事實(shí)上，圍繞轉(zhuǎn)向問題，萬科內(nèi)部早有分歧。一名萬科內(nèi)部人士日前對《投資者報》表示，在這個問題上，“老將”王石仍然堅持只做住宅，但是“少帥”郁亮卻主張開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。半年以前，這兩人“觀點(diǎn)對立，甚至在一些公開場合都也能感覺得到。”

　　分歧的結(jié)果最終是雙方各退一步。今年在嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控政策下，王石不再死守純粹的住宅開發(fā)模式，而萬科總裁郁亮也將商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵詞從進(jìn)軍變?yōu)榕涮�。萬科近期的一些動向似乎正在印證了這一點(diǎn)。5月26日，萬科攜手世界百強(qiáng)酒店企業(yè)君瀾集團(tuán)進(jìn)軍江城高端商業(yè)地產(chǎn)，以搶占高鐵時代中原漢口新門戶。而在此前一個月，短短的10余天里，萬科也相繼有3個大體量商業(yè)地產(chǎn)項目被披露，總投資超過百億。

　　萬科對此卻表現(xiàn)得異常謹(jǐn)慎。公司董事會辦公室的媒體代表陳穎5月25日接受《投資者報》采訪時說，“外界對萬科在商業(yè)地產(chǎn)方面有諸多誤解，錯誤地認(rèn)為我們是大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，事實(shí)上我們的核心業(yè)務(wù)仍是住宅。”并表示希望客觀傳達(dá)萬科的真實(shí)想法，“以住宅為核心，商業(yè)只是輔助”。

　　但目前可以肯定的是，萬科不輕易上高端項目的鐵律正在被打破……

　　商業(yè)地產(chǎn)：轉(zhuǎn)還是不轉(zhuǎn)

　　萬科作為地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，對此輪地產(chǎn)調(diào)控政策早有預(yù)料。北京萬科一名營銷經(jīng)理對《投資者報》表示，盡管如此，當(dāng)政策突降之時，萬科還是顯得有些不安。這種不安，既是萬科面臨業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)向時的抉擇陣痛，也是王石對是否堅守20年來減法策略的猶豫。

　　畢竟，在外人眼中，萬科和王石都是在面對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域諸多誘惑仍能“坐懷不亂”堅持住宅開發(fā)的忠實(shí)信徒。事實(shí)上，1984年成立之初，萬科走的是多元化路子，用王石當(dāng)時的玩笑話形容，就是“除了軍火、黃、賭、毒不做外，什么都做。”但隨后，酷愛登山的王石卻在商界放棄了眾多的山峰，大刀闊斧地砍掉食品飲料、影視以及百貨等業(yè)務(wù)，專注于單一的住宅開發(fā)。

　　正是這種專注，成就了萬科飛躍式的發(fā)展，公司上市18年來，年復(fù)合增長率超過30%�？梢哉f，萬科在專業(yè)住宅開發(fā)商的道路上已走到極致。然而，就在2009年創(chuàng)造了房地產(chǎn)公司銷售業(yè)績首次突破600億元壯舉后，萬科面臨轉(zhuǎn)向抉擇，壓力的來源就是中國宏觀政策對住宅開發(fā)前所未有的調(diào)控。

　　去年底以來，一系列樓市調(diào)控政策頻頻出臺，房價今年上半年步入調(diào)整。與存量房“價跌量縮”不同，一手房市場在調(diào)控政策出臺后仍經(jīng)歷了一段“滯漲”時期。截至2010年第一季度末，萬科的現(xiàn)房為59億元，比2009年末的53.1億元現(xiàn)房，增加了11.11%。而4月份和5月份，存貨增加的趨勢估計只會越來越明顯。

　　但是，五一過后，在恒大地產(chǎn)率先宣布所有樓盤8.5折促銷后，萬科沉寂半月也悄然跟上。盡管銷售人員對《投資者報》表示并未宣布降價，甚至一再強(qiáng)調(diào)不會降價，但萬科北京紫苑項目5月16日開盤時，開盤價已經(jīng)下調(diào)了800元�？勺罱K銷售量只有認(rèn)購量的50%，此前紫苑項目的歷次開盤都以當(dāng)日銷售告罄告終。

　　萬科的二線樓盤也受到影響。《投資者報》5月27日從萬科蘇州金色家園處了解到，目前售價為12000元，與該項目此前13000~15000元/㎡的估價相比，降低了銷售預(yù)期。

