紅商網(wǎng)訊：盡管調(diào)控重壓未減，但仍有不少房企在一輪輪樓市“廝殺”中突圍，龍湖地產(chǎn)有限公司算其中之一。
8月17日，龍湖發(fā)布2012年中期業(yè)績報(bào)告，成績養(yǎng)眼。
數(shù)據(jù)顯示，2012年 上半年，龍湖合同銷售額達(dá)174.6億元，在實(shí)現(xiàn)銷售的12個(gè)城市中，有8個(gè)名列當(dāng)?shù)厥袌銮笆?凈資產(chǎn)收益率達(dá)到16.3%。此外，上半年頻頻拿地的龍湖，手持現(xiàn)金卻達(dá)到174.7億元，創(chuàng)歷史新高，公司凈負(fù)債率則僅為49%。
盡管如此，對于后市，龍湖管理層卻抱著謹(jǐn)慎的態(tài)度，并未像中海地產(chǎn)一樣上調(diào)年度銷售目標(biāo)，而在土地策略上，他們亦在強(qiáng)調(diào)要“量入為出”。不過龍湖卻在大膽構(gòu)建一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)王國，龍湖董事長吳亞軍就稱：“我們計(jì)劃未來三四年，每年都新開一個(gè)SHOPPINGMALL(大型購物中心)，并要這部分租金的增長能夠確保在25%-30%的水平。”
不會(huì)靠降價(jià)提高銷售業(yè)績
對于龍湖來說，這是一份稱得上滿意的答卷。
近175億元的半年“考分”，盡管同比出現(xiàn)了4.4%的微跌，亦稍遜于行業(yè)龍頭如中海地產(chǎn)、世貿(mào)集團(tuán)等公司的銷售業(yè)績，但在上半年推盤量只占全年40%的情況下，龍湖依然實(shí)現(xiàn)了全年目標(biāo)的接近45%。
“龍湖上半年與下半年推貨量是四六開，上半年，龍湖的銷售主要集中在4-6月，盡管沒有集中推出新盤，但業(yè)績也是穩(wěn)居行業(yè)前十的。”龍湖首席市場官秦力洪在接受時(shí)代周報(bào)記者專訪時(shí)曾表示。
秦力洪的底氣，來自于龍湖多元化的產(chǎn)品線及區(qū)域布局，這被認(rèn)為是促進(jìn)企業(yè)銷售的“雙穩(wěn)壓閥”。
“龍湖幾乎所有的開發(fā)項(xiàng)目，都會(huì)同時(shí)安排高層住宅和別墅類產(chǎn)品。”中房信研究總監(jiān)薛建雄介紹，豐富的產(chǎn)品系列，使龍湖在地產(chǎn)冬天和地產(chǎn)牛市都更容易取得好的業(yè)績。
龍湖方面亦表示，公司上半年業(yè)績，一是由于剛需及首次改善型產(chǎn)品的持續(xù)熱銷，二是來自于西部區(qū)域銷售占比增長。數(shù)據(jù)顯示，來自于重慶、成都等西部區(qū)域的銷售貢獻(xiàn)在上半年占比超過50%。
“我們認(rèn)為，今年下半年整體市場保持平穩(wěn)。”在8月17日舉辦的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，龍湖CEO邵明曉表示，如果再具體一點(diǎn)，8-10月會(huì)優(yōu)于4-6月，但也不能期待有一個(gè)大的反彈。
按照龍湖的判斷，下半年住宅市場應(yīng)該還會(huì)有機(jī)會(huì)，尤其是剛需、首改等類型產(chǎn)品。“因而龍湖下半年的銷售主力，集中在高層住宅和花園洋房，”邵明曉稱。
“按照我們的測算，龍湖下半年可售資源為465億元，其中包括原計(jì)劃415億元的可售資源和上半年新購置的土地所貢獻(xiàn)的50億元新可售資源。”國信證券報(bào)告分析，保守按目前的銷售去化率測算，公司全年完成銷售目標(biāo)仍是大概率事件。
龍湖高層在業(yè)績發(fā)布會(huì)上亦表態(tài)，公司維持2012年銷售目標(biāo)390億元不變，而未來不會(huì)靠降價(jià)來提高銷售業(yè)績。
拿地要留有余地
在大多數(shù)房企忙著調(diào)結(jié)構(gòu)、抓銷售、降投資的時(shí)候，龍湖卻將觸角伸向了二、三線城市，砸下數(shù)百億元攻城略地。
“上半年至今，是買地的好時(shí)機(jī)。”從邵明曉的表態(tài)中，可窺一二。
時(shí)代周報(bào)記者根據(jù)龍湖半年報(bào)及相關(guān)公告統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至目前，龍湖年內(nèi)已新增11個(gè)項(xiàng)目，耗資近145億元，金額僅稍小于上半年銷售額。從拿地節(jié)點(diǎn)上看，雖然上半年龍湖新增總建筑面積不足100萬平方米，但從6月開始，它先后在廈門、泉州、重慶等地拿下7幅地塊，總建筑面積達(dá)501萬平方米，花費(fèi)約128億元。至此，龍湖在全國的土儲(chǔ)也近3700萬平方米。
