近日，由于媒體誤報(bào)，一向低調(diào)的恒盛地產(chǎn)被推向了幕前。恒盛地產(chǎn)的股價(jià)跌逾23%，市場(chǎng)甚至對(duì)業(yè)績(jī)下滑的原因產(chǎn)生了猜疑。
從2012年起，恒盛地產(chǎn)就處于媒體的風(fēng)口浪尖，對(duì)于恒盛的品牌、股價(jià)、融資通道都造成了一定的影響。
公開(kāi)資料顯示，截止2014年6月30日，公司凈負(fù)債195億元，凈負(fù)債權(quán)益比107%的現(xiàn)實(shí)壓力，且隨著15年公司的美元債券即將到期，面對(duì)公司的銷售額與債務(wù)壓力嚴(yán)重不符的情況，公司的債務(wù)償還能力令人擔(dān)憂。
也許，償債壓力有時(shí)候也可能成為企業(yè)成功轉(zhuǎn)型的動(dòng)力，而企業(yè)本身的資產(chǎn)狀況基本面最終將是涅槃重生的重要籌碼。
千億資產(chǎn)支撐業(yè)績(jī)反轉(zhuǎn)
地產(chǎn)界向來(lái)以“地段”論英雄，在對(duì)恒盛境內(nèi)的20多個(gè)項(xiàng)目研究后發(fā)現(xiàn)，這個(gè)向來(lái)低調(diào)的上市企業(yè)近年來(lái)在資源和項(xiàng)目的儲(chǔ)備上令人驚嘆。旗下多個(gè)布局項(xiàng)目及資源儲(chǔ)備均在上海、南京、北京、天津、合肥等一二線城市，并居于核心地段，地段的無(wú)可復(fù)制與稀缺性將是公司未來(lái)業(yè)績(jī)反轉(zhuǎn)的一張張王牌。
其中，最富盛名的就是位于上海徐匯濱江黃金地段的標(biāo)志性豪宅“尚海灣”。
尚海灣的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示：“尚海灣從選址開(kāi)始即是公司承接開(kāi)發(fā)項(xiàng)目史上的一個(gè)“奇跡”，當(dāng)年尚海灣破土動(dòng)工時(shí)整個(gè)濱江版塊還雜草叢生，如今周邊項(xiàng)目綜合樓板價(jià)已突破7萬(wàn)元/平方米。尚海灣憑借品質(zhì)和地理位置成為了整個(gè)上海地區(qū)的標(biāo)桿性項(xiàng)目。”第三方監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，目前尚海灣未簽約的可售房源近百套，據(jù)周邊多家房產(chǎn)中介透露，“尚海灣確有大體量的一線江景房源捂盤(pán)未售，估計(jì)價(jià)格將近10萬(wàn)，全放出后能賣40多個(gè)億”。另外，市規(guī)劃部門(mén)已批復(fù)的項(xiàng)目北塊在建的可售面積近40萬(wàn)平方米，保守估計(jì)未來(lái)將貢獻(xiàn)超過(guò)300億的銷售，單一項(xiàng)目已遠(yuǎn)遠(yuǎn)覆蓋目前195億的所有負(fù)債,尚海灣已成為公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)實(shí)實(shí)在在的“現(xiàn)金牛”。
除尚海灣外，作為恒盛項(xiàng)目布局半壁江山的上海地區(qū)另有寶山“恒盛豪庭”、奉賢“馨雅名邸”兩個(gè)住宅項(xiàng)目，以及徐家匯附近的兩個(gè)商辦項(xiàng)目、奉賢地鐵上蓋的兩座商業(yè)綜合體等儲(chǔ)備項(xiàng)目正在開(kāi)發(fā)，上述項(xiàng)目均處于所在區(qū)塊的黃金位置，有望為恒盛提供長(zhǎng)期可觀的盈利支撐。據(jù)了解，寶山“恒盛豪庭”將于本月發(fā)售，今年預(yù)計(jì)將推出近15萬(wàn)方，可售貨值超過(guò)30億。
