萬科集團(tuán)今日發(fā)布2014年年報(bào)。萬科集團(tuán)總裁郁亮在媒體見面會(huì)上表示，盡管昨天管理部門連續(xù)出臺(tái)樓市新政，但萬科關(guān)于“房地產(chǎn)行業(yè)黃金時(shí)代結(jié)束、白銀時(shí)代來臨”的判斷不會(huì)變化。

　　土地市場量縮價(jià)漲 萬科拿地謹(jǐn)慎

　　2014年全年，萬科銷售金額2151.3億元，同比增長25.9%，在全國商品房市場的占有率由2.09%提升至2.82%。資金方面，萬科“現(xiàn)金牛”的作風(fēng)持續(xù)，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流達(dá)417.2億元，年底持有的貨幣資金上升至627.2億元。凈負(fù)債率下降至5.4%，為2006年以來最低水平。但由于去年地價(jià)／房價(jià)比攀升、房價(jià)下跌，萬科的毛利率從2012年的25.8%下降到20.8%，凈資產(chǎn)收益率也被攤薄。

　　去年，盡管手持充裕資金，但因土地和住宅市場的背離，萬科拿地極為謹(jǐn)慎。“進(jìn)入白銀時(shí)代，房價(jià)單邊上漲的時(shí)代結(jié)束，市場波動(dòng)加大，土地拿的多并不一定是財(cái)富。”萬科集團(tuán)董秘譚華杰表示，過去一年各地房價(jià)普遍回調(diào)，但地價(jià)還在上升，土地市場好的機(jī)會(huì)并不多。

　　去年4季度，土地市場的量縮價(jià)漲現(xiàn)象非常明顯，全國14個(gè)主要城市土地市場平均出讓底價(jià)同比上漲71.9％，“這是個(gè)非�？鋸埖臄�(shù)字。”譚華杰說。與此同時(shí)，去年4季度，一線城市的地價(jià)／房價(jià)比，已經(jīng)高達(dá)66％，這個(gè)數(shù)字幾乎是全球最高，僅有香港堪與相比。“這個(gè)現(xiàn)象是不健康的。”萬科表示，本次管理部門出手調(diào)整土地政策，相信未來土地供給的結(jié)構(gòu)會(huì)逐漸轉(zhuǎn)好。

　　未來十年房價(jià)斷崖式下跌可能性極小

　　去年，萬科還對(duì)27個(gè)國家的房地產(chǎn)大周期進(jìn)行了研究。研究發(fā)現(xiàn)，除德國外，其余26個(gè)國家都發(fā)生過房價(jià)大漲的情況。在全部61次大漲后，有14次出現(xiàn)下跌。萬科發(fā)現(xiàn)，常見的房價(jià)收入比、租金收益率、按揭收入比都不是預(yù)測房價(jià)下跌的有效指標(biāo)；有效指標(biāo)主要有三個(gè)：居民部門利息保障倍數(shù)（居民總儲(chǔ)蓄／利息支出）、新房名義市值對(duì)居民最大購買力占用比例（私人部門房屋新開工套數(shù)＊當(dāng)年新房均價(jià)／（居民部門總儲(chǔ)蓄＋信用凈增長－本年利息支出））和經(jīng)常賬戶順逆差。目前，從這兩個(gè)指標(biāo)來看，未來十年我國住宅行業(yè)總體安全，居民部門利息保障倍數(shù)遠(yuǎn)未到邊界，新房名義市值對(duì)居民最大購買力占比也在安全線下。

　　萬科據(jù)此判斷，未來十年，中國發(fā)生樓市泡沫破滅、房價(jià)斷崖式下跌等大周期拐點(diǎn)的可能性極小。因此，未來十年，住宅仍是萬科最主要的業(yè)務(wù)。但是，房價(jià)單邊上漲、規(guī)模整體膨脹的黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，白銀時(shí)代已經(jīng)來臨。

　　“因此，萬科現(xiàn)在的重點(diǎn)已經(jīng)不在發(fā)展速度和規(guī)模上，也無心爭奪行業(yè)第一，目前的主要任務(wù)是轉(zhuǎn)型，向制造業(yè)學(xué)習(xí)，迎接白銀時(shí)代的到來。”郁亮表示。萬科管理層判斷，無論日本還是美國的經(jīng)驗(yàn)證明，如果行業(yè)大周期拐點(diǎn)來臨，沒有任何一家企業(yè)能夠逃過，萬科要在未來的大拐點(diǎn)到來之前完成轉(zhuǎn)型。

　　擁抱移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng) 尋找轉(zhuǎn)型方向

　　萬科判斷，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭已經(jīng)進(jìn)入移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代。萬科認(rèn)為，在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，一切競爭性行業(yè)都將進(jìn)入買方市場，客戶會(huì)更關(guān)注產(chǎn)品的性能和質(zhì)量。“85后”、“90后”的生活、工作方式將與現(xiàn)在有很大不同，度假地產(chǎn)將興起、以創(chuàng)客為代表的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將升級(jí)換代。萬科表示，希望未來十年中住宅和傳統(tǒng)商辦外找到新的增長點(diǎn)。

　　萬科首次披露了未來十年的業(yè)務(wù)版圖構(gòu)想：“三好住宅”（好房子、好服務(wù)、好社區(qū)）+“城市配套服務(wù)商”。“城市區(qū)配套服務(wù)商”的業(yè)務(wù)中，涵蓋住宅、家裝、物業(yè)、社區(qū)服務(wù)、度假地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、購物中心等多個(gè)方面。"轉(zhuǎn)型時(shí)代，我們還在尋找方向，三年后可以看到哪個(gè)方向有繼續(xù)發(fā)展的可能。"郁亮稱。同時(shí)，郁亮表示，萬科正在尋求投資機(jī)會(huì)，可能會(huì)收購一些開發(fā)商，或購買二手地塊。

　　去年，萬科還啟動(dòng)了事業(yè)合伙人制度改革。截至今年1月，事業(yè)合伙人共持萬科A股4.94億股，占公司總股本的4.48；同時(shí)，萬科員工可以參與公司項(xiàng)目的跟投，截至今年末，公司共有4837參與跟投，占全公司地產(chǎn)系統(tǒng)人員的68％，認(rèn)購金額11.75億元。“人，才是萬科的唯一資本。”郁亮稱，合伙人機(jī)制將推廣到所有項(xiàng)目中去。(來自：解放日?qǐng)?bào))

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