“上半年買了7個(gè)項(xiàng)目，這兩個(gè)月又新收4個(gè)項(xiàng)目。”邵明曉強(qiáng)調(diào)稱，當(dāng)然，這些地塊的價(jià)格也比較合適，足以支撐未來的發(fā)展。以上半年新獲取的7幅土地為例，據(jù)了解，上述地塊均位于核心城區(qū)，且基本以掛牌底價(jià)獲得，平均收購成本為2294元/平方米。
邵明曉稱：“今年拿地，是因?yàn)辇埡斜容^充裕的資金，負(fù)債率也處于合適的水平。”據(jù)了解，在融資成本方面，龍湖目前平均借貸成本僅為年利率6.73%。
事實(shí)上，在這波土地抄底浪潮中翻滾的，不止龍湖一家。據(jù)鏈家地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，從7月1日至8月10日，僅萬科、龍湖、中海、保利這四家地產(chǎn)公司一共拿地19次，總計(jì)拿地支出金額是201.6億元，占年內(nèi)四家公司拿地總金額463.3億元的43.5%。
“標(biāo)桿房企在土地市場的動(dòng)作頻繁，除了自身資金鏈游刃有余之外，也與地方政府在重壓下開始推出低價(jià)優(yōu)質(zhì)土地有直接關(guān)系。”華本城市地產(chǎn)研究院旅游地產(chǎn)研究中心主任張晨認(rèn)為。
不過龍湖在土地方面卻保持謹(jǐn)慎，一直稱要“留有余地”。邵明曉稱，目前我們也觀察到，在土地市場的熱度是上升的趨勢，在未來我們會(huì)相對非常謹(jǐn)慎，除非有特別好的機(jī)會(huì)。
“再好的地、再多的地，一定要首先看手里‘有錢’的狀態(tài)。如果余量沒了，原則上再好的地也不買，謹(jǐn)慎首先是來自于財(cái)務(wù)的安排。”龍湖董事長吳亞軍一再強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)安全。事實(shí)上，包括復(fù)星集團(tuán)聯(lián)席總裁范偉都持有同樣的觀點(diǎn)。在日前“重慶民企新一輪發(fā)展機(jī)遇”論壇中，范偉就對時(shí)代周報(bào)記者表示，對于當(dāng)前的企業(yè)來說，所能做的只能是練好內(nèi)功，如何平衡好現(xiàn)金流，控制好資金杠桿及負(fù)債結(jié)構(gòu)等，這些都是作為一個(gè)成熟的企業(yè)負(fù)責(zé)人應(yīng)該去考慮、面對的事情。
未來五年為收租高峰期
早先，吳亞軍為龍湖商業(yè)構(gòu)筑了一副未來藍(lán)圖：公司計(jì)劃未來三四年里，每年都新開一個(gè)SHOPPINGMALL，這部分租金的增長能夠確保在25%-30%的水平。
而截至目前，龍湖持有型物業(yè)的貢獻(xiàn)上調(diào)一事，已開始逐漸提上日程。
“這涉及到中長期的戰(zhàn)略，我們每年會(huì)持續(xù)地投資相關(guān)商用物業(yè)，”邵明曉指出，公司每年都會(huì)不斷持續(xù)投入，希望用15年的時(shí)間，讓這部分的貢獻(xiàn)利潤能從目前的5%提升至30%。
據(jù)他介紹，公司每年會(huì)把銷售回款的不超過10%拿來投資商業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，龍湖在投資物業(yè)方面的規(guī)模為43.9萬平方米，體現(xiàn)為商場，分成三大產(chǎn)品線。其中，25.8萬平方米是都市型購物中心天街系列，15.1萬平方米是社區(qū)型購物中心星悅薈系列，另外3萬平方米為中高端家居生活體驗(yàn)館家悅薈。
“該部分商場會(huì)依次在2012-2015年間開業(yè)，而公司也會(huì)在2016年前后迎來租金增長的高峰期。” 而龍湖地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官韋華寧在中期業(yè)績會(huì)上稱，屆時(shí)租賃收入會(huì)占公司整個(gè)營收的10%。
據(jù)了解，目前龍湖已開業(yè)的商場中，上半年整體招租率為98.6%，租金增長了35%。其中，家悅薈商場增長速度更是達(dá)到77.7%。地產(chǎn)分析師常清分析認(rèn)為，在住宅地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)難以松動(dòng)的預(yù)期下，龍湖加大商業(yè)物業(yè)自持力度，或會(huì)對其他房企產(chǎn)生示范作用。
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