9月19日，新城控股公告稱，擬與歌斐資產(chǎn)創(chuàng)設(shè)一支乃至多支地產(chǎn)基金，用于上市公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，總規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)到100億元。在房企銀行貸款渠道、信托渠道和債券渠道全面收緊的當(dāng)下，新城控股地產(chǎn)基金這種出讓權(quán)益的方式，實(shí)則反映了其融資渠道在口徑與成本上的重重壓力。
9月19日晚間，新城控股發(fā)布《關(guān)于參與設(shè)立地產(chǎn)投資基金的公告》，公告顯示，當(dāng)天上市公司子公司蘇州新城創(chuàng)佳置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱新城創(chuàng)佳）與蕪湖歌斐資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱蕪湖歌斐）簽署《合作框架協(xié)議》，擬共同設(shè)立一支或多支有限合伙型私募基金，預(yù)計(jì)總規(guī)模為100億元。
珠海歌斐云展股權(quán)投資基金（有限合伙）便是雙方合作的首支基金，該基金目標(biāo)募資規(guī)模不超過(guò)21.4億元。其中，蕪湖歌斐作為執(zhí)行事務(wù)合伙人募集設(shè)立歌斐云展，新城創(chuàng)佳作為有限合伙人，認(rèn)繳出資6.42億元。
歌斐云展設(shè)立完成后，資金主要投向新城控股及其子公司操盤或控股的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)企業(yè)以及房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)企業(yè)�？梢钥闯�，這支基金主要是為新城控股融資服務(wù)的。
數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，新城控股一邊瘋狂拿地，一邊瘋狂舉債。截至2017年12月31日，新城控股的負(fù)債總額為1575.45億元，而截至2018年6月30日，新城控股負(fù)債總額則上升至2174.62億元，半年時(shí)間里，上市公司負(fù)債總額增加了599.17億元。
而從大環(huán)境來(lái)看，房企融資渠道不斷收緊，傳統(tǒng)的債券、信托和銀行貸款等融資渠道受限。創(chuàng)設(shè)地產(chǎn)基金，似乎是新城控股融資脫困之法。以地產(chǎn)基金作為主體拿地，項(xiàng)目交由新城控股來(lái)運(yùn)營(yíng)，這相當(dāng)于上市公司是在資產(chǎn)出表，販賣公司的品牌和運(yùn)營(yíng)能力。
有趣的是，公告是9月19日盤后發(fā)布的，新城控股當(dāng)天開(kāi)盤卻反常上漲，最終收?qǐng)?bào)27.12元，全天上漲7.28%。
融資收緊，地產(chǎn)基金能破局？
一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑主要為銀行貸款、公司債券和非標(biāo)融資。然而2017年以來(lái)，防范出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)成為重中之重，金融監(jiān)管力度也不斷加強(qiáng)，各大國(guó)有商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資全面收緊，嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)。
2017年12月，銀監(jiān)會(huì)又發(fā)布《關(guān)于規(guī)范銀信類業(yè)務(wù)的通知》，強(qiáng)調(diào)商業(yè)銀行與信托公司開(kāi)展銀信類業(yè)務(wù)時(shí)，不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)，房企通過(guò)銀信通道融資的渠道遭到強(qiáng)力收緊。
此外，各大房企的債券融資渠道也在收緊，新城控股也受到了影響。2018年5月4日，根據(jù)上交所公開(kāi)信息，新城控股當(dāng)年3月公開(kāi)發(fā)行的38億元綠色公司債券狀態(tài)變更為中止。新城控股對(duì)此回應(yīng)稱，會(huì)在合適的時(shí)候擇機(jī)重啟，不過(guò)并未透露中止原因。
綠色債券不同于一般債券，其募集資金主要用于支持綠色循環(huán)低碳發(fā)展項(xiàng)目的企業(yè)債券。在房企融資渠道收緊的背景下，綠色債券被視為一個(gè)不錯(cuò)的低成本融資渠道。
2018年7月20日，該項(xiàng)債券變狀態(tài)為“已回復(fù)交易所意見(jiàn)”，卻去掉了綠色債券屬性，變成了普通公司債券，而額度也從38億元降至21.6億元。根據(jù)新版募集說(shuō)明書(shū)顯示，該項(xiàng)融資擬用于償還存續(xù)的公司債券，即用于償還新城控股2016年非公開(kāi)發(fā)行的、將于2019年3月末到期的兩單公司債券。
有業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)不斷創(chuàng)新高的行業(yè)負(fù)債率與監(jiān)管層推進(jìn)房地產(chǎn)去杠桿相左，需要適當(dāng)控制審批節(jié)奏和規(guī)模，規(guī)范資金用途。
或許，正是在銀行信貸收緊，信托融資和國(guó)內(nèi)債券融資受限的背景下，新城控股才把目光投向了地產(chǎn)基金。
而在具體利益分配上，新城控股似乎并不占優(yōu)勢(shì)。據(jù)悉，珠海歌斐應(yīng)該是一個(gè)母基金，有限合伙人僅有新城創(chuàng)佳和歌斐資產(chǎn)管理有限公司，兩大有限合伙人分別出資6.42億元和14.98億元。
然而根據(jù)公開(kāi)信息顯示，截至2017年12月31日，歌斐資產(chǎn)總資產(chǎn)11.23億元，凈資產(chǎn)4.63億元。歌斐資產(chǎn)凈資產(chǎn)與14.98億元的認(rèn)繳出資額相去甚遠(yuǎn)，因此，歌斐資產(chǎn)應(yīng)會(huì)針對(duì)這項(xiàng)投資，發(fā)行相應(yīng)的基金產(chǎn)品來(lái)參與進(jìn)來(lái)。
具體利益分配上，珠海歌斐單個(gè)項(xiàng)目清算時(shí)，基金原則上先向蕪湖歌斐、歌斐資產(chǎn)分配出資額及其約定收益，剩余部分按照歌斐方投資回報(bào)率增長(zhǎng)，分別按照25：75至10：90的比例向歌斐方、新城方股東進(jìn)行分配。這意味著，蕪湖歌斐、歌斐資產(chǎn)在基金分配的優(yōu)先級(jí)別上高于新城創(chuàng)佳。
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