“萬科已經(jīng)30歲了，早已放棄速度與規(guī)模，當前最重要的是做好轉(zhuǎn)型。”3月31日，在萬科A2014年業(yè)績說明會上被問及是否有計劃重回行業(yè)規(guī)模第一時，萬科總裁郁亮再次強調(diào)。

　　這個地產(chǎn)巨無霸在研究了全球27個國家的房地產(chǎn)大周期之后得出結論：未來十年中國的住宅行業(yè)總體安全，住宅依然會是萬科最主要的業(yè)務；同時，萬科將在拐點到來之前完成轉(zhuǎn)型。

　　在郁亮看來，剛剛出臺的“3·30新政”對市場發(fā)展會發(fā)揮重要作用，但改變不了房地產(chǎn)行業(yè)從“黃金時代”進入“白銀時代”的趨勢。

　　地價太高，買二手土地去

　　“如果一手土地價格一直很貴，我們重點就會轉(zhuǎn)到二手土地市場。”萬科董秘譚華杰在業(yè)績說明會上表示。

　　去年，北京、上海、廣州、深圳等14個主要城市的土地市場量縮價漲。2014年下半年，上述主要城市的住宅(含商住)土地供應、成交面積同比大幅萎縮，降幅分別為40.0%和45.1%。但成交下滑的同時土地出讓底價繼續(xù)攀升，四季度上述城市的平均土地出讓底價相比上年同期增長71.9%。

　　由于企業(yè)普遍加大了在核心城市的布局，部分熱點城市的土地競拍依然激烈，成交地價不斷創(chuàng)出新高。

　　在此背景下，萬科減少了拿地規(guī)模。2014年，萬科累計新增加41個項目，按權益計算的占地面積約只有206萬平方米，對應的規(guī)劃建筑面積約591萬平方米。

　　譚華杰表示，過去土地價格非常高，未來政府對土地供給是收縮態(tài)度。但別忘了除了政府供地之外，市場還有大量已經(jīng)出讓的土地。相信土地流轉(zhuǎn)市場會變得越來越市場化、開放，資金、信用狀況好的企業(yè)未來會有機會。

　　而萬科在謹慎的投資策略和較高的回款率之下，財務狀況達到近十年來的最佳水平。

　　2014年，萬科實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額417.2億元，年底貨幣資金上升至627.2億元，較2014年年初大幅增長41.36%，遠遠超過短期借款和一年內(nèi)到期的有息負債228.3億元。凈負債率僅為5.4%，為2006年以來最低水平。

　　郁亮對包括《第一財經(jīng)日報》在內(nèi)的媒體表示，去年萬科設立了2000億元的回款目標，其實壓力挺大的。因為前面9個月的金融政策都非常嚴格，到第四季度才有所放松。今年，萬科還會提高回款率。

　　“一不小心錢多了一點，錢多就是任性一點。”郁亮不失幽默地說，手持大量現(xiàn)金的一個原因在于尋求更多投資機會。白銀時代，不少企業(yè)、發(fā)展商可能并不想再做下去了，這個時候萬科有錢就有很多投資機會。一手市場現(xiàn)在看起來地價沒有下來的跡象，但是二手的土地機會還是蠻多的。

　　從萬科的判斷中不難看出，2015年房地產(chǎn)行業(yè)的并購將會越來越多。

　　德信資本董事長陳義楓曾表示，過去一年中，企業(yè)的日子比較難過，除了個別龍頭企業(yè)外，大部分的中小企業(yè)的現(xiàn)金都比較緊張。這種困難的局面將會在今年二、三季度達到頂端。在這個過程中，就會產(chǎn)生并購的機會，比如某個項目沒有錢開發(fā)的時候，就會出現(xiàn)項目整體轉(zhuǎn)讓的機會；企業(yè)陷入流動性困境時，就會出現(xiàn)企業(yè)并購的機會等。

　　萬科物業(yè)要單飛？

　　轉(zhuǎn)型成為萬科未來十年的關鍵詞，圍繞著“城市配套服務商”，萬科將嘗試各類新業(yè)務。

　　新業(yè)務的主要方向為消費地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以及地產(chǎn)延伸業(yè)務。消費地產(chǎn)包括新型商用中心、社區(qū)商業(yè)、度假物業(yè)、出租公寓，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)包括創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、物流地產(chǎn)，延伸業(yè)務包括物業(yè)服務市場化、健康(養(yǎng)老)服務、裝修與智能家居、建筑產(chǎn)業(yè)化等。

　　萬科將在未來十年重構其商業(yè)模式，人們或許將看到萬科家、萬科驛、萬科派、萬科云、萬科廣場、萬科里、萬科塾等一系列“萬科X”產(chǎn)品。

　　值得關注的是，萬科自有體系內(nèi)的物業(yè)將會加入到整個市場競爭中去。

　　“我們的物業(yè)服務會走出萬科自有項目，會市場化。而且它的潛力非常大，我們物業(yè)服務目前在全國市場占有率僅僅0.6%，從美國經(jīng)驗來看，第一大占有率水平在4%左右，也就是有一定數(shù)量級提升空間。”譚華杰透露。

　　財報顯示，截至2014年底，萬科物業(yè)服務合同管理面積1億平方米。這相當于彩生活規(guī)模的一半，而彩生活是目前國內(nèi)最大的社區(qū)服務商。

　　除了萬科之外，包括中海地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等在內(nèi)的龍頭開發(fā)商也對社區(qū)市場虎視眈眈。(來自：第一財經(jīng)日報)

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