑，更會影響整個地產(chǎn)業(yè)界的行業(yè)預(yù)判。

　　住宅地產(chǎn)市場未來十年基本安全，是萬科的核心判斷。譚華杰表示，從萬科對既往40年數(shù)據(jù)的研究來看，“住宅行業(yè)未來十年總體來看是安全的，發(fā)生房價斷崖式下跌，泡沫破滅基本不會。這個決定了萬科未來十年戰(zhàn)略選擇，也就是我們住宅未來十年依然有非常好的空間，這也意味著萬科轉(zhuǎn)型不必急于求成……我們要先打好基礎(chǔ)，再厚積薄發(fā)，在業(yè)務(wù)上逐步實現(xiàn)轉(zhuǎn)型，因為我們有足夠的時間。”

　　對于媒體依然追問萬科“規(guī)模第一”地位的問題，郁亮笑稱：“我們過了青春期了，我們現(xiàn)在是一個30歲的人，不能再比拼個子、規(guī)模，我們早就放棄速度和規(guī)模。”

　　對于空前充裕的現(xiàn)金流，郁亮則表示“有錢就要任性一點”，他告訴記者，雖然萬科去年在土地市場的動作不算大，但由于整個行業(yè)進入白銀時代，部分開發(fā)企業(yè)可能會頻繁轉(zhuǎn)手手中的項目，萬科接盤的機會很多，未來的投資活動會非常踴躍。

　　而在業(yè)界普遍關(guān)注的在萬科業(yè)績會前一天公布的二套房首付比例下調(diào)和“五轉(zhuǎn)二”，郁亮坦率地說，新政策對市場健康發(fā)展會起到至關(guān)重要作用，但地產(chǎn)行業(yè)從黃金到白銀時代是趨勢發(fā)展的必然階段，萬科“不會因為政策調(diào)整而改變這個判斷”。(來自：北京晚報)

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