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但是，高收益必然伴隨高風(fēng)險。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域尤其如此。中信房地產(chǎn)副總裁禹來認(rèn)為，“商業(yè)地產(chǎn)的好處大家都知道，但是很難做到。中國的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金大致來源于三方面：第一方面是銀行貸款；第二方面是自有資金；第三方面是資本市場。中國目前的開發(fā)商自有資金不多，資本市場的融資渠道受制于政策，主要來源還是靠銀行貸款，所以信貸一收緊，房地產(chǎn)公司就覺得很難受。”
商業(yè)地產(chǎn)項目耗資巨大是首先需要考慮的問題。“我們不會拿每天60萬元的利息去打水漂。”寧高寧曾在西單大悅城的開業(yè)儀式上表示。華潤集團(tuán)主席王印也曾透露，華潤每個商業(yè)項目平均40萬至50萬平方米，每個項目投資額約40億至50億元。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，一旦經(jīng)營出問題，做商業(yè)的風(fēng)險要遠(yuǎn)大于做住宅的風(fēng)險。據(jù)北京中原投資顧問部總經(jīng)理張坤昱介紹，雖然北京近兩年商業(yè)項目的開發(fā)量很大，而且多數(shù)項目也賣得不錯 , 但不少項目都折在“養(yǎng)”上。因為商業(yè)項目與住宅項目不同，不是光賣得好就行了，還要看是不是有人來租，有人來消費(fèi)。也就是說，商業(yè)項目需要時間、需要“養(yǎng)”。
“養(yǎng)”不好的原因在于，一方面，做商業(yè)項目的開發(fā)商不像做住宅項目的開發(fā)商那么有經(jīng)驗，從頭到尾做過一套商業(yè)項目定位、選址、規(guī)劃、租售、招商、運(yùn)營管理的開發(fā)商很少，而鏈條較長的商業(yè)項目專業(yè)化水平又非常強(qiáng)，任何一個環(huán)節(jié)出問題都會導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險。
另一方面是因為目前的商業(yè)項目，特別是小型獨立商業(yè)和社區(qū)商業(yè)多是銷售型的，有利于業(yè)態(tài)在“養(yǎng)”的過程中進(jìn)行調(diào)整。比如銷售完成后 , 小業(yè)主自己經(jīng)營 , 大家各自為戰(zhàn) , 很難形成統(tǒng)一的商業(yè)定位和商業(yè)氛圍；如果是開發(fā)商負(fù)責(zé)經(jīng)營, 開發(fā)商不是業(yè)主, 控制力和調(diào)整速度明顯降低。
北京曾出現(xiàn)過特殊情況，商業(yè)賣出去后，業(yè)主經(jīng)營不起來，開發(fā)商參與業(yè)態(tài)調(diào)整，但因為不是業(yè)主，很難形成最終的決策，最后開發(fā)商只好通過局部回購的方式完成業(yè)態(tài)調(diào)整。
這些問題，都是萬科涉足商業(yè)地產(chǎn)之后需要考慮的風(fēng)險。
商業(yè)地產(chǎn)將占20％
如不轉(zhuǎn)向，萬科拿什么應(yīng)對地產(chǎn)新政？
在土地出讓方式上，國土部將全面推廣“綜合評標(biāo)辦法”，土地獲取將不再是價高者得，“綜合條件”成了開發(fā)商拿地的砝碼。華僑城總經(jīng)理劉平春就向本報記者表示，目前國家的綜合評標(biāo)方式，對華僑城有利。華僑城、碧桂園，都是以“重造一座城”聞名，城內(nèi)包羅萬象，有醫(yī)院、有學(xué)校、有公園、更有商業(yè)街。
那么，相比之下，綜合評標(biāo)方式，對“只做住宅”的萬科是不是就不利呢？
事實上，在二三線城市摸爬滾打多年的萬科，深刻感受到二三線城市對城市綜合規(guī)劃的迫切。萬科對商業(yè)物業(yè)的涉足，正是順應(yīng)萬科加大向二三線城市推進(jìn)的需要。而萬科二三線城市的銷售收入和凈利潤比重也在逐步提升。
根據(jù)年報，2009年，萬科在深圳、廣州、上海、北京、天津幾大核心城市的營業(yè)收入比重只有44.1%，比2008年的53.2%下降了9個百分點；核心大城市的凈利潤也只占到44.5%，比2008年的57.7%，下降了13個百分點。也就是說，二三線城市對萬科的收入及利潤的貢獻(xiàn)在相應(yīng)加大，這是萬科進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的一個優(yōu)勢。