　　從萬科一季度銷量來看，累計實(shí)現(xiàn)銷售面積124 萬平方米，同比下降19%，在嚴(yán)厲調(diào)控下，萬科未來銷售面積繼續(xù)出現(xiàn)同比下降在所難免。國信證券分析師方焱認(rèn)為，今年銷售額要與2009年的634億持平，有一定難度。

　　4月中旬，在國務(wù)院發(fā)布了嚴(yán)厲的收緊二套房貸款政策之后，國土部門、建設(shè)部門和各個地方政府順勢推出了各種打壓住宅市場的政策。就連萬科北京總經(jīng)理毛大慶也表示, “我們幾乎每晚都碰頭，商量應(yīng)對辦法。”而萬科去年8 月提出的112億元再融資方案仍未獲批，如被否決或打折實(shí)施，公司釋放業(yè)績的動力將缺乏。

　　王石和萬科站在了岔路口，是繼續(xù)專注住宅開發(fā)，還是實(shí)施業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向？

　　不過，此前公司似乎已經(jīng)給出初步答案。在萬科2009年年報的“致股東”部分，有兩段意味深長的話：在未來若干年內(nèi)，軌道交通甚至電梯將成為最主要的交通工具，純粹的住宅區(qū)將不再是建筑主流，取而代之的是城市綜合體；另一句話是：面對新的局面，有許多具體問題萬科需要重新思考。”

　　據(jù)了解，萬科早在2006年就進(jìn)行過一項關(guān)于中國人口結(jié)構(gòu)的調(diào)查。結(jié)果顯示，2013年,首次置業(yè)人口紅利的拐點(diǎn)將出現(xiàn),新增首次置業(yè)人口將迅速下降，到2017年左右,老齡人口在此期間將不斷增加。

　　這意味著,住宅地產(chǎn)將面臨需求萎縮的局面。也許,萬科在今年涉足商業(yè)地產(chǎn),正是為未來的發(fā)展和業(yè)務(wù)模式的可持續(xù)性留出空間。

　　轉(zhuǎn)雖受益 必伴風(fēng)險

　　事實(shí)上，對地產(chǎn)企業(yè)而言，商業(yè)地產(chǎn)回報率究竟有多高才是關(guān)鍵。正略鈞策高級顧問鄧宇明的團(tuán)隊專門做過一項研究,將單純做持有物業(yè)的開發(fā)商和單純做住宅的開發(fā)商最近10年的股東回報進(jìn)行比較,結(jié)果是前者比后者高出30%。

　　美聯(lián)物業(yè)深圳工商鋪總監(jiān)姜奇夫介紹，現(xiàn)在深圳寫字樓空置率非常低，只有10%左右，說明需求非常大。目前租金在上漲，售價也會跟著上漲�，F(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的回報率大概為5%~6%，羅湖等熱門寫字樓區(qū)最高可達(dá)8%。

　　國泰君安近期一份報告顯示，自2000年~2009年，含辦公樓和商業(yè)用房在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)銷售面積年均復(fù)合增長率為16%，而銷售均價年均復(fù)合增長率為9.4%，大部分一二線城市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金收益率在7%以上，最高達(dá)11.5%。

　　安信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師陶學(xué)明認(rèn)為，萬科的商業(yè)地產(chǎn)配套舉措初期不至于會使得業(yè)績大增，畢竟只是少部分附帶的物業(yè)。戴德梁行商業(yè)部董事張志聰也認(rèn)為，住宅附屬的商業(yè)物業(yè)通常租金水平較低，租金回報率僅有5%左右。

　　這意味著，商業(yè)物業(yè)在進(jìn)行打包整體賣給機(jī)構(gòu)投資者時價格會出現(xiàn)較大幅度的折讓。世邦魏理仕華南區(qū)董事總經(jīng)理劉蔚海則表示，據(jù)其了解，萬科對旗下住宅的商業(yè)物業(yè)尚無統(tǒng)一的安排，有散售，也對一些物業(yè)進(jìn)行持有，在對這類商業(yè)物業(yè)進(jìn)行整體轉(zhuǎn)賣的時候價格往往低于散售，機(jī)構(gòu)投資者通常要求租金回報率達(dá)到8%以上。

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來源：投資者報  賴智慧 曾郁蘭 責(zé)編：筱悠