經(jīng)過近兩年樓市調(diào)控政策的洗禮，房地產(chǎn)行業(yè)“馬太效應(yīng)”愈發(fā)明顯，行業(yè)集中度還在不斷提升。2018年以來，求快、求變成為房企新的主旋律。但在激烈的規(guī)模賽跑中，行業(yè)對于房企的“容錯度”變得越來越低。拿地策略、城市布局、產(chǎn)品定位、營銷節(jié)點......任何一個環(huán)節(jié)一旦出錯，都可能意味著掉隊。
近日，藍鯨房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，克而瑞發(fā)布的一份2018年1-10月百強房企銷售排行榜中，有51%的房企排名出現(xiàn)不同程度下滑。其中，包括光明地產(chǎn)、萬達（專題閱讀）集團、鴻榮源、金隅集團在內(nèi)的四家房企排名下滑超過20位。
另據(jù)藍鯨房產(chǎn)不完全統(tǒng)計，2018年前十月以來，已有10家房企因資金鏈斷裂宣告破產(chǎn)，另有7家房企因轉(zhuǎn)型或重組而“淡出”房地產(chǎn)市場。
在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)控的過程中，曾被房企奉為真理的“高負債”、“快周轉(zhuǎn)”模式已難以為繼，在趨于理智的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)進入優(yōu)勝劣汰的“大洗牌”。
50家百強房企銷售排名下滑，光明地產(chǎn)領(lǐng)跌
近日，藍鯨房產(chǎn)研究報告時發(fā)現(xiàn)，有51家房企排名出現(xiàn)下滑，部分房企排名下滑嚴重，如光明地產(chǎn)直接從2017年67名跌出百強之外。另外包括萬達集團、鴻榮源、金隅集團、九龍倉(HK：00004)、金融街(SZ：000402)的下滑勢頭也較為明顯。
從榜單中不難發(fā)現(xiàn)，房企排名下滑嚴重的企業(yè)中，多數(shù)規(guī)模在200-500億之間。事實上，此類中型規(guī)模的房企在2018年尤為艱難。據(jù)一位中型房企品牌負責(zé)人告訴藍鯨房產(chǎn)記者，對于邁入千億的房企而言，拿地、融資都比較有優(yōu)勢，中型房企完全沒有這些便利條件，生存環(huán)境挺艱難的。
蘇寧金融研究院特約研究員江瀚向藍鯨房產(chǎn)分析表示，房企業(yè)績排名下滑，與企業(yè)整體的戰(zhàn)略布局有關(guān)。藍鯨房產(chǎn)記者近日采訪多位業(yè)內(nèi)人士及房企高管，均表達了相同觀點。
一個較為典型的案例是，從2017年百強榜單67位跌出百強榜單的光明地產(chǎn)。藍鯨房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，從2017年下半年開始，光明地產(chǎn)多次進行項目盤整，拋售數(shù)個項目子公司，并快速通過收并購、合作等方式在成都、鄭州、無錫、昆明等熱點城市進行布局，但在2018年上半年，這些熱點城市紛紛出臺樓市調(diào)控升級政策，這對其業(yè)績的影響可見一斑。據(jù)其2018年前三季度業(yè)績顯示，公司營業(yè)收入94億元，同比下降13.55%，遠遠低于百強房企平均36%的增長速度。
安居客首席分析師張波向藍鯨房產(chǎn)記者分析表示，目前光明地產(chǎn)集中布局的城市受市場調(diào)控影響較大，銷售難免承壓。同時，光明地產(chǎn)自身資金壓力一直較大，2018年以來大舉發(fā)債來進行解渴。另外值得關(guān)注的是，從城市下沉角度來看，光明地產(chǎn)重點布局的三四線城市，“棚改”紅利效應(yīng)在持續(xù)減弱，這也成為限制其增長的阻力。
無獨有偶，藍鯨房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，銷售排名明顯下滑的中型房企中，大多存在類似光明地產(chǎn)相同的問題。例如金隅集團、九龍倉集團、金融街、均在新增土地儲備方面，面臨著擴張后勁不足的困境，這意味著其后續(xù)增長“動力”有限。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向藍鯨房產(chǎn)記者指出，部分房企業(yè)績下滑，和全國重點城市調(diào)控息息相關(guān)。從一些中型規(guī)模房企的發(fā)展來看，由于在一些重點布局的城市資源比較豐富，往往容易出現(xiàn)重倉“大本營”的現(xiàn)象，但這也導(dǎo)致一旦所在城市銷售行情不好，這些房企業(yè)績就很容易波動。
藍鯨房產(chǎn)注意到，深圳本土房企鴻榮源即屬于此類。根據(jù)公開資料顯示，鴻榮源成立于1999年，是一家深耕深圳的綜合性企業(yè)集團。據(jù)其官方介紹顯示，鴻榮源在深圳有1000萬平米土地儲備，目前參與的舊改項目多達22個。在2018上半年深圳房企銷售排行榜中，鴻榮源以97.72億元打敗佳兆業(yè)、華僑城等大型房企，擠入深圳房企銷售業(yè)績前三。并以此成績位列2018上半年全國房企銷售排行第93位。但在2018年7月，深圳出臺“7·31”房地產(chǎn)新政，規(guī)定住宅3年限售，公寓5年限售，堪稱深圳房地產(chǎn)史上最嚴調(diào)控之后，鴻榮源也在10月份業(yè)績報中，跌出了百強房企之列。
嚴躍進分析，此類房企本身全國性布局項目不多，容易受到城市政策調(diào)控的影響，所以會比較被動。藍鯨房產(chǎn)也就業(yè)績下滑原因致函鴻榮源，但截至發(fā)稿仍未收到對方回復(fù)。
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