隨著年底的到來，房企急于回籠資金，積極推貨，11月以來北京已經(jīng)有13個項目取得了預(yù)售許可證，其中不乏金融街融府這樣位于四環(huán)內(nèi)限競房。不僅如此，包括佑安府、九龍倉西局地塊等受關(guān)注較高的限競房項目也都在近期釋放出更多的項目消息，提前為入市做著準(zhǔn)備。在推貨量增大的同時，開發(fā)商的回款壓力也進一步增大，尤其是在限競房集中的區(qū)域，競爭尤為激烈，不少項目都推出了特價房的方式來促進回款。對此，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，回顧北京樓市這一年來的市場表現(xiàn)，不出意外的話，今年新房市場銷量仍將保持低位，商品住宅的網(wǎng)簽總量預(yù)計將與去年持平，但價格戰(zhàn)可能會隨時爆發(fā)。
供應(yīng)量連續(xù)上漲 加推多個五環(huán)內(nèi)項目
步入11月，樓市漸近終盤，市場全貌隱約顯現(xiàn)，新房在供需兩端的表現(xiàn)都有了明顯改善。
在簽約方面，上周北京市商品房成交1273套，環(huán)比上升了5%，成交面積17.06萬平方米，環(huán)比上漲了27%；成交金額為65.93億元，環(huán)比上漲37%。
業(yè)內(nèi)人士表示，成交數(shù)據(jù)的回升，除了供應(yīng)加碼外，也有部分原因是此前受限制的高價盤在年底獲準(zhǔn)網(wǎng)簽所致，并非全部為近期的實際成交。
在供應(yīng)端，隨著新品住宅不斷入市，購房人可選擇范圍加大，反而導(dǎo)致市場整體人氣平淡，觀望氛圍濃郁。
由于短期大量限競房集中供應(yīng)，以往新房不愁賣的北京市場已經(jīng)出現(xiàn)滯銷。截至11月19日，今年以來北京合計有27個限競房項目取得34期預(yù)售證，合計提供商品房限競房源16596套，達191萬平方米，貨值達到1000億元，但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對樂觀的只有瀛海府、熙悅林語、洺悅苑等少數(shù)幾個項目。
部分項目剛剛?cè)〉妙A(yù)售證，且市場平均去化率低于4成。這意味著產(chǎn)生了價值600億元左右的庫存。北青報記者實地走訪了解到，部分限競房扎堆的區(qū)域，加之購房者“買漲不買跌”心態(tài)，導(dǎo)致一些項目銷售進度緩慢。
在觀望氛圍下，一些房企決定拿出手中比較優(yōu)質(zhì)的房源，希望重燃市場信心。像位于西南二環(huán)右安門外的佑安府就因為優(yōu)越的地理位置一直受到購房人關(guān)注，該項目因售價相比周邊二手房有一定的倒掛，曾一度被認(rèn)為將部分轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房的方式出售，但最終，佑安府限競房的身份成功取得預(yù)售證，并將于近期入市。
不只是佑安府，位于四環(huán)內(nèi)的豐臺周莊子地塊以“金融街融府”的案名也在11月份悄悄入市。據(jù)了解，由于執(zhí)行70/90政策，開發(fā)商依然采用“高低配”的方式，產(chǎn)品為小高層+高層+疊拼組合。項目與此前開盤售罄的洺悅苑采用了同樣的銷售方式，先鎖定內(nèi)部購房人，再對外開放，目前大部分房源也已經(jīng)簽約。
除此之外，曾高價拿地的項目，如今也不再遮遮掩掩，開始陸續(xù)發(fā)布項目信息，為蓄客上市做準(zhǔn)備。像位于西局的九龍倉地塊，近日就發(fā)布了166、171、182三種改善型戶型。據(jù)了解，去年九龍倉獲得西局地塊的成本高達62.6億+16%的自持比例，溢價率49.05%。不過，由于該項目規(guī)定商品住房銷售均價不超過77800元/平方米，最高銷售單價不得超過81690元/平方米，在豪宅林立，價格10萬元/平方米上下的西局板塊，價格仍存在一定倒掛。
舒適型三居比90平方米更好賣
上述多個限競房即將入市，也使得市場出現(xiàn)了一些波瀾。北青報記者通過對受關(guān)注較高的項目調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在略顯平淡的市場行情中，更受購房人歡迎的是三居產(chǎn)品。相比其他戶型產(chǎn)品成交的全面下滑，三居以銷量同比大漲27.59%。
也許很多人會將這個功勞歸結(jié)于限競房，畢竟90平米小三居正是限競房供應(yīng)的主力產(chǎn)品，但事實并非如此。
數(shù)據(jù)顯示，特別是90平米以內(nèi)的房源，在2018年短短的10個多月時間里供應(yīng)高達15733套，這比過去2年總和還要高接近2000套。從市場比例看，2018年剛需的可選余地大了很多，小戶型占比高達47.1%刷新歷史紀(jì)錄。而大戶型也就是140平米以上的改善戶型占比則跌到了歷史最低。
正是由于供應(yīng)量的較少導(dǎo)致改善型大戶型更加稀缺，而90平方米的房源選擇范圍多，反而出現(xiàn)了嚴(yán)重的觀望。
合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，對今年三居產(chǎn)品的成交結(jié)構(gòu)加以細(xì)分便會發(fā)現(xiàn)，面積在120-150平米舒適型三居約占到普通住宅市場的兩成比重，市場份額遠(yuǎn)高于90平米以下的緊湊型三居。從140平米以上的改善戶型絕對值看，已經(jīng)連續(xù)3年供應(yīng)量低于1萬套。北京樓市最大的矛盾已經(jīng)是改善需求多與剛需供應(yīng)井噴。
北青報記者在已經(jīng)開盤的金融街融府售樓處了解到，項目最先售罄的是150平方米的大戶型，反倒是82和89平方米的戶型還有不少可以選擇。此前開盤的洺悅苑也是類似的情況，最先賣光的是120平方米三居室，90平方米則順銷了很久。
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