吸引人氣是當(dāng)務(wù)之急
對(duì)于此次調(diào)整的原因，高島屋董事副總經(jīng)理小森智明表示，在離開(kāi)的商戶中，確有一部分是因?yàn)樽饧s到期后，商戶的營(yíng)業(yè)額無(wú)法完成其自己制定的目標(biāo)，最終選擇離開(kāi)。
上海高島屋市場(chǎng)部主管王雅向記者表示，其實(shí)調(diào)整已經(jīng)進(jìn)行了一段時(shí)間，增加餐飲與食品業(yè)態(tài)的比例，吸引人氣是當(dāng)務(wù)之急。“我們經(jīng)過(guò)一年多的運(yùn)營(yíng)發(fā)現(xiàn)，商場(chǎng)在品牌布局上的確存在一定問(wèn)題，未來(lái)我們會(huì)將項(xiàng)目?jī)?nèi)的品牌調(diào)整得更能夠滿足小區(qū)周邊居民的消費(fèi)需求。”
據(jù)悉，本輪調(diào)整中，高島屋將加大餐飲、食品商戶在整個(gè)項(xiàng)目中所占的比重，把食品餐飲分布到項(xiàng)目的各個(gè)樓層，每個(gè)樓層有15%-20%的面積用來(lái)經(jīng)營(yíng)餐飲、咖啡等。此外，商場(chǎng)還將加大社區(qū)服務(wù)的投入力度，例如引進(jìn)教育培訓(xùn)、醫(yī)療保健、畫廊展出等商戶，希望不只是簡(jiǎn)單的招商，而是提供更多的生活服務(wù)。
加大對(duì)食品、餐飲的投入，引進(jìn)生活服務(wù)商戶，這些商業(yè)模式可以增加項(xiàng)目人流量，但從盈利能力上講，遠(yuǎn)低于零售百貨，高島屋如何實(shí)現(xiàn)自身項(xiàng)目的盈利?對(duì)此，小森智明表示，“從高島屋開(kāi)業(yè)以來(lái)，來(lái)自日本的媒體也有過(guò)質(zhì)疑，高島屋在上海的投資是否是一筆成功的投資?如何來(lái)平衡人流、銷售額與項(xiàng)目盈利之間的關(guān)系，是我們面臨的最大挑戰(zhàn)。從高島屋集團(tuán)的態(tài)度來(lái)看，集團(tuán)給了上海高島屋20年的培養(yǎng)周期。上海高島屋開(kāi)業(yè)才一年多，目前依然是在培育期，我認(rèn)為現(xiàn)階段我們的目標(biāo)是通過(guò)餐廳、咖啡等帶動(dòng)項(xiàng)目的人氣，并不追求項(xiàng)目盈利。”
小森智明表示，從目前高島屋的銷售分布看，項(xiàng)目中超市的收入是最好的。今年前五個(gè)月，超市的營(yíng)業(yè)額同比去年增長(zhǎng)了42%左右。“在超市中，日用品的銷售額占比雖然不大，但是增長(zhǎng)最快，同比去年增長(zhǎng)了約50%，所以從7月份開(kāi)始，我們打算擴(kuò)大日用品產(chǎn)品的銷售比重。未來(lái)，我們打算在上海再單獨(dú)開(kāi)設(shè)幾家類似的超市，目前選址還沒(méi)有確定，不過(guò)有意向在浦東開(kāi)設(shè)一家。”
業(yè)主方業(yè)績(jī)存不確定性
資料顯示，2012年，日本高島屋株式會(huì)社與中華企業(yè)和上海古北(集團(tuán))有限公司就百貨公司的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地租賃達(dá)成了基本協(xié)議，該百貨公司將成為日本高島屋在中國(guó)大陸的旗艦店。
中華企業(yè)作為古北集團(tuán)的母公司，高島屋在其財(cái)報(bào)上扮演著重要角色，如今該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)慘淡，令中華企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)黾恿瞬淮_定性。
公開(kāi)資料顯示，高島屋是在2012年12月正式開(kāi)業(yè)的，2013年是項(xiàng)目第一個(gè)會(huì)計(jì)核算年度。