位于南京的“金陵灣”總建筑面積55萬(wàn)平方米，總銷售額近140億，項(xiàng)目自2013年11月開(kāi)盤(pán)首日即在四小時(shí)內(nèi)433套首推房源全部售罄，成為了當(dāng)?shù)刭u的最火的項(xiàng)目。365地產(chǎn)家居網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年1月18日，總套數(shù)為1558套，已成交1092套，銷售面積11.35萬(wàn)平方米，總銷金額達(dá)到19億。剩余可售套數(shù)達(dá)到390套，按照2.6萬(wàn)/平方米的市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，加上今年即將新推的5.7萬(wàn)平米可售房源，粗略估計(jì)，2015年該樓盤(pán)將為公司帶來(lái)實(shí)際收益近30億元。
另有位于合肥黃金地段的壩上街總建筑面積超過(guò)130萬(wàn)平方米，總銷售額可達(dá)150億的商住辦綜合體項(xiàng)目，其兩幢分立于長(zhǎng)江東大街兩側(cè)的68層雙子塔樓，將豎立合肥“第一高度”，成為合肥標(biāo)志性建筑，形成合肥新的“大東門(mén)”。該項(xiàng)目在合肥市售價(jià)位列前三名，一經(jīng)推出即完成10億銷售額，未來(lái)還將有兩棟辦公、兩棟住宅、兩棟塔樓以及超過(guò)20萬(wàn)方的商業(yè)體陸續(xù)推出。
根據(jù)資產(chǎn)比重來(lái)看，除了華東地區(qū)的項(xiàng)目以外，天津的“團(tuán)泊湖”項(xiàng)目位于相當(dāng)于9個(gè)西湖的團(tuán)泊湖庫(kù)區(qū)，占地面積1800畝，可建面積125萬(wàn)平方米，是一個(gè)低密度的高端別墅住宅新區(qū)。北京的“歐洲公館”項(xiàng)目地處長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線上，從開(kāi)盤(pán)時(shí)的3萬(wàn)一路飆升至6萬(wàn)，新的一期將于近期開(kāi)工建設(shè)，預(yù)期價(jià)值超過(guò)30億。
根據(jù)恒盛2014年中報(bào)資料顯示，恒盛地產(chǎn)土地儲(chǔ)備達(dá)1,500萬(wàn)平方米，平均地價(jià)約每平米1,331元人民幣。所有房地產(chǎn)資產(chǎn)的賬面值達(dá)400億元人民幣。按此估算，恒盛項(xiàng)目?jī)?chǔ)備總開(kāi)發(fā)價(jià)值或?qū)⒊^(guò)千億，而2015年可實(shí)現(xiàn)銷售有望超過(guò)150億。
蓄勢(shì)待發(fā)或另有圖謀
2012年以來(lái)，恒盛地產(chǎn)在握有大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)的情況下，放慢開(kāi)發(fā)節(jié)奏的舉動(dòng)背后可能都是基于低迷市場(chǎng)下公司戰(zhàn)略性布局的考慮。海通證券分析師指出，恒盛地產(chǎn)目前的狀況似乎并不比綠城中國(guó)兩年多前的狀況更糟。2012年，綠城中國(guó)就曾通過(guò)一系列的重要舉措，包括通過(guò)合作伙伴、引入新股東、出售項(xiàng)目和銷售加速等，成功地將其曾經(jīng)非常惡劣的資產(chǎn)負(fù)債表徹底改良。而一直以來(lái)私有化的市場(chǎng)傳聞或許也將是恒盛地產(chǎn)未來(lái)戰(zhàn)略規(guī)劃布局的一種籌謀，國(guó)浩資本在近期分析報(bào)告中指出，張志熔先生或于短期內(nèi)再次提出私有化計(jì)劃。
無(wú)論私有化進(jìn)程是否推進(jìn)，恒盛地產(chǎn)的業(yè)績(jī)反轉(zhuǎn)將勢(shì)在必行。（來(lái)自：甘肅經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)）
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