開發(fā)貸占據(jù)房企融資的比例超過5成，但銀行由于表內(nèi)資金規(guī)模緊張，這兩年對開發(fā)貸的申請要求也愈發(fā)嚴格。
陽光城的財務朋友說，除了傳統(tǒng)的‘432’（即施工證、工規(guī)證、國土證、預售證等四證齊全、除去土地款之后的30%自有資金、二級開發(fā)商資質(zhì)）等硬性規(guī)定之外，銀行往往優(yōu)先提供給總行合作名單內(nèi)的房企。排名50名以外的民營房企很難在銀行取得開發(fā)貸資金，即便有，大部分利率也是基準上浮50%。
而且，銀行開發(fā)貸主要針對普通住宅，即商業(yè)占比低、非別墅、產(chǎn)品主要為去化快的中小戶型，區(qū)位主要偏向于二線以上以及環(huán)一線城市群中的三線城市。
既然開發(fā)貸獲取困難，能否從非標融資借到“更貴”的錢？答案也是否定的。去年12月，中國銀監(jiān)會下發(fā)的一份《關于規(guī)范銀信類業(yè)務的通知》規(guī)定，不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)領域。
融資渠道遭到“圍堵”，這個時候，施工方帶著錢前來救場。地產(chǎn)行業(yè)的另一個潛規(guī)則是，施工方先墊資，再按照施工進度和節(jié)點還款。以我們這個項目為例，約定按照出正負零、拿預售證等節(jié)點支付總費用，每個月根據(jù)當月產(chǎn)值（施工面積）的70%-80%另外付款。
6個月后，首次開盤
開發(fā)資金的難題暫時緩解，工地上熱火朝天地干起來，我們開始追趕施工節(jié)點。這個項目規(guī)劃了一層地下室。
土方工程的進度主要由地下室層數(shù)來定，它也決定了出正負零的時間。如果項目不在市中心，政府不控制泥頭車進出時間，每天正常挖土，將近一個月可以挖完一層。挖土時同步進行基坑支護，后續(xù)還需要半個月的時間進行基坑支護收尾。加上打樁、驗收再費時一個來月，大概3個月才能將一層地下室的樁基做完。
但我們這個項目當?shù)匾?guī)定泥頭車只能夜間進出，如果想搶工，付出的是更高的成本以增加車隊與人手。
為了更快拿到預售證，我們采取了分塊開發(fā)的模式。比如第一期，我們推出的是2棟樓，施工的時候先對這2棟地下區(qū)域?qū)嵤┩练焦こ�。�?月底啟動土方工程到一層地下室完工，總共花了2個多月時間，11月上旬，第一期的2棟樓出正負零。
出了正負零，地面上的建設期就順利許多。一般來講，裙樓每層的建設時間大概20天，標準層的建設時間是5-6天。按照當?shù)厣唐贩款A售許可證的辦理規(guī)定，七層及以下的商品房項目，要完成結構工程并封頂；七層以上的商品房預售項目，要完成三分之二結構工程。這個項目第一期的2棟樓都是7層以下，12月中旬封頂，旋即順利拿到了預售證。
自拿地時間算起，6個月后，這個項目首次開盤。推出的這2棟樓可售面積約3萬平方米，均價約1.2萬-1.3萬元/平方米，一期開盤去化約80%。按此估算，首次回款約3億元。這筆回款，我們繼續(xù)滾動投入到第二期的施工建設中。
與上述這個項目的開發(fā)邏輯相似，每家房企在進行大體量項目的開發(fā)時，一定會用最短的時間搶工部分樓棟，開盤銷售再將收益投入下一期。
自拿地到整體售罄，這個項目用時兩年，也就是資金回正用了兩年時間。從當?shù)仨椖康拈_發(fā)情況來看，這已經(jīng)算開發(fā)速度非常快的項目。
扎根開發(fā)商這么多年，我沒有哪一天不為了趕工感到焦慮，每每壓力山大。
嚴格來講，一個房地產(chǎn)項目的整體利潤通常只有10%，對于地產(chǎn)公司而言，如果不盡快周轉、回籠資金還款，按照目前的融資利息，整個項目的成本會是難以承受之痛。
再算筆賬，你干一個一年半之后賺15個億的項目，遠不如通過高周轉半年賺了10個億，再將這10個億滾動投資開發(fā)下一個項目賺更多的錢。
但是，每個項目的工程質(zhì)量管理都有標準工期，進度和質(zhì)量永遠很難兼顧。一旦不顧一切高周轉，很多動作就會變形，從而觸發(fā)更多突發(fā)事件。
比如上述那個項目，首次開盤半年已是極限。如果真的再縮短時間，將首次開盤時間提前到半年以內(nèi)，那表示，將有更多東西可能不按照常規(guī)操作。
經(jīng)濟觀察報 見習記者 陳博
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