曾經(jīng)風(fēng)光無限的恒盛地產(chǎn)，如今正危機(jī)四伏，大廈將塌。多個(gè)項(xiàng)目陷訴訟、停工泥潭，去年銷售額同比銳減44.7%。
1月20日，標(biāo)普宣布將恒盛地產(chǎn)控股有限公司的長期企業(yè)信用評(píng)級(jí)由“B-”下調(diào)至“CCC”，展望為負(fù)面。與此同時(shí)，其還將恒盛地產(chǎn)的優(yōu)先無抵押票據(jù)的長期債務(wù)評(píng)級(jí)由“CCC”下調(diào)至“CCC-”。
這已是今年繼佳兆業(yè)債務(wù)違約事件后，又一次出現(xiàn)的大型房地產(chǎn)商危機(jī)，兩只“黑天鵝”的起飛，或?qū)⒁馕吨粋�(gè)天鵝群就緊跟在后面。
恒盛地產(chǎn)2014年半年報(bào)顯示，該公司虧損已達(dá)2.21億元，其中凈負(fù)債達(dá)195億元，凈負(fù)債權(quán)益比高達(dá)107%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平83%。多個(gè)指標(biāo)表明，恒盛地產(chǎn)的危機(jī)已經(jīng)隱現(xiàn)。
解放東路，是上海市奉賢區(qū)最繁華的路段，在這一核心區(qū)域，有三個(gè)名中帶“馨雅”的在建項(xiàng)目。此前有傳言，自去年12月以來，三個(gè)項(xiàng)目都遇到了不同程度的資金問題。
三個(gè)項(xiàng)目的監(jiān)理單位和施工單位均相同，分別為同建工程建設(shè)監(jiān)理咨詢有限公司和上海地通，但開發(fā)商各異，其中馨雅名筑為上海卓翰，馨雅名庭為上海豐翰，馨雅名邸則是上海恒冉。
盡管恒盛地產(chǎn)曾公開澄清，“馨雅名庭”和“馨雅名筑”并非其公司開發(fā)項(xiàng)目，但施工單位上海地通一直與恒盛地產(chǎn)有項(xiàng)目合作，而其實(shí)際控制人則為張志熔的父親張德璜。
此前，有媒體報(bào)道稱，“馨雅名筑以及馨雅名庭，在股權(quán)層面跟恒盛地產(chǎn)沒有關(guān)系，只是‘委托恒盛管理’。”實(shí)際上，公開信息顯示，早在2012年，該項(xiàng)目開發(fā)商就將恒盛地產(chǎn)拉了進(jìn)來。如今，三個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)問題，恒盛地產(chǎn)必將受到牽連。
除受項(xiàng)目牽連外，恒盛地產(chǎn)自身的日子也不好過。
1月16日，恒盛地產(chǎn)披露， 2014年12月，集團(tuán)銷售額為4.03億元，整個(gè)年度銷售額為40.41億元，與2013年度相比，同比減少44.7%。與其在2013年及2012年全年的銷售額73億元及109億元相比，可謂跌至冰點(diǎn)。
此外，恒盛地產(chǎn)的凈負(fù)債高達(dá)195億元，凈負(fù)債權(quán)益比為107%，遠(yuǎn)高于行業(yè)83%的平均水平。
1月15日，一則“恒盛地產(chǎn)張志熔遠(yuǎn)避美國”的報(bào)道，更是引發(fā)恒盛地產(chǎn)當(dāng)日股價(jià)大跌23%，一度跌了30%以上。至當(dāng)日收盤，恒盛地產(chǎn)報(bào)收每股0.83港元，跌幅達(dá)23%。由此，恒盛地產(chǎn)正式淪為“仙股”(此指其價(jià)格已經(jīng)低于1港元，因此只能以分作為計(jì)價(jià)單位的股票)。
恒盛地產(chǎn)隱現(xiàn)的危機(jī)，或許只是整個(gè)樓市危機(jī)的冰山一角。同花順數(shù)據(jù)顯示，截至2014年三季度末，A股143家上市房企中，有24家虧損，更有85家凈利潤同比負(fù)增長，占整個(gè)行業(yè)的59.4%。其中天津松江虧損達(dá)3.75億元，成為當(dāng)之無愧的虧損王。
本月初，深圳房企佳兆業(yè)（01638.HK）爆出國內(nèi)首例信貸違約案，隨后公司位于深圳的多處樓盤被停工查封，多家銀行請(qǐng)求清查佳兆業(yè)資產(chǎn)，并在其他城市爆出樓盤停工消息。
