“面對(duì)持續(xù)的宏觀調(diào)控，尋找企業(yè)現(xiàn)有資源和政策之間的交集，把企業(yè)戰(zhàn)略的重點(diǎn)放在政策支持和鼓勵(lì)的市場(chǎng)空間和產(chǎn)品上。”3月28日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)行政總裁李明在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》在內(nèi)的記者采訪時(shí)如此分析宏觀調(diào)控之下的房地產(chǎn)企業(yè)選擇。

　　與此同時(shí)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)正在進(jìn)行一系列的戰(zhàn)略調(diào)整，以適應(yīng)因調(diào)控帶來的各種變化。

　　組織機(jī)構(gòu)大調(diào)整

　　根據(jù)3月16日公布的年報(bào)，2011年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額人民幣198.97億元，同比增長(zhǎng)45%；實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額人民幣270.05億元，同比增長(zhǎng)25%。毛利為62.58億元，同比上漲52%。

　　在李明看來，主營(yíng)業(yè)務(wù)的收入規(guī)模和毛利有了較大幅度增長(zhǎng)，是公司2011年業(yè)績(jī)中的一大亮點(diǎn)。“這說明我們的主營(yíng)業(yè)務(wù)和核心利潤(rùn)上來了。”他表示，如果沒有進(jìn)行全國(guó)化布局，而將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)過度集中于北京，“那我們?nèi)ツ昃蛻K透了”。

　　年報(bào)顯示，北京作為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的總部，目前仍是其營(yíng)業(yè)額貢獻(xiàn)最大的區(qū)域，2011年貢獻(xiàn)了營(yíng)業(yè)額約50%，達(dá)到人民幣98.55億元，但北京地區(qū)貢獻(xiàn)的營(yíng)業(yè)額在公司總體業(yè)績(jī)中所占百分比卻呈現(xiàn)逐年減少的態(tài)勢(shì)。據(jù)李明介紹，北京市場(chǎng)對(duì)整個(gè)集團(tuán)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比從2009年的70%，到2010年的60%，再到2011年的50%，2012年還將繼續(xù)下降。

　　2011年初，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)確定了“強(qiáng)化產(chǎn)品品質(zhì)，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力；靈活營(yíng)銷，快速去化；保持現(xiàn)金流穩(wěn)定，謹(jǐn)慎關(guān)注三、四線城市土地市場(chǎng)”的策略，以在嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控之下最大程度地爭(zhēng)取市場(chǎng)空間。

　　目前，遠(yuǎn)洋已發(fā)展至上海、杭州、深圳、天津、重慶、大連、青島、�？谝约爸猩健�撫順、鎮(zhèn)江等二、三線甚至四線城市，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品分布于19個(gè)城市的全國(guó)性布局。

　　為了保證對(duì)這些城市的地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)有效管理，2011年內(nèi)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)進(jìn)行了組織機(jī)構(gòu)的較大幅度調(diào)整，撤銷了北京、東北等區(qū)域事業(yè)部，將原來“總部-事業(yè)部-城市公司”的三級(jí)管理改為“總部-城市公司”的兩級(jí)管理模式。

　　“這與宏觀調(diào)控沒有太大關(guān)系，組織機(jī)構(gòu)的調(diào)整對(duì)遠(yuǎn)洋來說是一個(gè)常態(tài)，我們內(nèi)部有個(gè)說法是一年一小調(diào)，三年一大調(diào)。”究其原因，李明認(rèn)為，市場(chǎng)在變化、企業(yè)的盈利模式和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)在變化，肯定會(huì)導(dǎo)致管理架構(gòu)的調(diào)整。而此次調(diào)整的目的，是為了提升整個(gè)集團(tuán)的管控能力及各個(gè)城市公司的綜合管理能力、提高效率，同時(shí)也在一定程度上降低管理成本。

　　組織機(jī)構(gòu)調(diào)整之后，最大的表現(xiàn)就是決策權(quán)的上收。李明稱，遠(yuǎn)洋實(shí)施管理架構(gòu)和法律架構(gòu)相分離的原則，所以管理變革較容易實(shí)現(xiàn)，具體到經(jīng)營(yíng)管理的分工上，執(zhí)行的是“‘決策’在集團(tuán)、‘管理’在城市公司”的方式。

　　李明表示，目前只是撤銷了區(qū)域開發(fā)事業(yè)部，但商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部還在，將來?xiàng)l件成熟還將成立房地產(chǎn)金融事業(yè)部、養(yǎng)老地產(chǎn)事業(yè)部等，“未來我們的事業(yè)部將由區(qū)域設(shè)置轉(zhuǎn)變成以產(chǎn)品線為設(shè)置依據(jù)，這一模式在西方是被驗(yàn)證過的，將成為未來企業(yè)管理的趨勢(shì)。”

