中國(guó)社科院金融研究所研究員，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容認(rèn)為：“金九銀十”本來(lái)就是沒(méi)有意義的概念，買房子不存在季節(jié)性。

　　編者按：初秋乍寒。“金九銀十”一度是樓市暖秋，如今卻和天氣一樣，冷清襲來(lái)。老百姓是持幣觀望？還是無(wú)幣望梅止渴？半價(jià)售樓是銷售策劃，還是炒作鬧�。糠慨a(chǎn)商和購(gòu)房者誰(shuí)能hold贏房?jī)r(jià)拉鋸戰(zhàn)？政府調(diào)控和樓市捂盤，誰(shuí)更挺得�。恐行戮W(wǎng)財(cái)經(jīng)中心“金九銀十 漲跌觀察”系列報(bào)道，將嘗試撥開(kāi)樓市謎團(tuán)，剖析房?jī)r(jià)降勢(shì)真?zhèn)�，讓你�?ldquo;金九銀十”打好“貨幣保衛(wèi)戰(zhàn)”！　

　　中新網(wǎng)9月26日電(房產(chǎn)頻道 秦辰)樓市的“金九銀十”并未如期而至，反而讓地產(chǎn)商們感覺(jué)到了絲絲寒意。隨著政府調(diào)控措施的不斷深化、保障房建設(shè)的不斷開(kāi)工以及市場(chǎng)的 “看跌”心理，樓市恐將提前迎來(lái)寒冬。盡管目前主要城市商品住房?jī)r(jià)格尚未作出明顯調(diào)整，降價(jià)幅度也遠(yuǎn)低于購(gòu)房者預(yù)期，但從近期房地產(chǎn)“大腕”們的最新信息來(lái)看，依舊能略窺一二。觀市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、析企業(yè)言行，中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道欲從中發(fā)現(xiàn)蛛絲馬跡，助您打贏“十一錢袋保衛(wèi)戰(zhàn)”。

　　市場(chǎng)凍結(jié) 所謂“金九銀十”或?yàn)樯碳亦诡^

　　“金九銀十”似乎已成為多年來(lái)樓市不變的規(guī)律。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目多在這一期間內(nèi)陸續(xù)封頂，天氣宜人又利于出行看房，加之開(kāi)發(fā)商在此期間的廣告投入較大，炒做與跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，所以近年來(lái)九、十月份的樓市成交量會(huì)有所增加，房?jī)r(jià)也隨之被抬高。

　　然而，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)測(cè)今年房?jī)r(jià)迎來(lái)拐點(diǎn)，“金九銀十”或?qū)⒉粡?fù)存在。首開(kāi)股份董秘王怡表示：開(kāi)發(fā)商銷售壓力都很大，今年肯定不會(huì)出現(xiàn)“金九銀十”了

　　此前，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹也表示：因?yàn)楸Ｕ戏烤薮蟮挠绊懀�房�(jī)r(jià)還沒(méi)有降到位，今年不降，兩、三年以后還得降，而且限購(gòu)政策在兩三年內(nèi)是不會(huì)取消的，否則房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈將很難壓住。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，從停漲的城市數(shù)量、漲跌幅等指標(biāo)來(lái)看，大中城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢(shì)已經(jīng)受到了一定程度的抑制，樓市已經(jīng)到了停漲的臨界點(diǎn)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的報(bào)告顯示，8月份我國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格環(huán)比下降和持平的城市比上月增加了15個(gè)。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)也顯示，今年中秋節(jié)假期頭兩天，全市新建商品房網(wǎng)簽總量為222套，與去年同期成交量相比下跌了45%。

　　中國(guó)社科院金融研究所研究員，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容則認(rèn)為：“金九銀十”本來(lái)就是沒(méi)有意義的概念，買房子不存在季節(jié)性。他說(shuō)：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了欺騙老百姓，然后制造一些概念，讓大家拼命涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)，其實(shí)買房子沒(méi)有季節(jié)性的，弄個(gè)‘金九銀十’，那時(shí)候房?jī)r(jià)快速飆升，然后把大家蜂擁而至房地產(chǎn)市場(chǎng)，制造了一個(gè)‘金九銀十’的概念，其實(shí)沒(méi)有意義。”

　　顯然，就目前冷清的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，房?jī)r(jià)只有實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降，才有可能打破民眾強(qiáng)烈的觀望情緒，迎來(lái)真正的“金九銀十”。

　　萬(wàn)科存貨同比漲幅超50% 或已悄然降價(jià)