不僅如此，1月17日，位于江蘇蘇州的標(biāo)志性建筑“東方之門”（俗稱“秋褲樓”）亦爆出面臨四度違約風(fēng)險(xiǎn)。該項(xiàng)目從2003年招標(biāo)開始，原定于 2008年竣工，交付卻一拖再拖。而日前其開發(fā)商乾寧置業(yè)將51%股份轉(zhuǎn)讓給金鷹商貿(mào)集團(tuán)(03308.HK)，按照原有工期，注定這條“織”了11年之 久的“秋褲樓”還將繼續(xù)“織”下去。
據(jù)克而瑞研究中心的一份研究報(bào)告指出，去年三季度，房地產(chǎn)行業(yè)凈負(fù)債率在100%高位上環(huán)比企穩(wěn)，而不同規(guī)模的房企顯著分化。總體上，大房企負(fù)債率和負(fù)債 結(jié)構(gòu)全面優(yōu)化，但中型房企負(fù)債率繼續(xù)惡化，小房企凈負(fù)債率在高位徘徊。
其中，中糧地產(chǎn)、華僑城、金融街、金科等15家中型房企凈負(fù)債率為137%，環(huán)比上 升3個(gè)百分點(diǎn)，逼近高位警戒線；120家小房企凈負(fù)債率109%，環(huán)比微增1個(gè)百分點(diǎn)。近年來擴(kuò)張迅猛的泰禾、陽光城兩家閩系房企的凈負(fù)債率更是高達(dá) 546%和454%，環(huán)比均激增約70個(gè)百分點(diǎn)，同比均飆升約300個(gè)百分點(diǎn)。本報(bào)統(tǒng)計(jì)的132家上市房企中，截至去年三季度，凈現(xiàn)金流為負(fù)值的房企高達(dá)67家，占比一半以上。
“信貸收縮后，不僅銀行資金緊張，房貸額度有限，而且全社會(huì)資金成本大幅提高，貸款利率和房貸利率明顯上升，加之限購、限貸等因素，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷。雖然去年已陸續(xù)有城市放開限購，但整個(gè)大環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)刺激并不大。”該業(yè)內(nèi)人士稱。
這其實(shí)更多是一個(gè)金融方面的連鎖反應(yīng)事件，而非單純的房地產(chǎn)事件。房企多年高杠桿走鋼絲運(yùn)營狀態(tài)，看似無虞，然而，在房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力下，當(dāng)其資金鏈的某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，其不良信用被放大，就更容易引發(fā)與之相連的金融機(jī)構(gòu)的恐慌，繼而企業(yè)無法借新償舊，資金轉(zhuǎn)不起來，高負(fù)債又集中到期，即使企業(yè)有好的 開發(fā)項(xiàng)目也無法立時(shí)變現(xiàn)，等待房企的就會(huì)是破產(chǎn)或重組。
一業(yè)內(nèi)人士分析，成本上升、房價(jià)停滯甚至下跌及高端住宅需求下降，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的內(nèi)部原因，而國家出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例以及信貸收縮等，成為其外部因素。
投資大師索羅斯曾接受香港《南華早報(bào)》的采訪時(shí)表示，現(xiàn)在的中國房地產(chǎn)是一種風(fēng)險(xiǎn)投資。征收地產(chǎn)稅將是非常有效的方式，但必須逐步進(jìn)行，原因就在于征稅是非常有效的方式，因此也就會(huì)帶來崩潰的局面。
這種邏輯下，2015年恐怕還會(huì)有更多地產(chǎn) “黑天鵝”事件出現(xiàn)，尤其是激進(jìn)型高負(fù)債房企
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