從某種程度上來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)是一場(chǎng)“杠桿游戲”。歷來(lái)血淋淋的鮮活案例都說(shuō)明了一個(gè)道理：當(dāng)杠桿支點(diǎn)被貪婪的規(guī)模之戰(zhàn)撬折，又無(wú)錢(qián)還債的時(shí)候，也預(yù)示著這家企業(yè)“至暗時(shí)刻“到來(lái)了。
因此，財(cái)務(wù)健康恒久遠(yuǎn)，房企才能永流傳，這是亙古不變的道理。而在金融去杠桿背景下，財(cái)務(wù)指標(biāo)也往往反映了房企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。這也是為何房企CFO這個(gè)角色越來(lái)越重要的原因之一。
和訊房產(chǎn)獨(dú)家發(fā)布的《2018上半年上市房企財(cái)務(wù)健康榜單TOP50》顯示，今年上半年，財(cái)務(wù)健康方面，龍頭房企中海和萬(wàn)科表現(xiàn)最優(yōu)，恒大主動(dòng)降負(fù)債效果顯著。此外，千億房企、準(zhǔn)千億房企以及正在沖千億的房企，出于規(guī)模的訴求明顯在加大杠桿。
此次排行榜算法，對(duì)一個(gè)公司財(cái)務(wù)健康程度的評(píng)估，我們采用對(duì)各分項(xiàng)排名計(jì)分，加總后得到這個(gè)公司的綜合得分，再根據(jù)綜合得分進(jìn)行排名，分?jǐn)?shù)越高，名次越靠前。各分項(xiàng)數(shù)據(jù)維度涵蓋凈資產(chǎn)負(fù)債率、有息負(fù)債規(guī)模環(huán)比增速（較2017年底）、現(xiàn)金覆蓋比率。
對(duì)于主流房企的篩選標(biāo)準(zhǔn)，我們綜合考慮了三大因素，作為篩選進(jìn)入榜單房企的基本條件：第一，2017年克而瑞房企銷(xiāo)售榜單前100名；第二，整體上市房企；第三，相關(guān)指標(biāo)可以通過(guò)公開(kāi)信息渠道獲得。
萬(wàn)科和中海財(cái)務(wù)最健康
恒大降負(fù)債效果顯著
不再以規(guī)模至上為目標(biāo)的龍頭房企，開(kāi)始把“安全管控”放在首位。表現(xiàn)在財(cái)務(wù)上，就是主動(dòng)去杠桿降負(fù)債，將負(fù)債指標(biāo)控制在合理安全水平內(nèi)，同時(shí)充裕的現(xiàn)金流能夠完全覆蓋債務(wù)。
根據(jù)榜單顯示，2018上半年，中海和萬(wàn)科的財(cái)務(wù)表現(xiàn)最為健康，綜合排名分別為第一、第二名。
從具體指標(biāo)來(lái)看，僅凈資產(chǎn)負(fù)債率這一單項(xiàng)指標(biāo)，中海和萬(wàn)科在50強(qiáng)中，就占據(jù)了前兩名的位置；現(xiàn)金覆蓋比率中，中海高達(dá)16.38，萬(wàn)科為2.8，一般情況下，1以上表示當(dāng)前貨幣資金可以覆蓋一年內(nèi)的債務(wù)還款，表明風(fēng)險(xiǎn)較小，若考慮利息，1.5以上最為穩(wěn)妥，若以此為參考，中海和萬(wàn)科的短期償債能力可以說(shuō)是非常好了，尤其是中海。
因此，盡管中海和萬(wàn)科在有息負(fù)債規(guī)模環(huán)比增速這一單項(xiàng)維度指標(biāo)中，處于TOP50的中間水平，但由于前兩個(gè)指標(biāo)維度表現(xiàn)不俗，中海和萬(wàn)科的總分值依舊很高，是當(dāng)之無(wú)愧的“財(cái)務(wù)健康王”。
上半年，也有不少房企“主動(dòng)降負(fù)債”，龍頭房企中恒大降負(fù)債效果顯著。降負(fù)效果體現(xiàn)在去年上半年還清了1129億永續(xù)債，節(jié)省了大量利息支出，保證了毛利率及凈利率穩(wěn)步上升。榜單中，恒大有息負(fù)債規(guī)模環(huán)比增速也降低了8個(gè)多點(diǎn)的百分點(diǎn)。其實(shí)，這主要得益于恒大戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中提到的，將此前“規(guī)模型”的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;規(guī)模+效益型”，將“高負(fù)債、高杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)向“低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)”。
