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去年是萬科轉(zhuǎn)型元年，在3月31日的年度業(yè)績發(fā)布會上，除了盤點業(yè)績，萬科還公布了未來十年轉(zhuǎn)型的業(yè)務版圖：以事業(yè)合伙人機制為支持，做“三好住宅”和“城市配套服務商”。
2014年，萬科全年銷售額2151.3億元，同比增長25.9%；營業(yè)收入1463.9億元，凈利潤157.5億元，增幅較低，同比分別增長8.1%和4.2%。與此同時，其結(jié)算遠遠低于銷售。期間萬科結(jié)算面積只增長了2%，對應結(jié)算收入增長為8%。已售未結(jié)金額卻增至1946.0億元，增長了19.9% 。
“我們對這個增速是不滿意的。”對于2014年萬科的毛利率跟ROE增速均下降，萬科董秘譚華杰總結(jié)下降的主要原因是：一方面是因為地價占房價比例越來越高，開發(fā)商利潤空間不斷被擠壓；其次，2014年房價不斷下跌，賣出去的現(xiàn)房當期結(jié)算會影響當年毛利率。“無論在整個上市公司當中還是房地產(chǎn)行業(yè)當中，17.8%接近18%的ROE還是比較高的水平，但是我們并不滿意這個水平。”他說。
盤踞銷售額行業(yè)第一多年的萬科在2014年被綠地集團趕超，郁亮在去年年底的內(nèi)部公開信里提出要放棄速度和規(guī)模，轉(zhuǎn)而強調(diào)回款率與轉(zhuǎn)型。“只有獲得回款才是真正的銷售，當我們的傳統(tǒng)業(yè)務進入白銀時代，尤其當市場處于調(diào)整期的時候，我們需要加倍重視經(jīng)營性現(xiàn)金流的健康。”郁亮表示。
截至2014年底萬科經(jīng)營性凈現(xiàn)金流417.2億元，同比增長了20倍。年底持有的貨幣資金上升至627.2億元。凈負債率下降至5.4%，為2006年以來最低水平。“在我們這個行業(yè)凈負債率40%一般都是屬于偏低水平，我們只有5.4%，這意味著我們資金非常寬裕。”郁亮表示，手握現(xiàn)金的重要原因是萬科在尋求企業(yè)和二手地塊的投資機會。
在去年地價過度上漲的情況下，萬科拿地謹慎，對此郁亮強調(diào)，目前手里的存量土地足夠2-3年開發(fā)需要。他認為，在白銀時代，房地產(chǎn)市場總體是安全的。“住宅”仍是未來十年萬科最大的業(yè)務。萬科判斷，這個市場房價不會發(fā)生斷崖式下跌，住宅未來十年依然有非常好的空間。
但譚華杰也表示，必須找到新的增長點支持未來十年增長，而且這個增長點必須不在住宅和傳統(tǒng)商辦里面。房價單邊上漲、行業(yè)規(guī)模整體快速膨脹的年代已經(jīng)結(jié)束，隨著經(jīng)濟和城市功能轉(zhuǎn)型，大量新的需求正在浮現(xiàn)出來。
根據(jù)萬科的構(gòu)想，未來萬科整個業(yè)務可以概括為“三好住宅”（好房子、好服務、好社區(qū)）和“城市配套服務商”。
萬科提到，移動互聯(lián)網(wǎng)時代住宅需求、客戶需求發(fā)生了變化，因此要結(jié)合移動互聯(lián)網(wǎng)時代趨勢找到未來最核心的發(fā)展方向。“比如說在小區(qū)層面，住宅依然是我們最重要業(yè)務，同時物業(yè)服務也是一個大的業(yè)務。家裝也是一個可以考慮的業(yè)務。在社區(qū)層面，度假和養(yǎng)老是未來非常大的兩個市場，除此之外，社區(qū)商業(yè)、公寓、教育、醫(yī)療也是值得關注的方向。在城市層面，無論新興的商業(yè)中心還是創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、物流地產(chǎn)都是值得未來關注的方向。”
業(yè)務轉(zhuǎn)型的同時，萬科以事業(yè)合伙人制度作為組織層面的制度支持。“事業(yè)合伙人”機制被萬科稱為2014年萬科發(fā)生最重要的事情，是公司轉(zhuǎn)型最重要的底氣。據(jù)萬科介紹，目前事業(yè)合伙人體制有三個層面，在整個公司層面的“合伙人持股計劃”，員工層面“項目跟投計劃”以及“合伙人團隊”。
而針對央行、財政部等五部委日前出臺的樓市新政，萬科總裁郁亮表示，政策改變不了趨勢。“從黃金時代到白銀時代這是市場發(fā)展趨勢，而政策對市場健康發(fā)展會起到至關重要作用，但是本身并不改變趨勢。中國黃金到白銀時代是市場趨勢發(fā)展的必然階段，不會因為我們政策調(diào)整而改變這個判斷。”他說�！矩斝戮W(wǎng)】（記者 黎慧玲）
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