紅商網(wǎng)訊：“萬科已經(jīng)進(jìn)入冬天模式，在這個(gè)模式下首先就是現(xiàn)金為王，現(xiàn)金流比利潤更為重要。其次就是積極賣房，不囤地。第三，更慎重的買地，買地是最浪費(fèi)錢的，不能買錯(cuò)地。”萬科總裁郁亮日前在一次媒體交流會(huì)上這樣表示。

　　郁亮稱萬科進(jìn)入冬天模式 現(xiàn)金流比

　　利潤更重要

　　龍頭房企購地款僅占銷售額兩成，緊縮過冬創(chuàng)出歷史新低，7-10月，10家標(biāo)桿房企僅花費(fèi)購地款212億元

　　“萬科已經(jīng)進(jìn)入冬天模式，在這個(gè)模式下首先就是現(xiàn)金為王，現(xiàn)金流比利潤更為重要。其次就是積極賣房，不囤地。第三，更慎重的買地，買地是最浪費(fèi)錢的，不能買錯(cuò)地。”萬科總裁郁亮日前在一次媒體交流會(huì)上這樣表示。

　　而數(shù)據(jù)也顯示，內(nèi)地十大標(biāo)桿房企（保利、富力、恒大、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商、中海）前10個(gè)月的購地金額僅占銷售款的21%，創(chuàng)出歷史最低，并且這一比例甚至不及處于金融危機(jī)漩渦中的2008年。

　　土地市場(chǎng)拐點(diǎn)或率先出現(xiàn)

　　對(duì)于龍頭房企拿地的節(jié)奏的變慢，有分析就認(rèn)為，一方面是由于政府土地供應(yīng)量偏少，優(yōu)質(zhì)地塊不多，地價(jià)并未出現(xiàn)明顯下降；另一方面則是由于調(diào)控趨嚴(yán)，銷售回款增速放緩，開發(fā)商為保證持有較充裕的現(xiàn)金，拿地態(tài)度比較謹(jǐn)慎。

　　尤其是2011年下半年以來，隨著各地樓市銷售持續(xù)萎縮，房企的拿地?zé)崆檫M(jìn)一步降低。7月-10月，10家標(biāo)桿房企僅花費(fèi)購地款212億元。其中10月份僅有萬科、綠城兩家房企花費(fèi)約21億元購入4宗地塊。并且綠城參股山東東營區(qū)一宗商住用地僅花費(fèi)9800萬元。而前期每月都有購地支出的保利、中海等房企在10月未有動(dòng)作。

　　對(duì)此，北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉就認(rèn)為，“在全國樓市還未出現(xiàn)拐點(diǎn)前，土地市場(chǎng)拐點(diǎn)已經(jīng)率先出現(xiàn)。

　　他表示，首先今年因銷售業(yè)績(jī)下滑、融資渠道萎縮等多重因素疊加影響，各家企業(yè)庫存積壓加劇，資金狀況劣于往年，拿地明顯更加審慎。

　　此外，由于調(diào)控預(yù)期時(shí)間長(zhǎng)，為避免不確定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，各家企業(yè)新增土地儲(chǔ)備意愿不足，招保萬金四大房企今年10月份僅2宗土地入庫，而去年同期則為19宗，且企業(yè)增加土地主要集中在新興三線城市，一線城市住宅土地市場(chǎng)明顯冷清。

　　而與房企謹(jǐn)慎拿地相對(duì)應(yīng)的是各大城市頻頻出現(xiàn)的土地流拍情況。

　　據(jù)新華社報(bào)道，近來濟(jì)南、南京、成都等城市紛紛出現(xiàn)土地拍賣流拍，底價(jià)成交更是成為主流。

　　中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，全國13個(gè)主要一二城市1-10月累計(jì)成交居住用地4450公頃，同比大幅縮減28%。而受地方財(cái)政壓力及土地供應(yīng)目標(biāo)尚未實(shí)現(xiàn)的影響，地方政府從8月起加大土地投放，近三個(gè)月平均供應(yīng)量較今年1-7月均值大增66%。

　　不過，雖然供應(yīng)量上漲，但是受到調(diào)控抑制成交量的影響，在全國主要的133個(gè)大中城市里，前十月成交地塊為7734宗，其中4619宗是以底價(jià)成交，比重約為60%，13個(gè)主要一線城市中成交地塊中底價(jià)成交占比也達(dá)到了52.8%。

　　庫存積壓嚴(yán)重

　　去化率再創(chuàng)歷史新低

　　而在房企慎重買地的同時(shí)，積極賣房消化庫存更成了房企目前最為重要的工作。

　　截至10月，全國執(zhí)行限購政策相對(duì)最嚴(yán)格的10個(gè)城市中，庫存積壓達(dá)到了6044.46萬平米，環(huán)比9月初上漲了6%，庫存積壓增加了28640套。同時(shí)，截至今年三季度末，滬深股市140多家上市房企存貨總量超過1.2萬億元，較去年同期大幅上漲了42%。其中，庫存同比增長(zhǎng)的公司多達(dá)112家，占比77.78%，庫存環(huán)比增長(zhǎng)的也有109家，占比75.69%。

　　資料顯示，全國前9月住宅新開工面積為124115萬平米，而同期住宅的竣工面積則為39953萬平米，差額高達(dá)8.5億平米。業(yè)內(nèi)人士就預(yù)計(jì)，全國性的庫存積壓高點(diǎn)可能在明年三月左右達(dá)到。

　　而目前庫存的去化率也十分緩慢，北京年內(nèi)的項(xiàng)目近五成簽約不足30%。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至11月14日，年內(nèi)北京新建住宅期房供應(yīng)項(xiàng)目135個(gè)，共取得預(yù)售許可證180次，供應(yīng)房源56729套，合計(jì)727.41萬平米，其中已經(jīng)網(wǎng)簽出售的僅為23878套，平均去化率為42.1%，再創(chuàng)歷史新低。

　　面對(duì)這種局面，品牌開發(fā)商紛紛開始降價(jià)促銷，以提高庫存的去化率。

　　自今年5月起，就有中海、碧桂園等開發(fā)商紛紛推行降價(jià)促銷，以價(jià)換量的策略。9月，全國各地區(qū)加入降價(jià)銷售行列的品牌開發(fā)商也越來越多。中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，富力、保利、萬科等標(biāo)桿房企，都進(jìn)行了不同程度的降價(jià)促銷。在上海、北京等城市，一線房企去庫存化的舉措均非常明顯。

　　對(duì)此，張大偉就表示，由于政府在土地、房?jī)r(jià)控制和稅收等方面對(duì)開發(fā)企業(yè)的約束加大，因此對(duì)企業(yè)而言“博價(jià)”的風(fēng)險(xiǎn)日益加大，“博量”是目前條件下的最優(yōu)選擇。

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