中華企業(yè)2013年年報(bào)顯示，高島屋開(kāi)業(yè)第一年就已經(jīng)躋身中華企業(yè)第三大銷售客戶，為中華企業(yè)提供了1.22億元的營(yíng)業(yè)收入。但是，記者在之前的采訪中了解到，由于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不理想，高島屋集團(tuán)曾多次下調(diào)上海高島屋的年度銷售目標(biāo)。高島屋集團(tuán)社長(zhǎng)鈴木弘治在2013年9月表示，由于零售局勢(shì)嚴(yán)峻，上海高島屋首年度銷售目標(biāo)在已從130億日元下調(diào)至80億日元的基礎(chǔ)上，再次下調(diào)到50億-60億日元(折合人民幣3.06億元-3.67億元)。同時(shí)，高島屋扭虧計(jì)劃從原本5年擴(kuò)展到了10年。
小森智明透露，今年1至5月，上海高島屋項(xiàng)目中商戶的整體營(yíng)業(yè)額達(dá)到了約60億日元(折合人民幣3.66億元)的水平，相比去年同期增長(zhǎng)約30%。“高島屋主要通過(guò)與商戶的收入抽成來(lái)實(shí)現(xiàn)自身的收入，抽成的比例約在10%左右，不同的商戶有不同的比例。目前看，1-5月的營(yíng)業(yè)收入同比有所增長(zhǎng)，全年預(yù)計(jì)與去年持平。”
高島屋經(jīng)營(yíng)慘淡讓中華企業(yè)借該項(xiàng)目提供充足租金現(xiàn)金流的希望蒙上陰影。截至2014年一季度末，中華企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為78.67%，一年內(nèi)到期短期借款15.25億元，相當(dāng)于當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入的近2.25倍。
專家分析
商圈聯(lián)動(dòng)不如意
專家稱選址是硬傷
資料顯示，日本高島屋在其國(guó)內(nèi)擁有20余家連鎖店，是日本的上市公司，2007年該公司的營(yíng)業(yè)收入位居全日本百貨公司的首位。高島屋百貨在海外僅擁有3家連鎖店，其中2家已連續(xù)多年蟬聯(lián)當(dāng)?shù)匕儇浶袠I(yè)銷售額冠軍。
上海商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心首席研究員齊曉齋表示，上海高島屋水土不服，最大的原因是存在選址硬傷。“我曾經(jīng)實(shí)地考察過(guò)位于美國(guó)紐約第五大道上的高島屋百貨，其經(jīng)營(yíng)非常成功，店內(nèi)人氣相當(dāng)旺。為什么高島屋在海外的其他幾家門店都做得不錯(cuò)，而上海的卻不盡如人意?我覺(jué)得從上海高島屋的選址上來(lái)說(shuō)，大環(huán)境很好，但小環(huán)境不理想。”
齊曉齋指出，高島屋雖然與10號(hào)線伊犁路站相連，但是從商場(chǎng)出來(lái)要走到延安路及婁山關(guān)路，對(duì)于顧客而言很不方便。與高島屋在同一商圈內(nèi)的大型商業(yè)項(xiàng)目還包括友誼百貨、尚嘉中心等，但是由于地理位置的關(guān)系，高島屋與它們之間形成不了聯(lián)動(dòng)，等于是單兵作戰(zhàn)。地段對(duì)于實(shí)體零售是很講究的，差一點(diǎn)都不行。
“高端百貨要聚集人氣本來(lái)就不容易，新虹橋商圈現(xiàn)在正在進(jìn)行地下連廊的打造，未來(lái)10號(hào)線伊犁路站如果能與2號(hào)線天山路站打通地下連接，將對(duì)高島屋形成人氣帶來(lái)很大的好處。但是要打通地下連接的難度比較大，如果在商業(yè)規(guī)劃之初就能作出綜合考慮，那么就容易得多了。在五角場(chǎng)、徐家匯等商圈內(nèi)，各大商家之間的聯(lián)動(dòng)很好，為整個(gè)商圈聚集人氣帶來(lái)了優(yōu)勢(shì)。”齊曉齋表示。
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