轉(zhuǎn)向求快不如求穩(wěn)
萬科在快轉(zhuǎn)?萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的速度確實(shí)令人咋舌。就在郁亮表示“萬科未來將加大持有型物業(yè)的儲(chǔ)備”18天后,萬科珠海賓館項(xiàng)目啟動(dòng)發(fā)布會(huì)便隆重舉行,這被看作是萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的一大標(biāo)志。
今年4月份的短短10余天里,就有3個(gè)大體量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目被陸續(xù)披露。這三個(gè)項(xiàng)目分別位于北京、西安和東莞,總投資超百億。而且覆蓋了一線城市、沿海三線城市和內(nèi)陸區(qū)域中心城市,無論從規(guī)模看還是從布局看,都顯示出萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的勃勃野心。
而更具標(biāo)志性的事件是早前的3月26日,萬科在東莞長安以溢出底價(jià)一倍的高價(jià)拿下75653平方米的地塊。在這個(gè)總建筑面積為25萬平方米的商業(yè)綜合體項(xiàng)目中,規(guī)劃有7萬平方米的商業(yè)設(shè)施,包括一座約60層的超高商業(yè)建筑,有望打造成長安鎮(zhèn)第一地標(biāo),也是迄今為止萬科要建的最高建筑。
萬科對(duì)這一項(xiàng)目開發(fā)早有計(jì)劃,公司表示,在獲取該土地前,已針對(duì)項(xiàng)目可行性和開發(fā)前景進(jìn)行了審慎的分析。據(jù)介紹,該項(xiàng)目處于長安傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū),拆除后,將重新建立起長安新“地標(biāo)”。目前項(xiàng)目周邊一公里范圍內(nèi)商業(yè)、教育、醫(yī)療、娛樂配套均十分成熟。
但是,《投資者報(bào)》采訪萬科時(shí),萬科新聞發(fā)言人一再強(qiáng)調(diào):外界不要誤解萬科,萬科并沒有大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。萬科是在慢轉(zhuǎn)?
問及贏嘉中心,上述發(fā)言人也表示目前還處洽談階段,并未最后簽訂協(xié)議。中信證券一位房地產(chǎn)分析師表示:“住宅是萬科的主流產(chǎn)業(yè),在萬科還沒有真正開始商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的時(shí)期,將贏嘉中心改造成商住樓也在情理之中。”也許贏嘉中心,對(duì)萬科來說,確是一個(gè)不錯(cuò)的鍛煉項(xiàng)目。萬科方面也表示,現(xiàn)在的商業(yè)運(yùn)作能力,需要鍛煉!锻顿Y者報(bào)》日前了解到,北京萬科已基本確定從中信地產(chǎn)手中接手贏嘉中心,可能通過目前進(jìn)行的大規(guī)模改造將其轉(zhuǎn)變成高檔商住樓。
萬科發(fā)言人表示,首先,商業(yè)物業(yè)會(huì)成為萬科業(yè)務(wù)的一個(gè)重要組成部分,但萬科不會(huì)為了增加商業(yè)而增加商業(yè)。 其次,在商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域,萬科依然會(huì)堅(jiān)持穩(wěn)健的經(jīng)營風(fēng)格。 看來,萬科是打算慢慢來,先從“商業(yè)配套物業(yè)”入手。
郁亮此前表示,未來將加大持有型物業(yè)的儲(chǔ)備,并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型。同時(shí)透露,未來3年內(nèi)萬科將建成220萬平方米商業(yè)配套。另外萬科還將參與舊城改造、旅游地產(chǎn)、多功能物業(yè)開發(fā),覆蓋全面產(chǎn)品線。據(jù)了解,在未來10年內(nèi),萬科計(jì)劃每年在每個(gè)城市至少留下一個(gè)不可替代的公建項(xiàng)目。
在明德顧問公司資深房地產(chǎn)顧問張智良看來,萬科的商業(yè)地產(chǎn)不同于萬達(dá)集團(tuán)、凱德置地這樣的純物業(yè)經(jīng)營商,其所謂的“二八”比例是經(jīng)過仔細(xì)測算后,最有利于其住宅開發(fā)的商業(yè)模式。“萬科的郊區(qū)大盤模式需要完善的商業(yè)配套吸引客戶,這種商業(yè)和住宅比例可形成共生互利的協(xié)同效應(yīng),從而繼續(xù)支撐萬科的利潤回報(bào)”。
或許,資金制摯也是慢轉(zhuǎn)的原因之一。
相對(duì)于營業(yè)規(guī)模,萬科的現(xiàn)金似乎不太充分,而眾所周知,商業(yè)地產(chǎn)在建設(shè)階段,需要占?jí)捍罅楷F(xiàn)金,導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)率變慢。表面上看,113家房地產(chǎn)企業(yè)中,現(xiàn)金最多的是萬科,其2009年末的賬面現(xiàn)金達(dá)到230億元,占同期全部房地產(chǎn)上市公司賬面現(xiàn)金總額的一成以上,比居于第二名的保利地產(chǎn)高出78億元之多。
不過,衡量現(xiàn)金是否充分的重要指標(biāo)——現(xiàn)金保障能力,萬科并不高。萬科2009年的賬面現(xiàn)金/營業(yè)總收入,也就是現(xiàn)金保障能力為0.47,小于1,落后于同一規(guī)模級(jí)別的其他上市公司,比如,金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)。
當(dāng)然,從長遠(yuǎn)看,已建成的商業(yè)物業(yè)還可以通過REITs的方式融資,規(guī)避住宅開發(fā)融資上的周期性風(fēng)險(xiǎn)。不過,《投資者報(bào)》問及萬科是否認(rèn)同這種思路,萬科未做正面回答。
盡管如此,但還是可以設(shè)想萬科未來也許會(huì)像許多香港地產(chǎn)商一樣,兩條腿走路,降低未來行業(yè)周期波動(dòng)中的資金獲取困難。
今年1月中旬,由央行牽頭,銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等11個(gè)相關(guān)部門成立的“REITs試點(diǎn)管理協(xié)調(diào)小組”,已完成試點(diǎn)實(shí)施方案的制定,京、津、滬三地經(jīng)歷數(shù)月緊鑼密鼓的準(zhǔn)備,將同時(shí)推出REITs試點(diǎn)。
借此勢(shì)頭,業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,國內(nèi)首只股權(quán)REITs預(yù)計(jì)將在2010年一季度上市,債權(quán)REITs將在股權(quán)REITs前出臺(tái)。據(jù)分析,萬科目前也正在進(jìn)行REITs以及資產(chǎn)證券化相關(guān)的研究和準(zhǔn)備,以期在將來正式推出REITs的時(shí)候占得先機(jī)。
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來源:投資者報(bào) 賴智慧 曾郁蘭 責(zé)編:筱悠 |