提周轉(zhuǎn)與穩(wěn)毛利
國(guó)泰君安地產(chǎn)分析師余立峰或許回答了為什么雅居樂(lè)執(zhí)著于旅游地產(chǎn)的發(fā)展。
“旅游地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)拉高毛利率，而中高端產(chǎn)品則提高周轉(zhuǎn)，負(fù)責(zé)保障現(xiàn)金回籠”，上述人士稱。
余立峰認(rèn)為，雅居樂(lè)去年沒有完成420億的全年目標(biāo)，因此今年對(duì)于銷售格外緊張，所以目前不惜大肆降價(jià)也要力保去化的提升。
“自從在香港上市之后，雅居樂(lè)的發(fā)展一直很依賴香港資本市場(chǎng)，如果今年的目標(biāo)還不能完成，對(duì)于雅居樂(lè)的影響會(huì)很大”，余立峰表示，雅居樂(lè)此前是非常關(guān)注高毛利率的房地產(chǎn)企業(yè)，而在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，這種模式顯然不是很好。在去年的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)之下，雅居樂(lè)已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)變觀念，追求去化。
“我認(rèn)為這是雅居樂(lè)的進(jìn)步”，余立峰如此總結(jié)。
2013年年報(bào)顯示，雅居樂(lè)毛利率下降至35.6%，雖仍高于行業(yè)的平均水平，但對(duì)比雅居樂(lè)自身往年的表現(xiàn)卻已經(jīng)處于低位的數(shù)字。
“目前我們旗下有90多個(gè)項(xiàng)目，有一部分銷售動(dòng)不了的，有一些是利潤(rùn)高的，我們希望可以通過(guò)減價(jià)回籠部分資金，利潤(rùn)雖然少一點(diǎn)，但對(duì)公司影響不會(huì)太大。”雅居樂(lè)主席陳卓林此前在回應(yīng)降價(jià)的問(wèn)題是，也順便對(duì)毛利的問(wèn)題做出了回應(yīng)。
話雖如此，價(jià)格的變化對(duì)雅居樂(lè)的利潤(rùn)率還是產(chǎn)生了直接的壓力。摩根大通此前發(fā)布的報(bào)告指出，過(guò)去15個(gè)月，雅居樂(lè)所補(bǔ)充的土儲(chǔ)，大部分均位于供應(yīng)過(guò)剩的城市，相信會(huì)進(jìn)一步受到市場(chǎng)氣氛轉(zhuǎn)差的影響，令其去化率及毛利率受壓。
而巴克萊資本更是認(rèn)為，減價(jià)措施可能會(huì)使今年雅居樂(lè)的毛利率水平跌至20%~25%，較去年35%的毛利率水平大幅下滑。
因此，在普通住宅產(chǎn)品降價(jià)銷售的時(shí)候，負(fù)責(zé)拉高毛利率就成為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的重要使命。
對(duì)此，余立峰的分析頗為直接：“雅居樂(lè)現(xiàn)在也不會(huì)過(guò)高追求毛利，可以穩(wěn)定在一定水平就好。而旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售，從去年年報(bào)可以看出，占公司整體銷售比重并不大，因此雅居樂(lè)關(guān)注的不是這些旅游地產(chǎn)可以賣多少現(xiàn)金，而是利潤(rùn)空間可以有多大。”
顯然，低地價(jià)、低成本的旅游地產(chǎn)成為雅居樂(lè)穩(wěn)定毛利的砝碼。
“雅居樂(lè)今年主要的任務(wù)就是把前幾年拿的土地加快開發(fā)，降庫(kù)存然后變現(xiàn)”，于是，為了加快產(chǎn)品開發(fā)以及繼續(xù)旅游地產(chǎn)的擴(kuò)展，雅居樂(lè)年內(nèi)也做了多筆融資。
最新消息則是，4月28日，有市場(chǎng)消息指雅居樂(lè)地產(chǎn)正在籌措一筆60億港元的貸款融資，并已展開和銀行的接洽。據(jù)了解，雅居樂(lè)地產(chǎn)正籌措的60億港元(折合7.74億美元)貸款為一筆三年期分期償還的俱樂(lè)部貸款。該筆貸款利率為香港銀行同業(yè)拆息加碼420個(gè)基點(diǎn)，平均年限約為2.31年。銀行的綜合收益為506.6個(gè)基點(diǎn)，費(fèi)用為200個(gè)基點(diǎn)。
據(jù)消息人士透露，雅居樂(lè)自行安排這筆俱樂(lè)部貸款，并已在上兩周向有業(yè)務(wù)往來(lái)的銀行發(fā)送了邀請(qǐng)函。截至目前，雅居樂(lè)尚未對(duì)該事項(xiàng)有公開披露，其相關(guān)人士?jī)H稱有待公告明確。
但余立峰認(rèn)為，雅居樂(lè)一直在香港進(jìn)行各種融資都頗為頻繁，然而今年預(yù)期將會(huì)減少融資的動(dòng)作。原因則是：“去年負(fù)債率比較高，今年應(yīng)該不會(huì)加重負(fù)債，而且今年融資成本也比之前稍高，不利貸款。另外，降價(jià)也可以帶來(lái)一定的現(xiàn)金回籠”。
摩根大通的數(shù)據(jù)顯示，雅居樂(lè)去年底凈負(fù)債比率亦升至97%，因有超過(guò)130億元的凈現(xiàn)金流出，并只有77%現(xiàn)金回款，處于同業(yè)最低水平。
若果真如此，那么雅居樂(lè)今年保障資金的重壓將基本集中在銷售環(huán)節(jié)，因此未來(lái)公司是否將繼續(xù)大力降價(jià)以維持高去化，或者會(huì)采取更多方式促進(jìn)銷售，也將是雅居樂(lè)面臨的重大挑戰(zhàn)。
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