5月25日接受《投資者報》采訪時，萬科方面強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在是涉獵商業(yè)物業(yè)，不是轉(zhuǎn)型，只是因為有一些土地的獲取，需要有一定比例的商業(yè)規(guī)劃，過往只能通過與其他開發(fā)商合作的方式來開發(fā)商業(yè)物業(yè)，并不是長遠(yuǎn)之計，而且合作方式拿地，股東得到的回報也少。“現(xiàn)在涉獵一些商業(yè)物業(yè)，可以鍛煉萬科開發(fā)商業(yè)物業(yè)的能力，股東也可以得到更多回報。”
從年報上看，2009年獲取的44塊土地，合作項目為21個（48%），比2008年的情況稍好：2008年獲取的106塊土地中，就有66塊（62%）是合作項目。不過，萬科2009年在這些土地上所占的權(quán)益比仍然沒有提升：萬科2009年拿地1332萬平方米的建筑面積，權(quán)益占比是77.78%，相比，2008年權(quán)益占比還高些，是78.6%。從這個角度看，萬科要想提升獲取土地的能力，必須改變單一思想，逐步涉獵商業(yè)物業(yè)。
到萬科做過調(diào)研的長江證券分析師蘇雪晶認(rèn)為，萬科豐富其產(chǎn)品線是被迫的,因為現(xiàn)在越來越多的土地出讓都捆綁一定比例的商業(yè)配套,如果不做商業(yè)地產(chǎn)的話,萬科就很難在一些優(yōu)質(zhì)地塊的競爭上占有優(yōu)勢。
在業(yè)績說明會上，股東對萬科不做商業(yè)地產(chǎn)的質(zhì)疑，以及房地產(chǎn)市場和土地市場的變局，都是萬科作出“妥協(xié)”的原因。而保利地產(chǎn)、綠城集團(tuán)和海外等什么都做的開發(fā)商，在多個陣地上的步步緊逼，也使萬科萌生轉(zhuǎn)意。去年第三季度銷售金額與業(yè)績排行榜，萬科腹背受敵，原本穩(wěn)坐第一把交椅的萬科多項指標(biāo)被拉下馬，恒大地產(chǎn)多方面都撼動萬科寶座，躍居第一。
顯然，在城市化起步的前20年中，萬科住宅單一化戰(zhàn)略曾經(jīng)讓自己步入神壇，但在城市化不斷深入的今天，舊城改造、商業(yè)配套要求更多的內(nèi)涵式增長,單一的規(guī)模增長不再立得住腳，現(xiàn)有的土地模式也許很難再維系萬科的發(fā)展。“如果萬科不學(xué)會妥協(xié)，不嘗試變化,反而顯得過于緊張和不自信,這也就不是萬科了。” 一名地產(chǎn)分析人士表示。
另一方面， 4月14日國務(wù)院出臺的房地產(chǎn)二套房調(diào)控新政與首付五成、基準(zhǔn)利率1.1倍的商業(yè)地產(chǎn)貸款規(guī)定與已基本一致。毫無疑問，新政拉平了投資住宅與投資商業(yè)地產(chǎn)的成本。受土地性質(zhì)和使用年限制約，包括商鋪、寫字樓和酒店式公寓在內(nèi)的商業(yè)類項目貸款條件比住宅嚴(yán)格不少，要求首付至少五成，貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍，同時按揭年限最長為10年。但在新政下，購買住宅與購買商鋪、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)所需要的自有資金已經(jīng)差別不大。
而且，此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策主要針對住宅市場，并沒有針對商業(yè)和寫字樓市場。這幾年中，由于中國一線城市的住宅開始由“消費(fèi)品”逐漸轉(zhuǎn)為“投資品”，并有繼續(xù)向“投機(jī)品”方向演變的趨勢，從而導(dǎo)致房價飛漲，使之商業(yè)地產(chǎn)和住宅之間的差距越來越小，甚至在2009年出現(xiàn)“商住倒掛”的現(xiàn)象。
數(shù)據(jù)顯示，與近期住宅降溫形成鮮明對比的是，今年一季度，北京甲級寫字樓市場回暖，全市空置率下降2.3個百分點，租金上漲3.4%，2010年4月成交面積同比上升68%，成交均價上升到每平方米2萬元。
“轉(zhuǎn)還是不轉(zhuǎn)”，思前慮后，萬科正式公布：住宅產(chǎn)品仍將占據(jù)80%比重,其余20%則將開發(fā)持有型物業(yè)。
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來源：投資者報 賴智慧 曾郁蘭 責(zé)編：筱悠 |