　　謹(jǐn)慎投資控制負(fù)債

　　“在資金方面，我覺得對(duì)遠(yuǎn)洋來講最重要的是控制企業(yè)負(fù)債的增長(zhǎng)。”李明直言，今年遠(yuǎn)洋在控制負(fù)債上的思路是“控制兩個(gè)規(guī)模”，第一個(gè)是控制總資產(chǎn)規(guī)模，即不要盲目地投資和盲目地增加土地儲(chǔ)備；第二個(gè)是要控制有息負(fù)債規(guī)模。

　　在投資和土地儲(chǔ)備方面，遠(yuǎn)洋今年的策略格外謹(jǐn)慎。“我們未來發(fā)展首先要做的就是謹(jǐn)慎投資，在現(xiàn)在嚴(yán)格的投資標(biāo)準(zhǔn)上再加謹(jǐn)慎，原則上不增加新的土地投資。”李明表示，今年遠(yuǎn)洋將不再開拓新的區(qū)域市場(chǎng)，僅在已覆蓋到的地區(qū)尋找投資機(jī)會(huì)，拿地的重點(diǎn)是傾向于非一線和熱點(diǎn)二線城市。

　　“即便是在非熱點(diǎn)的二線城市和三四線城市拿地，也主要采取合作的方式。”李明介紹，區(qū)別于其他房地產(chǎn)企業(yè)的合作拿地，遠(yuǎn)洋傾向于選擇跟基金或者非房地產(chǎn)的金融企業(yè)合作，目前的擬合作對(duì)象是其另一個(gè)上市平臺(tái)奇盛集團(tuán)旗下的一只美元基金和一只人民幣基金。

　　而對(duì)于新增項(xiàng)目的定位，一向擅長(zhǎng)做中高端及高端產(chǎn)品的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也要開始“做減法”。“做減法，就是指在確保質(zhì)量的前提下，減掉無效的開發(fā)周期，減無效的配置，降低我們新產(chǎn)品定位。”李明表示，未來的新增項(xiàng)目產(chǎn)品定位將更多地轉(zhuǎn)向剛性需求。

　　實(shí)際上，2009年底及2010年初遠(yuǎn)洋在土地市場(chǎng)尤其是北京土地市場(chǎng)的高歌猛進(jìn)，不僅為其增加了幾個(gè)“地王”儲(chǔ)備，其入市之時(shí)恰值宏觀調(diào)控逐漸深入，這也使得遠(yuǎn)洋處于較為尷尬的境地。“對(duì)于‘地王’項(xiàng)目，我們著重做三個(gè)工作。”李明表示，首先是要提高產(chǎn)品品質(zhì)，“貴面粉做出貴點(diǎn)心來”；其次降低投資回報(bào)，項(xiàng)目定價(jià)適應(yīng)市場(chǎng)；此外，還要把握市場(chǎng)實(shí)際，堅(jiān)持去化，薄利多銷。

　　在有息負(fù)債方面，李明透露，遠(yuǎn)洋要把有息負(fù)債控制在不超過340億元的遠(yuǎn)洋凈資產(chǎn)規(guī)模之內(nèi)，“無論是從資本市場(chǎng)、債券市場(chǎng)還是商業(yè)銀行信貸看，現(xiàn)在都是歷史上利息比較高的時(shí)點(diǎn)，因此在這個(gè)時(shí)候就要特別控制長(zhǎng)期有息負(fù)債率。”

　　李明認(rèn)為，最近幾年遠(yuǎn)洋的凈借貸比一直控制在0.6以內(nèi)，可以說是處于比較健康的水平。

　　與不少轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商一樣，遠(yuǎn)洋也早在四五年之前就開始在商業(yè)地產(chǎn)方面進(jìn)行布局。

　　“目前，我們約2400萬平方米的土地儲(chǔ)備規(guī)模中，其中約300萬平方米是商業(yè)用地。”李明表示，從今年開始，公司每年都將會(huì)有不低于20萬平方米的投資物業(yè)投入運(yùn)營(yíng)，并堅(jiān)持租售并舉的原則。其中，“持有一線城市和熱點(diǎn)二線城市的商業(yè)物業(yè)，出售其他區(qū)域的；持有寫字樓和商業(yè)，出售酒店和配套的零散商業(yè)�？傮w來說，遠(yuǎn)洋將持有現(xiàn)有商業(yè)用地的2/3。”

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