　　截至9月12日，北京市的可售期房住宅和未簽約現(xiàn)房住宅的庫(kù)存總量已經(jīng)突破11萬(wàn)套大關(guān)，達(dá)到11.22萬(wàn)套。如果按照9月上旬北京市商品房住宅簽約1459套計(jì)算，目前北京市的11.2萬(wàn)套庫(kù)存消耗需要超過(guò)25個(gè)月。

　　同時(shí)，上海的商品住宅成交情況也非常低迷，若后續(xù)市場(chǎng)持續(xù)疲軟，則住宅庫(kù)存至少要用18個(gè)月才能消化完。而深圳的樓市庫(kù)存也攀升至高位，按照9月份以來(lái)的成交速度，消化這些庫(kù)存則需要13個(gè)月。北京聯(lián)達(dá)四方經(jīng)紀(jì)公司董事長(zhǎng)楊少鋒預(yù)言“中國(guó)樓市將進(jìn)入血腥肉搏局面”。

　　王怡表示：這是宏觀調(diào)控下限購(gòu)政策的必然結(jié)果，調(diào)控不放松，價(jià)格下行壓力就越來(lái)越大。下半年降價(jià)壓力比上半年大很多，但能否形成比較大規(guī)模的降價(jià)潮還不好說(shuō)。

　　事實(shí)上，十大龍頭房企中有6家在7月份的銷售金額出現(xiàn)環(huán)比下跌，包括萬(wàn)科、中海等跌幅都在30%以上，中報(bào)顯示萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)四大巨頭存貨分別同比增長(zhǎng)53.65%、48.48%、33.57%、34.56%。預(yù)計(jì)三四季度入市房源還將大幅增加。

　　但北京萬(wàn)科副總經(jīng)理肖勁強(qiáng)調(diào)：目前房企銷售壓力普遍大過(guò)上半年，北京萬(wàn)科目前狀況比較好，一切銷售按照原定計(jì)劃，沒(méi)有調(diào)整。

　　而據(jù)萬(wàn)科公告顯示，其8月實(shí)現(xiàn)銷售面積96.0萬(wàn)平方米，銷售金額104.8億元，環(huán)比分別上升22.8%和15.4%，同比分別增長(zhǎng)5.0%和減少12.6%，這意味著萬(wàn)科8月的平均銷售價(jià)格或已然有所下調(diào)。

　　恒大“曲線融資”或因資金鏈吃緊 是否違反限購(gòu)令不得而知

　　據(jù)香港文匯報(bào)8日消息稱，恒大地產(chǎn)疑以“7折購(gòu)房”為名，進(jìn)行大范圍內(nèi)部認(rèn)購(gòu)違規(guī)曲線融資，并發(fā)生倒賣牟利情況。

　　香港文匯報(bào)稱，恒大實(shí)行低價(jià)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，部分沒(méi)有購(gòu)房需求的恒大員工，在拿到內(nèi)部認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠指標(biāo)后，以數(shù)萬(wàn)元的價(jià)格，將其倒賣牟利。大量拿地和在建工程已令恒大資金鏈吃緊，而持續(xù)縮緊的外部融資環(huán)境則令這種狀況雪上加霜。此次內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，就是該公司曲線融資的途徑之一。

　　受地產(chǎn)商拿地、開(kāi)發(fā)、庫(kù)存以及市場(chǎng)消化能力等各方面因素的影響，“金九銀十”中地產(chǎn)商的資金鏈?zhǔn)欠窭慰恳殉蔀槭袌?chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，而此番恒大“認(rèn)購(gòu)門”事件更表現(xiàn)出了市場(chǎng)的擔(dān)憂。

　　恒大地產(chǎn)相關(guān)人士8日表示，相關(guān)報(bào)道并不屬實(shí)。恒大內(nèi)部對(duì)于部分員工有折扣購(gòu)房的福利，但并不針對(duì)所有員工，需要達(dá)到一定的工作年限，不同的級(jí)別的員工，認(rèn)購(gòu)的面積也不同。而且每人只限購(gòu)買一套，登記人亦只限直系親屬如配偶、父母及子女，并非所有親戚都可以購(gòu)買。

　　亞太城市發(fā)展研究會(huì)政策研究中心主任謝逸楓指出，部分開(kāi)發(fā)商違規(guī)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的主要原因是違規(guī)成本低，但獲利高。按住建部《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是明令禁止的。而未取得《商品房預(yù)售許可證》，開(kāi)發(fā)商收取認(rèn)籌金、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)金、誠(chéng)意金、排號(hào)費(fèi)、指標(biāo)費(fèi)等行為都是違規(guī)的�？夸N售回收資金難以解決資金需求。

　　是福利？還是“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”？自是公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理。然而可以肯定的是，今年的“金九銀十”，地產(chǎn)商的資金一定不如往年富裕。