克而瑞研究中心指出，房企降負(fù)債效果顯著，這些一般都是前期已經(jīng)儲(chǔ)備較多資源的企業(yè)，土地儲(chǔ)備豐富，較高的杠桿率意味著風(fēng)險(xiǎn)，也不符合投資者的利益訴求。
從目前態(tài)勢(shì)來(lái)看，下半年以及更久遠(yuǎn)的未來(lái)，財(cái)務(wù)健康、安全依舊是龍頭房企的主要目標(biāo)。
恒大提出“未來(lái)土地儲(chǔ)備會(huì)維持在3億平方米左右的區(qū)間，每年大約下降5%”的目標(biāo)，通過(guò)土地的適當(dāng)減幅來(lái)加快負(fù)債的轉(zhuǎn)型，使公司負(fù)債率盡快達(dá)到合理水平；萬(wàn)科也在“收斂聚焦”，郁亮更是直言“6300億的回款目標(biāo)是所有業(yè)務(wù)的起點(diǎn)、基礎(chǔ)和保障”；已把“安全”掛在嘴邊的融創(chuàng)，下半年準(zhǔn)備把降負(fù)債作為一項(xiàng)重點(diǎn)工作來(lái)抓，且在2018中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示要“嚴(yán)控投資，多看少動(dòng)”。
有規(guī)模訴求的中小型房企加大杠桿
根據(jù)榜單顯示，千億房企、準(zhǔn)千億房企以及明確表示要沖千億的房企，“財(cái)務(wù)綜合分”明顯排在后段位，這說(shuō)明在沖規(guī)模的擴(kuò)張需求下，有訴求的房企在不同程度地加大杠桿。
比如，“后千億時(shí)代”的旭輝、新城控股、泰禾，以及正在沖千億的陽(yáng)光城、融信集團(tuán)、禹州集團(tuán)、金科集團(tuán)、首開(kāi)股份、中駿集團(tuán)、弘陽(yáng)集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、佳兆業(yè)、寶龍地產(chǎn)、雅居樂(lè)、首創(chuàng)置業(yè)、正榮集團(tuán)、富力地產(chǎn)等在榜單中的排名都在25名以后。
值得關(guān)注的是，中小型房企加大杠桿的表現(xiàn)，與此前和訊房產(chǎn)獨(dú)家發(fā)布的《2018上半年上市房企成長(zhǎng)潛力榜單TOP50》所提到的，“中間陣營(yíng)增長(zhǎng)迅猛，加速規(guī)�；允墙谧非蟮哪繕�(biāo)”步調(diào)相一致。
不過(guò)，需要注意的是，這類(lèi)型的企業(yè)在沖量過(guò)程中，更要注意合理運(yùn)用杠桿，保持負(fù)債與貨幣資金的平衡，控制好凈資產(chǎn)負(fù)債率，否則可能面臨高負(fù)債前行的壓力。比如，榮盛就被指出為了千億版圖，激進(jìn)拿地，從而債務(wù)也在逐步擴(kuò)大，為了融資股權(quán)質(zhì)押一度逼近警戒線。
當(dāng)然，也有規(guī)模擴(kuò)張中的房企開(kāi)始注意控負(fù)債的問(wèn)題。比如，泰禾在去年完成從百億到千億規(guī)模的突破后，明顯提高了“去杠桿”的風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)。泰禾上半年業(yè)績(jī)亮點(diǎn)之一是凈負(fù)債率大降超100多個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)，相較于泰禾有息負(fù)債規(guī)模環(huán)比增速這一項(xiàng)的相對(duì)較高打分，凈負(fù)債率這一項(xiàng)在榜單中的分值仍低于同行，現(xiàn)金覆蓋比率也小于1，因此，降杠桿、控負(fù)債將仍是泰禾接下來(lái)的主要任務(wù)之一。
克而瑞研究中心分析，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，下半年資金仍向大型房企傾斜，融資成本將高位運(yùn)行，中小房企融資短板顯著，將感受到更為強(qiáng)烈的資金周轉(zhuǎn)壓力，或?qū)⒔吡嚎s項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，使出各種營(yíng)銷(xiāo)手段以搶業(yè)績(jī)、搶回款，恐將局部引發(fā)價(jià)格戰(zhàn)。
�。▉�(lái)源：和訊房產(chǎn) 苗雪艷）
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